最高法：商品房买卖合同对逾期办证违约金已有约定且买受人未能证明逾期办证损失时，不能参照金融机构计收逾期贷款利息计算违约责任

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再审申请人林国洪黄惠燕与被申请人广东新鸿源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

最高人民法院民事裁定书

（2021）最高法民申82号

裁判要旨：1.买受人在案涉《商品房买卖合同》对违约金已有明确约定，且未能提供证据证实其因出卖人逾期办证而遭受的实际损失的情况下，主张“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”确定出卖人逾期办证的违约责任，人民法院不予支持。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”中的“法律”是指法律、立法解释、行政法规和司法解释。当事人关于本案与另一类似案件的民事判决结果不同，属于“类案不同判”的主张，并不属于适用法律错误的情形，本院不予支持。

法院裁判

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林国洪，男，1974年9月12日出生，香港特别行政区居民。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄惠燕，女，1974年7月5日出生，香港特别行政区居民。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东新鸿源房地产开发有限公司，住所地广东省罗定市迎宾二路14号九楼905。
法定代表人：胡廷欣，该公司经理。

再审申请人林国洪、黄惠燕因与被申请人广东新鸿源房地产开发有限公司（以下简称“新鸿源公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2020）粤民终784号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

林国洪、黄惠燕申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”之规定，请求本院再审本案。事实与理由：原判决滥用自由裁量权，按年利率2%计付逾期办证违约金，属于适用法律错误。（一）广东省云浮市中级人民法院（2015）云中法民二终字第215号民事判决系以年利率6%的标准计算逾期办证违约金，本案原判决按年利率2%计算逾期办证违约金，违反“类案同判”原则。（二）原判决按照年利率2%计算逾期办证违约金，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、第三十九条之规定。

本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕林国洪、黄惠燕申请再审的理由是否成立进行审查。

本案的审查重点是原判决以年利率2%计算逾期办证违约金是否有误。案涉《商品房买卖合同》第十五条第二项约定，出卖人逾期办证的违约金，按已付房款的0.1%计算。《中华人民共和国合同法》（已于2021年1月1日废止）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”林国洪、黄惠燕主张逾期办证违约金约定过低，请求调整为按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。对此，本院认为，原判决在林国洪、黄惠燕未能提供证据证实其因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失的情况下，综合考虑林国洪、黄惠燕因新鸿源公司违约所受到的影响，以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素，酌定按年利率2%计付逾期办证违约金，并无不当。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用该规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”确定违约责任的前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中《商品房买卖合同》对违约金已有明确约定。因此，原判决未适用该规定并不属于适用法律错误。同理，原判决未适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”，亦不属于适用法律错误。原判决酌定按年利率2%计付逾期办证违约金，没有违反《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”之规定。

此外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”中的“法律”是指法律、立法解释、行政法规和司法解释。林国洪、黄惠燕关于本案与广东省云浮市中级人民法院（2015）云中法民二终字第215号民事判决属于“类案不同判”的主张，并不属于适用法律错误的情形，本院不予支持。

综上，林国洪、黄惠燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回林国洪、黄惠燕的再审申请。

审判长　胡夏冰

审判员　江显和

审判员　高燕竹

二〇二一年一月二十二日

法官助理王智锋

书记员张丹

相关法律

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）

第十八条  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修订，自2021年1月1日起施行）

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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