远程投资美国房产还不想掏粪，怎么办？
编辑：班长晶
我的一位朋友，事业小成，国内有多套投资房。
在国内，股票基金，以及各种银行投资理财产品买了不少。
前几天，为投资的事跟我诉苦:
“现在国内，投资获利开始越来越难了。银行进入低利率时代，余额宝、银行投资收益都在调低。
房子不仅限购，买了还有房价下降的风险。
有的城市，房价都腰斩了。即便这样， 国内买房，想要有正现金流，也是缘木求鱼地困难。
中国的股市，你知道的，又不稳定，大起大落的，同时还可能有暗箱操作。
你叫我投资别的？国内投资渠道本来就不多。
你知道P2P暴雷，还有今年4月的中国银行原油宝投资事件吗？
一旦选择不慎，都有可能让投资者血本无归，倒欠巨债。”
听她这么说，我说：“那你就试一试投资美国房产吧。”
她说这就是她找我的原因。
听说北美地产学堂开设了很多房产投资课程，她也想学学北美的房产投资，以便能有国际化视野，将来可以进行全球化资产配置。
作为资深的投资者，她是深知投资之道：
不懂不投，懂了放心投。
她问我：
在美国，有什么投资方式是能够让她清楚地知道自己的钱，投资了什么物业，同时，不必有掏粪的烦恼？
当然，投资收益也需要还过得去的。
如果有可能，她学习之后，就可以用小笔资金启动做起来的？
她的话，让我想起了Frank老师提到的Tax Lien 的投资。
这种投资方式，适合她这种远在中国，在美国有银行账户， 懂英文，能够上美国网站的投资用户。
Tax lien投资，基本满足了她的以下需求：
1投资门槛低。
等她学习完tax lien课程后，她可以用几千美元开始试着做起来。盈利了，就可以大规模做起来。
2容易规模化。
一旦掌握熟悉，可以进行大规模操作。
3风险可控。
因为tax lien是有政府背书以及房地产作为抵押的，只要知道如何选择标的，几乎可以说是零风险。
4收益可观，
可以高达10% 以上。当然，每个州郡县的tax lien的收益不同，她可以根据自己的需求和喜好，选择喜欢的州和郡，收益率可以达到6%-25%，运气好，可以高达300%。
5没有管理出租屋的烦恼。
所谓的tax lien, 可以理解为因为老业主没有交房地产税，政府部分发放给投资者的债券。持有这种债券，自然不需要去管理房子。
虽说Tax Lien这种投资听起来很不错，朋友表示，她不懂什么是Tax Lien， 也没有听说过。
这个概念，对于像我朋友这样在国内的人来说，非常陌生，是太正常不过了。
因为在中国，房产税还没有大规模开征，所以压根就没有tax lien这种投资方式。
别说是我朋友，就是在北美的朋友，也有很多人没有听说过这种投资方式。
下面我来说说什么是Tax Lien投资。
这儿的Tax 是指房产税。
在美国， 只要你拥有房地产，你就需要缴税。
政府需要房产税的收入，来支付市政建设的各类开支，比如学校老师，图书管理员，消防员，警察的工资， 急救服务， 各种市政道路，公园运营维护等等的费用。
房产税一年一征。
每到年底，每个房产，我都会收到一份像下面一样的一份房产税账单，账单上列出了这个房产要交的税务， 以及所缴纳的费用的用途。真可谓取之于民，用之于民。
政府需要收到房产税，才能正常运转，才有钱支付学校警察消防道路等等的费用。
如果业主不付房产税，政府怎么办？
起诉老业主？把他扔进监狱？
这是解决不了问题的。
毕竟，政府的目的还是要收到钱。
所以，政府就普遍地采用了另一个方法，也就是在不缴纳房产税的房子上，加了一个标注，英文称之为“ Lien”, 也就是我前面提到的留置权。
你可以把Lien想象成房子的包袱和负担，是公开的有法律约束意义的记录。
任何人只要去查，都能查得到。
如果业主不把这个负担甩掉（支付掉），这个房产就没法进行买卖过户。
Lien有很多种：
屋主不交税务，政府会给房子加上Tax Lien (房产税留置权）。
有合同工给屋主整修房子，比如加建了一个厕所，业主不付钱，合同工也可以在这个房子上放一个负担（Lien），称之为Mechanic’s Lien.
屋主没有交联邦政府个人所得税，政府也会在你的房产上加一个lien, 称之为IRS Lien.
最常见的Lien, 就是Mortgage Lien (抵押留置权）。
当业主想要贷款的时候，会将物业抵押给借款方，借款人拥有留置权，直至贷款人还清贷款。
如果贷款方未能按时偿付，借款方有权出售物业以获得偿还。
为了吸引投资者来购买这个税务留置权，让政府能够收到钱维护正常的运转，政府会承诺给投资者，如果你买了税务留置权, 会有一定的收益。
这个年收益可能是5%-25%。有的州，可能还会让老业主交罚款。罚款的额度，各州也有所不同。
同时，政府也会给老业主一定期限的赎回期，这个赎回期应州而不同，可以是6个月到3年。
只要在规定的时间内，老业主交了罚款和赎金，就不会失去房产。
赎回的时候，利息是按月支付的， 比如说，投资者购买的税务留置权，规定是24%的利息。
如果老业主第一个月就开始赎回，那他就是支付投资人2%的利息；如第二个月赎回，就是支付4%的利息。
而罚款呢，是按年计算的，比如说，德州的罚款是投资者所支付金额的25%。
那么，不管老业主是第一个月赎回，还是第二个月赎回，都是交25%的罚款。
如果是第13个月赎回，就要交50%的罚款了。
作为投资者的你买了税务留置权之后， 最大的可能性，就是老业主会来赎回。毕竟，不是万不得已，老业主一般是不愿意为了仅仅1%-4%的房产税，而失去房产的。
赎回的时候，老业主会把所欠的税，各种费用，利息，以及罚款， 一次性付给政府。 政府会把对应的钱支付给你。
这时候，你拿到的就是利息收入。
如果过了规定的期限，老业主还没有来赎回，作为投资人， 你就有权利来法拍这个物业。
那时候，你拿到的就是这个税务留置权所抵押的房子或者是土地。在这种情况下，你的收益率可能会更高。
如果你不想处理房产，你可以通过市场把拍卖获得的房产卖掉获利。
比如说：在德州，自住房的税务留置权的赎回期是2年，如果是投资房，赎回期是6个月， 罚款是25%。
如果有一个总价20万的投资房， 欠税6000 美元， 起拍价9000美元。
如果你成功地以24,000 美元拍卖获得税务留置权。
假设屋主在六个月之内赎回，那么作为投资者，你可以获得24000*0.25=6,000美元的收益， 25%的收益。
如果6个月后，老业主不赎回这个房子，那么投资者就有了这个房产的所有权。投资者的盈利会更高。
以上是我跟朋友的解释。
希望你也明白了什么是Tax Lien投资。
其实，这种税务留置权的投资方式，在美国已经存在200多年了。它是当今世界上一种安全而且高效益的投资方式之一。
从以上的解释中可以看出，只要你选的标的合适，你几乎没有任何的风险。因为你要不就是拿到利息，要不就是拿到房地产，可谓非常保险。
而且，这种投资标的特别丰富。每年，大约有70到100亿美元价值的税务留置权，在美国3000多个郡县进行公开拍卖。
以前的买卖方式有线上拍卖， 随时随地的购买，以及线下拍卖三种方式。
因为今年的疫情，很多人失业，到明年该交税的时候，可能会没钱交税。
这时候，市场上会有更多的房产税留置权 （Tax Lien）拍卖。
同样也因为疫情， 越来越多的郡县把线下拍卖，转到了线上。
所以， 即便我朋友在中国，只要她能上网，她也可以在线购买美国的税务留置权，就像在ebay拍卖物品一样。
如果你在美国，那你更要抓住现在的利好。
将来Tax Lien的线上拍卖是大趋势。如果你所在的地方还是线下拍卖，那你那儿购买Tax Lien 的竞争就不会像其他线上的大城市那么激烈。
税务留置权投资，是一个多赢的过程。
作为一个投资者，你通过购买税务留置权，不仅仅能帮助了政府正常运转， 同时， 也帮助了老业主， 让他们可以在他们的目前房产中再呆1-3年。
而你，也会因为投资税务留置权获利。
总结：
税务留置权的投资是适合像我这位国内朋友进行学习的一种投资方式。
具有门槛低， 风险可控，收益高的优点。她可以在学习之后，先拿一部分钱投资起来。觉得有信心了，再大笔投入。
当然，无论是哪一种投资，都需要先学习， 再投资。
就像开车一样。如果不先学习，拿到驾照，再开车，是相当危险的，无论是对自己还是他人。
投资也一样，如果不学习，幸运获得的财富，又会通过实力输回去。
最近我在跟着Frank老师学习Tax Lien的投资，收获良多。
Frank是前新东方副校长，也是我们学堂的合伙人。他有着十多年的Tax Lien 投资经验。
为了明年能投身到Tax Lien 投资中，近四个月来，我读了10多本Tax Lien投资书籍，对Tax Lien的理论知识有了透彻的了解。
我也参与了老美2000多美元的Tax Lien 的实操训练。
Frank对我手把手进行了指导。
今年的疫情会使明年成为Tax Lien投资的好时机。
为了让大家赶上投资好时机， 掌握这个门槛低，少有人知的房产投资方式，
Frank和我决定在明年一月份，开一个《如何在美国投资房产税留置权》的课程。
鉴于我有多年的教学经验，以及系统学习完Tax Lien投资不久，对一个新手在实操过程中有什么样的疑惑和不解，非常清晰。
我也能更好地站在新手的角度，把复杂的知识点讲清楚， 避免知识诅咒现象发生。
Frank让我来给大家讲解Tax Lien投资的理论知识。
至于实操和答疑部分，Frank和我会带着大家一起， 走完Tax Lien 投资的整个过程。
课程赶在1月份开，是为了让大家在上完课之后，就可以开始实操，赶上大多数州7月份之前的房产税留置权拍卖潮。
如果你也像我朋友一样，需要多样化投资，或者不想让退休账户里几千美元的钱在那儿睡大觉，想学习这种门槛低，收益可观的稳健投资， 请联系课程小助手feifei66882018
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