【几点忠告！】熊市、币崩、升息、滞涨，该来的都来了，接下来呢？
作者 | 三马
人气最旺的南北加文学城地产群群主，有着丰富的多单位公寓投资经验，并把BRRRR应用到公寓楼投资，在湾区和西雅图地区长期持有多套多单位公寓房产。
并从公寓拓展到移动屋园区，大型老年护理中心，NNN医疗中心等。
投资理念一直以现金流为主，增值为锦上添花，投资组合特别注意风险控制与多元化。
其投资经历收录在北美地产学堂第一本公益书籍《因凡思特--12个平凡的北美华人，12个独特的投资故事》。
这几天又是跌跌不休的股市📉、血崩的币市，哀鸿遍野，腥风血雨。
每天新闻都是gloom and doom, 但panic永远不是一个好策略，还是需要淡定淡定。有几个朋友私下问买卖房子的时间点，如果不急的话建议可以缓缓。
也跟几个一直保持联系的中介聊了聊，看来交易行情已经进入冬眠期。
但是也有德州的建商朋友反应他们公司产品因为是低价可负担型的，所以还是继续paddle to the metal 火力全开地建房。
对于目前的形势，我有一些个人的想法，跟大家交流分享一下，抛砖引玉，但每个家庭情况不一样，只是参考不是专业建议，赚了我不分，赔了不怪我。
昨天联储局升息0.75%同花街大多数的预期一样，表态对于控制通胀绝不手软！
会一直升到通胀受控制为止，花街预期年底Fed Fund rate will go up to 3.5%, 2X the current level，可惜他们的信用有一些问题，因为之前升息动作too little, too late。
三十年固定利率已升至6.2%，虽然很多已经进入到债市和贷款，most of the rate hikes already priced in by bond/mortgage markets.但是利率升到7%还是“指日可待”的。
如果是那样的话，将会是2006年以来的最高利率了。
很庆幸去年及最后上周能抓住重贷尾巴cash out一栋，但有另外几栋cash out refi 步伐只能缓缓再说了。
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先来看看几个投资选项，股市、债市、黄金、比特币都已经表现出来，房地产会有滞后，很难独善其身，健康调整在所难免，但应该相对表现还会比较稳健，on holding pattern, 以不变应万变。
危机时刻现金为王，资产配置方面一直比较保守，hard assets>paper assets, 之前看见股市每天狂升📈时也许有点遗憾，但回头一看，现在的资产配置在高通胀时期应该还是比较合理的，起码睡得安稳一点。
联储局只能控制需求端，供应端鞭长莫及，而目前通胀主要来源是供应链方面，所以感觉联储局快步加息把经济给打压进衰退（soft landing 几率很小，升息步伐需要perfect很难把握），但通胀还是会在较高水平挺长一段时间。
之前一直有说，股市的反弹可能是死狗跳，拐点也许需要等到看见通胀步伐确实放缓下来了之后才是比较坚实的底部拐点。
何时才是最低点谁也没有数，但大盘指数SPY已经进入熊市，纳斯达克更不用说，科技个股及小盘small cap stocks被腰斩一半以上的满目疮痍比比皆是。
可以肯定的是距离低谷应该不远了，我个人已经开始加仓了，为了避免站岗、站半山腰，减少timing risk, 就每周放一笔进去指数ETF及被腰斩的好股，DCA dollar cost averaging 加仓。
加的量多大没有标准答案，自己感觉comfortable就好，如果加到晚上又夜不能寐，那就肯定是太多啦！
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房市之前也说过，升息这么猛，首先进入冬眠状态的是交易量，buyer pool大减，inventory，listing price cut及成交时间会上升，然后出现的就是真正的成交价下调，一些地区已经有5-10%回调。
其实过去几年房价大涨了几十% 或者翻番，所以给回一些利润空间也没什么大不了的，无伤大雅。毕竟大部分人房地产投资是buy and hold，不是短线flip, 无论股市房市，只要把时间轴拉长，风险都会大幅下降。
房租走势不像房价过山车一样大起大落，一直是平缓上升，参考一下Fred 过去二十年租金，就算次贷危机时也没跌多少。
买不起房的年轻人会继续租，最后就像欧洲一样成为“租客帝国”，这样的趋势对我们这些房东来说，不是什么坏事。
昨天新闻说建商信息指数下降到新低，housing permits and starts 也跌至两年来的最低，供应收缩，这对于维持房市稳定是好事。
在从历史上回顾一下，现在的经济状态，通胀水平及地缘政治，与七十年代比较接近，高通胀，高利息，经济低迷，典型的（stagflation）滞涨时代，但房价除了七十年代初因为衰退有一些下跌，之后一直保持良好上升势头。
也有疑问，这次升息何时到头，会不会像七十年代那样升到10%-20%？
回答是不太可能。
观察了一下美国国债超过100%GDP，CBO预测每年付出国债利息会从现在每年的$400B（四千亿美元），因为利率上升而快速上升到近$1T（一万亿美元），美国每年一年的国防经费是七千亿美元，最大的联邦政府开支是社会保障金（Social Security) 一万亿美元，所以现在的美国经济不可能承受得起10%+超高利率。
跌久必升，升久必跌，凡事都要价值重归 mean reversion，所以经济预期是2022尾/2023/2024进入衰退, 如果比较shallow recession 半年一年左右？
到时通胀也缓下来了，估计又是联储局需要考虑降息刺激经济的时候啦！
现在还是保持好心态，控制好风险， everyone holds on for a bumpy ride.
不要期待房市会崩盘，但是以防万一，cash is NOT trash now, 保证有足够的现金流能支撑过低谷，经过风雨一定重见“市场上有恐慌，就一定伴随着好机会出现”！
希望大家能好好把握住！
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