《民法典》对业主议事产生哪些影响？

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2024-12-12

《民法典》已于2021年1月1日起施行，这是新中国历史上第一部法典化的法律。

今天与各位简单聊一聊《民法典》对业主共同决定的事项产生哪些影响。

一、《民法典》对业主共同决定事项是怎么规定的？

业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（2/3x1/2）

（二）制定和修改管理规约；（2/3x1/2）

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（2/3x1/2）

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（2/3x1/2）

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2/3x1/2）

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（2/3x3/4）

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（2/3x3/4）

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（2/3x3/4）

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（2/3x1/2）

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、《民法典》对业主共同决定事项的影响

相较于《物业管理条例》关于业主共同决定事项的规定，《民法典》的变化主要体现在以下三个方面：

其一，《民法典》改变了业主共同表决的方式，有助于提高表决效率。依据《物业管理条例》第十二条的规定，普通事项需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，重大事项需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，实践中由于部分业主拒绝参加表决或缺乏有效联系方式，导致业主共同决定事项无法快速形成有效决议。

《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛，即只要“双过2/3参与表决”即可，一般事项经参与表决的业主“双过半同意”，重大事项经参与表决的业主“双过3/4同意”，换言之，一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3x1/2），重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3x3/4）。

其二，《民法典》将维修基金的筹集与使用相分离，大幅度降低了维修基金使用的表决门槛。维修基金的筹集需要经参与表决的业主“双2/3同意，但维修基金的使用由原先全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”（全体业主1/3同意）即可。

其三，《民法典》新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”须经参与表决的业主“双过3/4同意”，有助于维护业主权益。今后，在小区公共区域设置快递柜、广告牌、新增停车位等须经业主表决通过方可执行，而此前通常由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。

主编：江雨

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