恒大绿洲小区物业管理方案（全套）

‍ 恒大绿洲小区物业管理方案 ‍

目  录

一、物业服务公司的选聘

二、物业服务收费标准

三、物业管理服务内容

四、物业管理服务质量标准及考核细则

五、物业管理用房与小区公共收益的管理

六、物业服务合同

 一、物业服务公司的选聘 

在前期物业服务公司金碧物业能够响应本方案的前提下，优先与金碧物业进行协商签订续聘合同。如果金碧物业不能响应本方案要求，各业主同意另聘物业服务公司，并授权由小区业主委员会依照国家相关法律法规及本方案的要求，采取公开招标的方式进行选聘物业服务公司，签订物业服务合同。

物业服务合同暂定1年，合同期满，物业公司服务良好，可以续签合同。签订合同，物业服务公司需向业主委员会交纳不低于20万元的合同履约保证金。服务不合格的，业主委员会将按合同条款进行考核扣款。

 二、物业服务收费标准 

物业服务收费实行包干制。最高限价标准如下（具体以最终谈判结果或者招标结果为准）：

1.住宅物业服务费：1.5元/月/平方米（包含物业公共服务费；电梯维护保养、检测费；公摊水电费等全部物业服务费用）。房屋所有权人缴纳。

2.会所物业服务费：3元/月/平方米（包含物业公共服务费、公摊水电费，不包括电梯维护保养、检测费）。房屋所有权人缴纳。

3.地下车位物业服务费：30元/月/个（包含地下车库清洁、秩序维护、日常维修、公共水电能耗等费用）。业主购买的由业主缴纳，开发商未销售的由开发商交纳。

 三、物业管理服务内容 

物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：    

（一）包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外)；   

（二）包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外)；  

（三）本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。（业主专用部分清洁除外）；

（四）本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（五）本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班 、消防安全检查 、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等；

（六）本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理；

（七）本小区内物业使用禁止性行为的管理；

（八）本小区业主装修管理；

（九）本小区物业档案资料的保管；

（十）本小区公共用水用电费用的代收代缴；

（十一）本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理；

（十二）协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

 四、物业管理服务标准

（一）项目物业管理服务人员配置及要求

岗位	人数	要求
项目经理	1	年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
项目副经理	1	年龄50周岁以内，大专及以上学历，3年以上物业项目管理经验，身体健康，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
客服/维修/保安/环境主管	4	客服、维修、保安、环境主管各1人，年龄45周岁以内，大专及以上学历，3年以上从业经验，身体健康，无违法犯罪行为。维修主管须持有高低压电工证书及电梯安全管理员证书。保安主管须持有高级保安员证书。 每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时。周末、节假日需轮流值班。
客服收费	6	年龄45周岁以内，高中及以上学历，2年以上从业经验。熟练操作电脑，身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。正常工作时间每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小时，周末、节假日需安排至少3名人员值班。
维修工	7	年龄55周岁以内，持有高低压电工证书。身体健康，无违法犯罪行为。正常工作时间每日12小时，8:00-20:00。夜间至少安排1人在小区值班，处理突发事件。周末、节假日需安排至少3名人员值班。至少有一名人员持有电梯安全管理人员上岗证书。
保安	14	年龄：男性不超过50周岁，女性不超过45周岁。其中45周岁以内的人员比例不得少于总人数的50%，身体健康，无违法犯罪行为。每班在岗人数：东门2人，西门1人，消监控2人，巡逻1人，至少2班倒，24小时轮流值班。 物业管理圈。另外安排不少于2名人员机动调休。消监控值班人员须取得消防设施操作人员上岗证书。
保洁员	30	年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过60周岁。其中50周岁以内的人员比例不得少于总人数的40%。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每日工作时间不少于8小时，具体根据季节安排。每天正常在岗人员不少于26人（住宅楼内保洁15人，楼外保洁7人，车库保洁4人），另外安排不少于4名人员轮休。
绿化工	12	年龄男性不超过65周岁以内，女性不超过50周岁。身体健康，五官端正，无违法犯罪行为。每周在小区工作不少于5天，每日工作时间不少于8小时，周末、节假日需安排至少6名人员值班。
合计	75

（二）物业服务质量标准及考核细则

项  目	服务标准	考核细则
一、基础管理服务
建立有效管理服务制度、方案	1、小区人员、车辆出入管理制度；	检查每缺一项每次扣款200元
2、消防管理制度；
3、电梯管理制度；
4、房屋维修养护管理制度；
5、设施设备维修养护管理制度；
6、秩序维护管理制度；
7、环境清洁管理制度；
8、园林绿化管理制度；
9、公共能耗节能制度；
10、报修、投诉接待及回访制度；
11、节假日管理人员值班制度；
12、安全作业制度；
13、公开、监督制度；
14、社区文化开展制度；
15、档案资料管理制度；
档案管理	1、房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；	不符合或者每缺一项扣款200元/次
2、业主信息档案(一户一档)齐全，并实现动态管理，及时更新；
3、档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符 ；
4、档案使用登记手续完备；
5、档案存放环境符合规定条件；
突发事件应急机制	1、制定消防、消防、电梯、给排水、供配电等共用设施设备事故应急预案；	每缺一项扣款500元/次
2、制定自然灾害、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案；	每缺一项扣款500元
3、应急预案定期演练，每年不少于2次并有相应记录；	每缺一次扣款2000元
人员配置管理	1、物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目经理。项目经理不得随意更换，更换项目经理的，应当事先征求业主委员会意见。 项目经理需具有全面物业管理技能，熟悉物业管理相关法律、法规，有3年以上的物业服务工作经历。能够胜任项目物业管理工作，要求业主满意度达到85%以上；	不符合任职条件的，每月扣除2000元，业主满意度低于85%的更换项目经理。
2、建立员工培训体系，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划；专业岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯维护管理人员、高低压电工等）；	不符合每人次扣款2000元
3、人员按设定岗位配置，不得减少服务人员；	不符合每人次扣款2000元
4、不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志；	不符合每人次扣款200元。
5、服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，解答问题及时准确；	不符合每人次扣款500元
客户服务	1、设立公告栏，公示物业服务企业营业执照、服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人及主要管理人员照片及服务电话；	检查不符合每一次每项扣除500元。
2、设有专门的咨询、投诉接待中心，公示24小时服务电话，每天（9：00-19:00）有专人负责接待客户来访，受理客户信息；节假日需有人值班。
3、客服接待人员值班记录及时，客户信息处理记录完整，按月进行统计分析；
4、有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%，并按月进行统计分析；
5、乙方服务达不到标准，被业主有效投诉的	每次扣除500元。
6、业主交费主动及时，收费率达90%以上；	每低一个百分点扣除500元
7、每年至少开展2次业主满意率调查，征求业主对物业服务的意见，并有详细的调查记录，调查覆盖率不低于入住户数的80%，调查业主满意率不低于85%；其中一次由业主委员会组织或者聘请第三方机构开展业主满意度测评；	每低一个百分点扣除1000元
8、满意率调查和满意度测评的内容应涵盖本标准的内容及物业服务合同的约定；	不符合每次扣除1000元
9、调查和测评结果有书面报告并向业主公示，调查和测评发现的问题持续改进，改进结果向业主公示。	不符合每次扣除1000元
社区文化建设	1、有社区文化活动方案，每年业主联谊活动不少于4次，有活动记录；	不符合每次扣除1000元
2、运动场地、文化场馆每天定时免费向业主开放；有专门为孤寡老人、残疾人的具体措施，有专门供老人休闲活动的场所和设施。
3、积极组织和参与社区志愿活动，开展社区精神文明建设。
沟通报告机制	1、对住户违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时进行劝阻，并向有关行政部门报告；	不符合每次扣除1000元
2、主动与物业所在地的房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会联络，共同协调解决物业管理中遇到的问题；
3、协助业主大会工作，建立与业主委员会定期沟通报告的工作例会制度，积极听取业主和业主委员会对物业服务的意见和建议，主动接受业主和业主委员会的监督。
二、房屋共用部位管理
标识系统和维保资料	1、主出入口设有小区平面示意图；	不符合每次扣除500元
2、管理区域内交通标志引导指示牌规范清晰；
3、小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰；
4、建立房屋产权清册；
5、房屋维修、保养记录完整；
6、房屋使用功能完备，无安全隐患。
共用部位使用管理	1、共用场地、部位符合规划要求，无违章搭建现象；	不符合每次每处扣除500元
2、房屋共用部位使用符合建筑设计要求，无擅自改变用途现象。
3、房屋公共部位破损及时修复。无安全隐患。
房屋外观状况	1、房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、污迹、乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象；	不符合每次每处扣除100元
2、封闭阳台符合建筑设计要求和管理规约约定，手续齐全，样式、规格、色调、材质统一；。	不符合每次每处扣除500元
3、发现房屋及设施存在安全隐患，及时告知业主及相关当事人，并采取相应防范措施。
装饰装修管理	1、按规定审核住户装修方案，办理装修施工批准手续； 2、签订装饰装修管理服务协议； 3、书面告知业主及施工单位装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示，装修现场的消防及安全防范措施得当；	不符合每次每项扣除500元
4、装修人员出入和装修施工时间有效控制，装修垃圾定点堆放，定时清运； 5、专人每日巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及有关部门； 6、装修验收手续完备，装修档案保存完整。
日常巡视、检查与管理	1、每周巡查不少于1次屋面、单元门、楼梯、通道、窗户等共用部位，发现损坏，及时维修养护并做好记录；	不符合每次每项扣除500元
2、门窗无破损，楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象。
三、共用设施设备运行、维修和养护
共用设施设备管理和运行状况	1、按合同要求配置设施设备专业维修、管理人员，岗位责任明确；	不符合每次每项扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。
2、建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范；
3、设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全；
4、制定并实施年、季、月度设施设备维护、保养计划；
5、制定并实施日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等制度；每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
6、制定并实施维修工具、备品、备件和化学品等存放和管理制度；
7、制定并实施专业外包合同全程监管制度，合同及各项记录完整；
8、操作人员熟练掌握、严格执行设施设备操作规程及保养规范。
9、设施设备运行良好，发生故障及时修复。
室外共用管线、管道和道路管理	1、室外共用管线统一入地或入公共管道，整齐有序，无架空管线；	不符合每次每项扣除500元
2、排水排污管道通畅；
3、雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、外溢现象；
4、道路通畅，路面整洁平整，路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰。
设备机房管理	1、设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；	不符合每次每项扣除500元
2、设备管线标志清晰，仪器仪表运行正常、数据准确；
3、机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，防鼠药物投放等符合规范要求；
4、设备噪声符合规范要求，有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内。
电气系统管理	1、管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整；	不符合每次每项扣除200元
2、受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格；
3、后备电源设备定期检测，能够随时启用；
4、小区路灯、景观灯等公共照明正常，设备编号有序。完好率(包括亮灯率)达95％,无长明灯,无安全隐患。	不符合每低于一个百分点每次扣除200元
5、共用楼道灯损坏及时修换,完好率(包括亮灯率)达95％,无长明灯,无安全隐患。
弱电系统管理	1、系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求； 2、系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整； 3、摄像监控图像清晰，按规定时间保存信息备查；	不符合每次每项扣除200元
电梯系统管理	1、准用（合格）证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；	不符合每次每项扣除500元
2、电梯维修保养合同规范，维保单位的资质符合规定；
3、电梯机房通风、照明情况良好，配有平层标志线，专业工具齐全；
4.电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画；
5、电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整；
6、电梯按合同约定时间运行，出现故障或险情，维修人员接到报修后20分钟内到达现场；
7、管理与维护符合特种设备安全技术规范 《电梯使用管理与维护保养规则》
8、电梯每月平均故障率不大于2%。
给排水系统管理	1、二次供水水质定期检测，符合卫生标准；	不符合每次每项扣除200元
2、给排水系统设备完好、运行正常，日检查和月、季、年保养制度完善；
3、水箱加盖上锁，周边无污染源，定期清洗、消毒，检查记录完整；
4、水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染。
避雷系统管理	1、配置避雷设施位置平面图；
2、避雷设施定期检查、维护，记录完整。
消防系统管理	1、消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；	不符合每次每项扣除500元
2、消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；
3、消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，并定期组织检验、保养；
4、消防水泵、管网、闸门等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整；
5、安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目；
6、区域消防通道畅通，无杂物堆放，无违章占用。
四、公共秩序维护
秩序维护管理	1、实行封闭式管理，对外来人员、车辆和物品进出实行登记与管控；建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位，值班电话畅通，接听及时。	不符合每次每项扣除200元，
2、监控设施和门禁系统运行良好，监控记录完善、记录保存不少于30天。
3、监控室实行24小时值班；值班记录完善。
4、秩序维护人员，岗位责任明确；人员年龄符合要求，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 物业管理圈。能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
5、安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施。
6、主出入口24小时双人值勤，次出入口24小时有人执勤；小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不同意，非小区人员不得进入小区；按要求进行出入车辆管理、访客登记，记录规范、详实。
制定巡查方案，每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查范围包括全部物业管理区域，无盲区，巡查记录基本完整。
严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响业主生活。
紧急事件处理有应急预案(打架、凶杀、爆炸、地震、电梯突发事件等)，发生时能及时处置，将损失降低至最小程度。
无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。
交通秩序管理	1、公示停车场管理规定和停车收费标准和紧急联系电话；	不符合每次每项扣除200元
2、停车场、停车位标志规范、清晰，车辆行驶路线设置合理、路线清晰；
3、固定停放车辆签订停车服务协议，明确相关权利义务；
4、车辆进出登记及时，记录完整；较大载重车辆严禁驶入小区；
5、车辆进出道闸、停车设施运行良好，维修养护及时；
6、机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放现象；
7、停车场、库定时巡视检查，高峰时进行车辆秩序引导；
8、发现交通堵塞及时疏导，发生交通事故及时报告有关部门。
消防安全管理	1、制定消防安全制度，消防安全操作规程；实行防火安全责任制，明确消防安全责任人；	不符合每次每项扣除500元，
2、消防设施设备定期维护保养，消防设施设备能够正常使用；
3、消防中控室实行24小时专人值班（每班不少于2人，按规定持证上岗），值班记录完整；
4、消防安全定期巡视检查，消防安全隐患及时整改；
5、消防通道无占用堵塞现象；
6、消防演练每年不少于两次，积极动员业主参与；
7、有消防应急预案，发生时能及时处置，将损失降低至最小程度。
五、环境管理服务
保洁服务	1、配置的保洁人员，责任区域明确。身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。能正确使用各类清洁器械和设备，熟悉小区环境。熟悉各类灾害事故的应急预案。人员统一着装，配备配备专门的清扫工具及劳保用品；人员数量保持与合同要求一致。	不符合每次每项扣除200-500元
2、对楼内、外公共区域、相关设施设备、道路、场地等清扫及时，擦洗干净，符合相关卫生标准。除定点定时清扫，还要动态保洁，确保小区内干净、整洁并长期保持；
3、垃圾实行分类管理，日产日清；建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。雇用具备相应资格的单位或人员清运垃圾，采用全封闭自动卸载运输工具，保持运输工具密闭、完好和整洁，不沿途丢弃、遗撒垃圾；
4、标识、宣传牌、信报箱、景观小品、文体设施及时清洁，目视干净、无积尘、无污渍垃圾；
5、垃圾桶布局合理，周围地面无散落垃圾。定期对垃圾桶进行卫生消毒；
6、管理区域内道路、绿地、广场、停车场、天台、文体活动区域等共用场地，无目视无杂物；
7、房屋共用部位及共用设施设备保持清洁；
8、及时清理公共场地、道路的积雪、积水；
9、地下车库及车库内相关设施定期及时保洁，地面、墙面干净卫生，空气流通；
10、窨井、下水道和化粪池每2月清掏疏通不少于1次，保持畅通；
11、防治鼠害、苍蝇蚊虫等有计划，有措施，有记录；喷洒苍蝇蚊虫杀虫剂6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次；喷洒杀虫剂应及时告知小区业主，注意安全防范；
12、水景定期清洁，水面无明显漂浮物，水体干净无臭味。
绿化养护管理	1、绿化养护人员配置合理，责任区域明确；	不符合每次每项扣除200元
2、制定并落实绿化养护计划，提前做好防旱、防涝、防大风和防冻工作；
3、绿化图纸、苗木清单等资料齐全，苗木移植、补植记录完善；
4、醒目处设置爱护绿化提示标志，重点树木品种实行标牌管理；
5、及时组织浇灌、施肥、松土和喷药，有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于4次，乔木每年适时松土、施肥不少于2次。乔灌木枯死、损失及时补植。
6、绿化作业安全防护措施得当；
7、各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，无折损，斑秃现象；枯死损失率不超过1%；
8、绿地无破坏、践踏、占用现象，树木无悬挂物及晾晒物品。
9、月度考核低于85分的；考核表见附件3	每低一分扣除500元
六、服务创新
服务创新	1、建立并运行计算机辅助管理系统，运用社区网络、智能技术等信息化手段及其最新科技成果开展管理服务工作；	不符合每次每项扣除100元
2、建立并运行服务质量管理控制系统，运用先进管理工具实施物业服务全过程管控；
3、制定并实施节能减排计划和方案，运用技术改造和管理创新等手段节约公用能源资源消耗，减少污染物排放；
4、建立并推行新型服务模式，通过提供物业资产经营管理服务和住户生活配套服务等方式，满足业主的个性化需求。
七、其他	1、乙方服务被政府主管部门检查通报批评的	每次扣除1000元
1、乙方服务被政府部门通报表扬的 2、乙方服务良好获得业主一致好评的 3、乙方服务过程中避免小区业主公共利益受到侵害的 4、乙方人员为保护小区业主利益	视情况给予奖励

备注：每扣除500元等于相应扣除1分，满分为100分，低于85分为不合格。

园林绿地养护管理考核细则
考核内容	绿地养护管理标准	评  分  标  准
修  剪 （20分）	1.树木适时修剪，保证树形优美，树木抹芽、平茬、修枝、整形及时、准确、合理。 2.绿篱要平整、三面光，球冠植物要圆滑，无5cm以上徒长枝。 3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及时清理修剪后留下的草屑、枝叶等。	1.冬季乔木未进行整形修剪的扣5分，修剪不及时、不达标等扣3分。 2.乔木萌条未及时清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分； 3.绿篱修剪不及时有5cm以上徒长枝，10米以内扣1分，超过10米扣2分。修剪不达标扣0.5分。 4.草坪未及时修剪，生长高度超过8cm的扣2分，修剪后草坪高度过低导致枯黄的扣1分。 5.修剪后的草屑、枝叶没有及时清理的，发现一处扣1分。
灌水、排涝 （15分）	1.干旱时及时浇水并灌足灌透，洪涝时及时排放积水。 2.及时喷水除尘，保持园林植物亮丽。 3.在雨季应采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝致死。绿地和树池内积水不得超过24小时，宿根花卉种植地积水不得超过12小时。	1.天气连续干旱3日及以上未及时浇水扣2分，浇水未浇透扣1分。 2.浇水人员操作不规范，如水车驾驶员兼顾浇水、绿地内泥土被冲至路面等，发现1次扣1分。 3.未及时喷水除尘，园林植物污浊的扣1分。 4.未在限定时间内排涝的扣2分。
中耕除草 （15分）	新植树每年春夏之间松土2次，其他树木每年春夏之间松土1次，除杂草、修剪草坪原则上每周1次，绿篱修剪原则上每月1-2次，绿地内无阔叶杂草。	1.松土每缺一次扣1分。 2.绿地内有阔叶杂草清除不彻底的，发现一处有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，杂草基本未清除的扣5分。 3.杂草清除后未及时隐埋或清运的，每发现一次扣1分。
施肥 （10分）	3.春夏季各施1次复合肥或碳铵，不得漏施、少施，乔木胸径5cm以下，每株每次0．25公斤：胸径5-10cm，每株每次0．5公斤：胸径10cm以上，每株每次0．75公斤。	1.未按规定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。 2.管养单位施肥应做好相关影像记录并保存，否则扣1分。
病虫害 防治 （15分）	早春树木发芽时对树木喷洒一次药剂预防病虫害，冬季清除树下枯枝落叶杂草并对树干进行涂白，生长季节发现病虫害及时防治。	1.没有喷洒药剂预防病虫害的，扣3分。 2.发现病虫害防治不及时，造成一处有5棵以下发病的每处扣除1分，5棵以上或成片发病的扣除2分。 3.冬季未及时清除枯枝落叶的，发现一处扣1分； 4.冬季未对树干进行涂白的扣3分，涂白不及时、质量不达标等扣2分。
防护 （10分）	1.死亡的树木要及时进行清理和同品种、同规格补植，对因大风、大雨刮倒的树木要在风雨停后24小时内扶正、支撑并培土，对因雨水冲刷等原因造成土方被冲刷、塌陷的，3天之内修缮完善。 2.涂白均匀，上口平齐，高度距地面1.25m，整条道路涂白后上口应保持在同一水平线上。 3.做好绿地内时令花卉的季节性更换和养护工作。	1.树木死亡没有及时清理和适时补植的，每发现一处扣0.5分，对未同品种、同规格进行补植的，每发现1棵扣1分。 2.树木刮风刮倒没有按时扶正，培土、浇水和搭支架的，每发现一处扣0.5分。 3.绿地内土方被冲刷、塌陷，或泥土外溢，没有按时修缯完整的，每发现一处扣0.5分。 4.未及时涂白，或涂白不达标准，如上端口不整齐，树根部周围被涂白剂污染等，扣2分。 5.绿地内季节性花卉未及时更换的，1平方米扣1分，以此累计扣分。
保洁、设施和秩序  (15分)	1.绿地内无塑膜、无纸屑、无果皮、无烟头、无便迹、无杂物，绿地水面保持清洁，正常有养护保洁人员巡视。 2.不得在绿地内搭建任何建筑物、构筑物或其他临时设施。	1.发现有塑膜、纸屑、果壳皮、烟头、便迹、杂物的，每发现一处扣0.5分。 2.擅自在绿地内搭建建筑物、构筑物和其他临时设施或没有及时清除的，每发现一处扣5分。 3.树木花草被破坏的，每发现一处扣1分。
备注：考评每季度进行一次，满分为100分。每扣1分扣除履约保证金500元。

对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格（考核得分在85分以下）则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

 五、物业管理用房与小区公共收益的管理 

1、本小区物业管理用房建筑面积为998.79平方米，位于 1#楼101、102、104室、8#楼101室、小区门卫室；小区物业管理用房归小区全体业主共有，主要用于物业公司办公、业主公共活动室等。由小区业主委员会代为管理。如有空余房屋，可以以业主委员会名义对外出租。所得收益归小区全体业主所有。

2、利用小区公共场地、公共设施、房屋公共部位、人防车位等进行出租、广告宣传，小区全体业主授权业主委员会统一经营。所得的费用，在扣除成本后一律归小区全体业主所有。

 六、物业服务合同 

委托方 （以下简称甲方）： 宿迁市恒大绿洲小区业主委员会

住所地：宿迁市恒大绿洲小区1号楼；联系电话：                 

电子邮箱：                        

受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：                 

住所地：                    联系电话：                 

电子邮箱：                      

甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将宿迁市恒大绿洲小区 （物业名称，以下简称本小区）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方代表本小区全体业主与乙方达成以下合同条款。    

第一条 本合同所涉及的物业基本情况    

物业类型：   住宅小区                 

座落位置： 宿迁市苏宿园区红海大道27号   

总占地面积约11.63万平方米；房屋总建筑面积 约31.7万 平方米，其中：住宅 约22.64 万平方米，计 1883套；会所约5305平方米，物业管理用房998.79平方米，地下车库约6.17万平方米（1995个车位，其中人防车位369个）

第二条 委托管理服务期限：暂定1年，自20        年        月      日起至         年         月         日止。 掌上物业管理。合同期满，如果乙方服务良好，经双方协商一致可以续签合同。

第三条 本合同签订后,乙方应在本小区内设立物业管理服务中心负责本物业的日常管理工作，并按照合同要求委派有岗位资格要求的人员开展物业管理相关服务工作。人员配置达到附件1的要求：

第四条 甲方委托乙方物业服务范围、内容。

乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：   

物业服务公司提供下列物业管理服务事项，其受益人为本小区的全体业主和物业使用人：    

（一）包括但不限于本小区房屋楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外)；    

（二）包括但不限于本小区公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供配电设施、照明设施、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、标示牌、公告栏、建筑小品、景观水系、公共健身设施、运动设施、围墙等物业管理区域共用设施设备的运行、维修、养护和管理(大中修、更新、改造等除外)；    

（三）本小区公共环境卫生维护，包括但不限于业主共用的公共走廊、楼梯、公共卫生间、业主公共活动室、公共车库、车棚、房屋建筑物墙面等共用部位，区内道路、广场、绿化带、水景、篮球场等公共场所、雨、污水井、沟渠、文娱器材、建筑小品、信报箱、宣传栏等公共设施的清洁卫生及区内垃圾的收集、清运等。（业主专用部分清洁除外）

（四）本小区公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；    

（五）本小区安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、区内安全巡视、门岗执勤、消控室值班、消防安全检查、消防安全设施维修维护、保养、消防安全教育、消防安全演练、安全紧急情况处置等；

（六）本小区内及大门出入口交通和车辆停放秩序的管理；   

（七）本小区内物业使用禁止性行为的管理；   

（八）本小区业主装修管理；   

（九）本小区物业档案资料的保管；   

（十）本小区公共用水用电费用的代收代缴；   

（十一）本小区社区文化活动的开展及业主公共活动室的日常管理；

（十二）协助业主委员会做好其他本小区管理服务事项。

乙方应全权负责本小区物业服务管理工作，不得将服务工作转包、分包。

经甲方书面同意，乙方可以将物业服务部分专项服务事项分包给专业公司进行负责。但乙方须对分包的专项服务向甲方及全体业主负责。    

第五条 乙方提供的物业管理服务应达到本合同附件二所约定的目标。

第六条 物业服务用房的管理与使用

 本小区物业管理用房约998.79平方米，其中约569平方米（小区1号楼102室、8号楼101室），由乙方在合同期内无偿使用。乙方使用期间产生的水电、燃气、网络等费用，由乙方缴交。未经甲方同意，乙方不得将上述房屋改变用途及借于他人使用。合同期满乙方需将使用权归还给甲方。其他物业管理服务用房的使用由甲方决定，乙方协助管理。   

第七条 在委托物业管理阶段，乙方根据下述约定，收取物业服务费用。

物业服务费

1.住宅：1.5元/月/平方米（不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费）。住宅业主房屋空置期间物业公共服务费，按上述标准百分之七十收取。

2.会所：3元/月/平方米（不含电梯维护保养、检测费，公摊水电费）。

3.地下车位物业服务费：30元/月/个（含车位清洁、设施日常维修、车库公共水电能耗等费用）。

物业服务费实行包干制。由物业服务公司直接向房屋所有权人收取，每次收取最长不得超过12个月的费用。

第八条 本小区内人防车位租金，地面车位租金，利用公共部位、公共设施经营等收入归甲方所有，其中公共经营费用由使用人直接向甲方缴纳。甲方也可以委托乙方向业主或者使用人代为收取。具体由甲方根据实际决定。

第九条 本合同约定的物业服务费用包含以下等方面的支出：

1、乙方服务人员工资、社会保险、福利等费用；

2、本小区共用部位、共用设施设备日常运行、维修、维护保养费用；

3、本小区清洁卫生费用；

4、本小区绿化养护费用；

5、本小区秩序维护费用；

6、乙方项目管理处办公费用；

7、乙方物业服务工具材料费用；

8、本小区共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

10、本小区业主社区文化活动费；

11、本小区公共用水用电费用；

12、乙方投入本小区服务使用的固定资产折旧费用；

13、乙方物业服务人员服装及劳保用品费用；

14、乙方企业管理费用以及本项目财务费用；

15、乙方因本小区收费缴纳的法定税费以及合理利润。

16、甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行审计产生的费用。

17、甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

18、乙方因本小区物业服务产生的其它费用；

物业共用部分、共用设施设备的大中修、更新和改造费用，由小区住宅专项维修资金支出的，不计入物业服务支出。

第十条 财务审计及第三方满意度调查。

1、双方约定每年度由甲方聘请财务审计专业机构对乙方物业服务资金收支情况进行审计，聘请专业机构的费用，包含在乙方报价收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担。

2、双方约定每年度由甲方聘请第三方对乙方物业服务进行业主满意度调查，聘请第三方的费用，包含在乙方收取的服务费用之中，由乙方支付。应甲方要求进行的非年度例行满意度调查，聘请第三方的费用，由甲方承担。

3、上述费用年度不超过人民币伍万元，超过部分由甲方承担。

第十一条 乙方派驻的本小区项目经理为      ，身份证号码：                。未经甲方同意，乙方不得擅自更换项目经理。项目经理不能胜任本项目管理工作的，乙方应在接到甲方通知之日起十五日内，更换项目经理。更换的项目经理资格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上岗。

第十二条 履约保证金

1、本合同签订前乙方需向甲方缴纳人民币贰拾万元的履约保证金至甲方指定账户（户名：宿迁市恒大绿洲小区业主委员会，开户行：          ，账号：              ）。

2、乙方不缴纳履约保证金，视为乙方违约，甲方将拒绝与其签订委托服务合同。

3、乙方不能按期保质保量完成合同约定内容或单方中止合同，除承担相关责任外，甲方有权没收合同履约保证金；

4、乙方同意甲方有权直接将履约保证金用于下列情况之一：

（1） 因乙方过错，造成甲方或者小区业主房屋及资产等损失赔偿；

（2）因乙方不履行本合同义务，或履行本合同义务不符合约定，导致甲方需要委托或者已经委托第三人履行工作而产生的所有费用。

（3）甲方对乙方的考核扣款费用乙方同意甲方直接从履约保证金中扣除。

（4）甲方委托专业审计机构对乙方收取费用进行年度审计产生的费用。

（5）甲方委托第三方对乙方服务进行业主满意度调查产生的费用。

5、履约保证金不足以支付上述费用时，乙方应当自支付费用的不足部分。

6、本合同至期限届满，或经双方协商一致，或出现法定事由，必须提前解除、终止本合同时，在本合同被解除、终止后30日内，乙方凭本项目（甲方、乙方、新服务方）三房移交材料至甲方处办理退付手续。如果乙方对服务缺陷不予更正，或不予甲方，新服务方办理移交手续，甲方有权扣除履约保证金。    

第十三条 乙方对本小区的共用设施、共用部位不得擅自占用和改变使用功能，如因管理需要占用和改变使用功能，须征得甲方同意后报有关部门批准方可实施。

第十四条 利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告的，必须经甲方同意方可实施。乙方应协助甲方做好相关经营管理，未经甲方同意，乙方不得允许他人擅自利用本小区的共用设施、共用部位进行经营或者设置广告。

第十五条 物业服务检查与考核

对乙方服务的检查和考核，甲方采取不定期抽查方式。

1、甲方对乙方服务质量、服务标准、服务内容不定期进行抽查考核，发现乙方服务达不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件约定服务质量标准及考核细则进行扣款。扣款费用直接从乙方交纳的履约保证金中扣除。

2、乙方服务过程中，小区业主及使用人有权对乙方的服务进行监督。业主向甲方反映发现的问题，经甲方核实后纳入甲方对乙方的检查考核。

第十五条 住宅专项维修资金的使用管理

本小区住宅专项维修资金的使用按照国家、省、市有关法律法规规定执行。

第十六条 物业移交

本合同开始前，乙方应与甲方办理接管移交手续，本物业服务合同期满或者乙方中途退出的，乙方应当在合同解除十日内，向甲方或者新选聘的物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）房屋勘测成果报告；

（六）物业管理用房、共用部位和共用设施设备资料；

（七）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；

（八）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；

（九）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料，预收的各项物业费用交纳记录等资料；

（十）物业管理所需要的其他资料。

第十七条 甲方相关的权利义务：    

1、依据国家物业管理相关法律法规，制定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《小区管理公共制度》等文件，并在小区内向业主及使用人明示。

2、审定乙方拟定的物业管理制度，并检查监督、考评乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告。

4、委托乙方负责对小区公共部位使用进行监督。

5、审定乙方房屋及附属设施设备维修计划。

6、当业主不按规定缴纳应交物业服务费用时，协助乙方催交。

7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、社区文化活动，相关费用由乙方承担。

8、拥有对乙方的服务行为进行监督指导、要求乙方达到服务标准、制止乙方危害业主权益的行为、审定乙方重大管理措施等权利。 有权对乙方向业主及物业使用人提供的特约有偿服务进行监督，并制止乙方乱收费、不合理收费等行为。

9、有权根据物业委托服务合同的约定，对乙方物业服务质量进行检查，如发现有不符合标准之处，有权要求乙方即时进行整改。乙方未按要求及时进行整改的，甲方有权委托第三方进行整改，并加收20%管理费，因此产生的费用由乙方承担；

10、根据合同约定及考评结果从乙方交纳的保证金中扣除乙方物业管理服务违约费用。

11、法规政策规定由甲方享有和承担的其他权利和义务。

第十八条 乙方相关的权利义务：

1、根据有关法律法规及本合同的规定，做好本小区物业服务工作。在本小区内设立专门机构负责本小区的日常管理工作，按合同要求配置相关人员，保证各岗位人员均有相关专业的合格上岗证书及其证书的有效性。

2、严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。乙方有权制订各项经营管理办法、内部规章制度，自主开展各项管理经营活动，在合同期内盈亏自负，但不得损害甲方及业主、物业使用人的合法权益，获取不当利益。

3、负责编制本小区房屋及附属设施、设备、绿化等年度维修养护计划，经甲方审定后由乙方组织实施。

4、有权依照法律法规、本合同和《管理规约》、《业主大会议事规则》及相关文件，制定本小区物业管理制度，并有权对违反物业管理制度的行为进行处理。乙方制定的物业管理制度需提前报甲方审核同意，否则无效。

5、接受甲方和业主、物业使用人的监督。

6、建立本小区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

7、开展社区文化活动和便民服务工作。

8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料；移交本物业的公共财产。

9、乙方管理期间有责任对该物业工程和日后管理中发现的问题及时向甲方提出，并向甲方提出合理的建议和意见。

10、按照甲方的要求向甲方提交物业管理季度及年度报告以及提供相关资料。

11、法规政策规定由乙方享有承担的其他权利和责任。

第十九条 考核

对服务单位的考核采取甲方定期检查和不定期抽查的方式，甲方在检查中发现的问题，乙方现场管理人员应在考核表上签字确认，如若乙方管理人员不及时签字或拒绝签字确认，甲方一律视为乙方默认甲方的考核评分。

考核甲方每季度组织不低于1次，如乙方连续2次考核不及格或者一个年度有3次考核不及格（考核得分在85分以下）则甲方可以与乙方解除合同，由此造成的一切损失均由乙方承担。

具体考核细则见附件2。

第二十条  违约责任

1、乙方服务内容、服务标准达不到本合同以及附件的约定，甲方有权要求乙方限期整改，乙方拒不整改的，甲方有权终止合同。因乙方服务未达到本合同约定的标准和内容，而造成的管理不善或重大过失等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

2、乙方服务管理不当被上级主管部门检查通报批评的，年度达到3次，甲方有权终止合同。

3、乙方将全部物业管理业务转包他人的，甲方有权终止合同。并视为乙方违约，乙方应按合同总价的10%向甲方支付违约金。

4、乙方有未征得甲方同意擅自将单项业务外包他人的；擅自改变物业服务用房用途的；擅自改变、占用公共设施、公共部位的；擅自利用公共部位、公共设施进行经营的等损害业主共同利益的；乙方需停止损害，赔偿损失，并需向甲方支付违约金5000元。从乙方履约保证金中直接扣除。

5、甲方违反本合同以及附件的约定，造成乙方无法正常提供物业服务的，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。

6、乙方不按规定向甲方移交相关资料的，并需向甲方支付违约金5000元。

第二十一条 紧急避险和不可抗力

1、为维护公众、甲方、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

2、由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。

第二十二条 其他约定

3、本合同任何一方不可于合同期间或期满后向第三方透露由对方提供的任何资料，包括但不限于管理规约、制度、业主身份信息、联系电话或任何一方因本合同获得的经营状况及其他商业资料，除非事先获得对方书面同意。

4、本合同在履行中如发生争议时，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方均有权向物业所在地人民法院提起诉讼。

5、本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

6、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

7、本合同组成：1、本合同及附件；2、甲方的招标文件；3、乙方的投标文件。

8、本合同正本共     页，一式五份，甲方执三份、乙方执二份，具有同等法律效力。

9、本合同自双方盖章签字之日起生效。

甲方：                    乙方

代表人：                 代表人：  

签定日期：      年  月  日                        

来源：宿迁恒大绿洲业主委员会

主编：江雨

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