小区维修，该找谁？费用如何分摊？

《民法典》背景下，物业管理的定义：

物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业服务企业负责物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。

 保修期内 

保修期内，由建设单位负责维修。《建设工程质量管理条例》第四十条：

保修期内，物业公司配合和协助做好与建设单位之间有关保修事项的报修信息的记录、提交和反馈等工作。

 保修期外 

一、保修期外，业主专有部分的维修，由业主自己负责。

二、房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的保养、小修费用由物业公司承担，中修、大修、更新、改造费用按《住宅专项维修资金管理办法》等相关政策执行。

小修主要指日常维修。

小修界定的标准：应急抢修及日常维保维修中使用的单件（或单项、单次）价值或费用在某金额以内（如1000元（含）以内）的部件材料即属于小修范畴，由物业服务企业负担。

物业公司对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理义务在《物业服务合同》中约定。

1. 单元门坏了，维修费用如何分摊？

答：首先看维修的地方是属于整个小区、整幢楼、还是整个单元的共用部位、共用设施设备。

单元门属于该单元的共用设施，假设1号楼1号单元门坏了，则由1号楼1单元的业主按照每户建筑面积的比例分摊维修费用。

2. 屋顶漏水，该谁负责？

答：屋面防水，保修期5年，保修期内开发商负责维修。

屋顶属于整幢住宅的共用部位，保修期外，屋顶漏水由这一幢楼的全体业主按照每户建筑面积的比例分摊维修费用。

3. 房屋外檐脱落，维修费用如何分摊？

答：房屋外檐属于整幢住宅的共用设施，由这幢楼的全体业主按照每户建筑面积的比例分摊维修费用。

4. 小区围墙坏了，维修费用如何分摊？

答：小区围墙属于全小区的共用设施，由小区全体业主按照每户建筑面积的比例分摊维修费用。

以上1-4项维修费用来源：按照《住宅专项维修资金管理办法》等相关政策，以及《业主大会议事规则》中的约定，可以动用公共收益、维修资金，或者相关业主分摊。

5. 物业共用部位、共用设施设备包括哪些？ 

共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

来源：物业管理圈

主编：江雨

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