物业经理测试真题（含答案）

01

《民法典》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（   ）的业主一致同意。

  A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上  B.专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主  C.专有部分面积占比四分之三以上的业主且人数占比四分之三以上的业主；  D.有利害关系  

答案：D

02

物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？

答：（1）备齐资料；
（2）填写申报登记表；（3）签订《物业装饰装修管理服务协议》；（4）物业装饰装修登记；（5）办理开工手续；（6）施工过程巡查；（7）隐蔽工程验收；（8）装饰装修竣工验收。

03

简述物业设备管理的内容？

答：要点：
物业设备包括：
室内设备、物业红线内的室外设备与设施。物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理、设备运行管理、设备维修管理、设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理、工程资料管理。

04

简述绿化接管验收应注意的问题？

答：（1）绿化接管验收应以绿化竣工图为依据；
（2）特别注意种植土的深度；（3）注意苗木规格、品种；（4）注意绿篱及灌木的密度；（5）新补植植物应注意成活率；（6）仔细检查供水系统。

05

屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？

答：（1）定期检查、发现问题及时处理；
（2）保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除；（3）加强屋面维护管理，遵守业主管理规约。

06

投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？

答：（1）项目的整体设想与构思；
（2）主要工作环节运行程序；（3）机构设置、人员的配备、培训与管理；（4）管理指标与措施；（5）内部管理制度的制订；（6）档案资料的建立与管理；（7）前期物业管理服务内容；（8）常规物业管理服务内容；（9）各个阶段工作计划；（10）物资装备与提供方式；（11）紧急预案；（12）社区文化。

07

专项维修资金使用程序分几步？具体包括哪些内容？

答：专项维修资金使用程序共分六步。第一步物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》。第二步《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示。第三步物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。第四步物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款。第五步工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。第六步物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。

08

业主满意度调查的步骤和方法？

答：（1）物业企业应在年初制定业主（客户）满意度调查计划。（2）满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右。（3）调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。（4）进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。

09

签订物业合同注意事项有哪些？

答：（1）看清物业公司提供的物业公共服务的内容包含哪些；（2）其责任是否界定清楚；（3）物管服务质量是否细化、量化且可考核化；（4）要细看业主与物业公司的权利和义务；（5）看清物业费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；（6）看清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；（7）看清双方违约责任的界定是否明确。

10

前期物业的特点?

答：它有以下七个特点：（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。（2）新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。（3）住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。（4）新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。（5）自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。（6）住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。（7）前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

11

物业服务费成本(支出)构成？

答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。

12

如果你是项目经理，你怎么看待小区成立业主委员会？

1、首先要明确物业和业委会之间的相互关系（两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的）。2、业委会的类型（合作型、对抗型、依赖型）。3、在法律的框架下，在社区街道办的协助下做好与各类型业委会成员的沟通，使小区物业管理工作走上健康发展的轨道。

13

如果有人告诉你，业主将在晚上聚集闹事，你该怎么办？

1、首先应该核实信息真伪。2、其次，将你获知的真实信息报告上级，并告知社区居委会、派出所等政府职能部门，听取指示和要求。3、事件发生后应第一时间报警，保护好现场，及时劝阻和控制事态不继续扩大，尽量避免发生冲突。4、事后将事件的整个情况以书面报告形式上报公司或相关政府主管部门。

14

你是如何看待工程设备管理与财务管理？

答：工程设备管理是物业管理中的核心，是对设备、设施正常运行的维护和保养。是物业保值、增值的必然条件，是业户对物业工作和满意度的认可。
要想提升物业服务质量就要做好设备、设施的巡查、保养、维护工作，设备、设施的完好率达100%，需做好设备不漏水、不漏电、不漏油、不漏气。并做好日常维修、保养记录。财务管理是企业运作的既定目标，即利益的最大化以盈利为基础的管理模式，收入必须大于支出。根据公司要求制定月收支过计划和年度计划，如固定资产的折旧及维修、养护，支出报销管理等。

15

（判断题）建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入；在扣除合理成本之后，属于业主共有 。

答案：正确

16

（判断题）业主对建筑物专有部分以外的共有部分；享有权利，承担义务；可以以放弃权利为由不履行义务。 

答案：错误

解析：《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

主编：江雨

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