最新政策解读 |《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》解读
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【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程一部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。
彭鹏
广东广悦律师事务所
房地产与建设工程部 | 研究员
5月11日，广州市南沙区城市更新局印发了《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗南更新函〔2018〕65号）（下文称“《工作指引》”）。《工作指引》共计五个部分，二十七个条文，分为总体要求、工作程序、职能分工、保障措施、其他规定。内容细致，具体措施详尽到位，附件中制作了涉及旧村改造引入合作企业的各项文书模板，具有极强的指引性。将会推进广州市南沙区旧村改造引入合作企业工作，进一步加快南沙区旧改的快速发展。
广悦律师事务所房地产与建设工程部作为专注于为城市更新项目提供专业法律服务的团队，长期关注“三旧”政策，希望广大实施主体和想要进入城市更新领域的企业（特别是南沙区域内的）能够结合自身实践用活政策。
一
明确了村集体经济组织是引入合作企业的实施主体
《工作指引》第一条第（三）款明确规定“村集体经济组织”是更新改造项目的实施主体，更新改造项目公开引入合作企业，由村集体经济组织负责实施。在旧村改造项目中，应当由村集体经济组织具体负责引入合作企业的全部事宜，包括制作招商文件，发布招商公告，与镇政府（街道办）、区城市更新局对接相关工作以及向市城市更新局、区政府报备等具体工作。这主要是考虑到村集体经济组织是旧村改造项目的实施主体，熟悉村情，对项目情况了解的比较清楚。
二
进一步明确引入合作企业的时间点：基础数据经区政府审定
2017年印发的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下文称《实施意见》）对引入合作企业的时间点做出了新的规定，在第二十五条中，明确引入合作企业时间点由项目实施方案批复后变更为基础数据经区政府审核公布后。《工作指引》第二条第（一）规定区政府审定基础数据后，村集体经济组织即可引入合作企业，将引入合作企业的时间点提前是为了让合作企业更早进入到旧村改造项目中，了解项目详情，为顺利的推进旧村改造项目打下坚实的基础。
三
规定了公开招商的工作程序，再次明确公告日期不少于45日
《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》第八条第（四）项规定村集体经济组织委托政府公共交易平台公开招商。《工作指引》第二条第（二）款在此基础上进一步明确了公开招商的工作程序：村集体经济组织委托采购代理机构，按照“非政府采购”项目类型发布公告信息。公告时限不得少于45日，应当是参考了《实施意见》第二十五条。
四
规定了资格审查委员会的人员组成
《工作指引》规定资格审查委员会由7人组成，区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、村民代表3人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他村民代表组成，由村两委会议确定）、专家成员2人（由采购代理机构从广州市城市更新专家库中抽取）。
五
进一步明确对候选企业的表决程序
《工作指引》第（三）款规定：“村集体经济组织按照《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条，对候选合作企业进行表决，最终确定一家合作企业”。表决通过且排名第一的企业可直接确定为合作企业，如候选企业均未达到上述规定的票数，则选取前2名候选企业进行下一轮投票，直至其中一家企业得到通过表决的票数，才能确定为合作企业。
表决结果需在“政府公共交易平台+南沙区人民政府官网+广州市城市更新局官网”同步公示，公示期不少于5天。
六
明确应在签订《合作协议》后30日内在南沙区成立合作公司
《工作指引》第（四）款规定：“合作企业应在签订《合作协议》后30日内，与村集体经济组织在南沙区注册成立合作公司......”。后期城市更新关于旧村全面改造相关规定和指引以及工程程序进行旧村更新改造建设。
七
加强技术指导，便利操作指引，促进政策落地
《工作指引》最大的特点是附件中包括了引入合作企业可能涉及的全部文书模板。主要包括：《工作程序表》、《项目公告》、《须知》、《企业报名提交资料一览表》、《委托合同》、《招商文件表决书》、《招商文件表决结果》、《成交通知书》、《合作改造通知书》、《资格审核结果公示》、《合作企业表决书》、《企业表决结果公示》、《合作协议》、《项目履约金保证金账户监管协议》等。
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