孵化器还能这样玩?打破创业“套路”

作者：彭鹏、黄晓旭  广东广悦律师事务所律师助理。本文由作者授权约法编辑发布，欢迎分享到朋友圈。如需转载，请与我们联系并获得作者本人的许可，任何未获得约法及作者授权的转载均为侵权。联系方式：[e-mail]。

随着国务院鼓励双创，近年来孵化器行业展现出爆发式增长的趋势。各地政府对众创空间的优惠政策，给了孵化器一个快速蔓延的机会。有数据显示，仅2015年一年，我国孵化器增长了4000多家，这个数字是过去26年中国孵化器的总和。但表面红火的孵化器，商业模式多是向创业者收取办公租金以实现资金运转，投资收益周期较长，盈利模式相对单一。加上孵化器空置率高的现象，场地出租收益往往并不足以覆盖成本。因此，为了促进孵化器和初创企业的发展，广州市出台的一系列关于孵化器的政策中进行了突破，允许其分割转让部分房产，以盘活资产，降低投资风险。

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一、孵化器的法律定义及认定标准

（一）法律定义

孵化器是指以高成长科技企业为主要服务对象，以促进高新科技和科技成果转化以及培育科技型企业和企业家为目标，通过创新服务模式提供发展空间、商业模式、资本运作、人力资源、技术合作等方面空间载体和服务网络支持的企事业管理服务机构，包括创业苗圃、孵化器和加速器等不同孵化阶段的载体以及其他新型孵化形态。

（二）认定部门

    市科技行政部门。广州市的孵化器实行登记、认定和绩效评价管理。孵化器的登记常年受理，办理时间不超过 20 个工作日。

（三）认定条件

首先需要登记，广州市登记的孵化器还需要满足以下条件，才可申请市级孵化器认定:

1. 孵化器运营时间1年以上；

2. 专职孵化服务人员占机构总人数的40%(含)以上，且70%以上的专职孵化服务人员已接受孵化器专业培训；

3. 孵化企业(项目)使用的场地(含公共服务场地)占可自主支配的孵化场地面积60%以上；公共服务场地是指提供给孵化企业(项目)共享的活动场所，包括公共餐厅和接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室等非盈利性配套服务场地；

4. 入驻的孵化企业(项目)20家以上；　

5. 拥有自主知识产权的孵化企业(项目)占孵化企业(项目)总数的比例不低于30%；

6. 年度毕业企业占孵化企业的5%以上；

7. 具备较为完善的孵化服务功能，可提供技术、金融、知识产权、市场、法律等服务。

二、孵化器用地政策检索

孵化器涉及的相关政策如下：

其中最值得关注的，是2014年出台的《关于促进科技企业孵化器发展的实施意见》（穗府办〔2014〕61号文），以及2016年出台的《科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（穗国土规划〔2016〕278号文）。

孵化器是为了服务中小型高新科技企业而存在，一般通过提供场地、管理服务、配套的咨询服务，吸引企业入驻。孵化器用地一般属于工业用地，从国家的土地政策发展来看，是从严把控的对象。2008年出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中的第十三条规定：“严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。”明确要求了“工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。”但为了支持双创的发展，现行政策给孵化器开了一个口子，允许孵化器分割转让、出租土地和建筑。

    综上所述，国家大力推进双创的发展，政策向孵化器倾斜，在土地方面给予了较多优惠。但也注意到了可能会有投资者利用政策优惠，以孵化器之名行商业出租转让的暴利行为之实，因此，在开放分割转让的同时也对转让的方式、对象、办公面积配套设施等进行了严格的限制。

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三、孵化器的投资建设

（一）城市更新改造项目中的现有工业用地可成为土地供应来源

   《科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》（以下简称“《规定》”）第三条第一款规定，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，每年安排一定比例的用地作为孵化器建设用地。第四款规定，现有工业用地经批准纳入城市更新改造项目，可由权属人自行改造成科技企业孵化器。《广州市人民政府办公厅关于促进科技企业孵化器发展的实施意见》（以下简称“《穗府办〔2014〕61号文》”）第四条第八款规定，鼓励在“三旧”改造和“退二进三”过程中建设孵化器。不改变工业用地性质的，产权人可按“退二进三”有关政策自行改造建设孵化器。

     2015年《广州市城市更新管理办法》（市政府令第134号）及相关配套文件、2017年《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》相继出台，其中，第十条规定，国有土地上旧厂房自行改造的，允许不改变用地性质，按照规划提高容积率自行建设多层工业厂房（含科技企业孵化器）。改造后的房屋不分割转让的，可不增收工业用地土地出让金；分割转让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干规定》计收土地出让金。

（二）扩大投资建设孵化器的主体

    投资建设科技企业孵化器的主体呈现“多元化”趋势，根据《广州市科技企业孵化器倍增计划实施方案》（穗科信字〔2014〕296号）的规定，“多元化主体”包括民营企业和园区、国有企业、高校、科研院所以及各种投资机构。其中“各种投资机构”又包括各类创业投资资金、天使投资人、风险投资和企业家等等。这即意味着，未来科技企业孵化器的投资人可以是科技企业，可以是专业的园区投资商、投资人。另外，《穗府办〔2014〕61号文》规定，鼓励集体经济社（联社）利用村经济发展留用地和物业建设或合作建设孵化器。

    鼓励和支持多元化主体投资建设科技企业孵化器，可以整合各主体的资源优势，这些资源包括有产业技术和经营管理的经验、现有的物业或存量土地资源、科研技术成果与现有的科研仪器设备及实验室、以及各种形态的资本等。通过鼓励投资主体多元化，有利于社会各类资源寻找适当的合作模式，搭建起具有一定特色或专长的科技企业孵化器。同时，这也给了民间资本、投资机构（创业投资资金、天使投资人、风险投资、企业家）、房地产开发商、集体经济社（联社）等更多主体通过参与投资建设科技企业孵化器从而盈利的机会。

  （三）土地出让金的优惠

    根据孵化器房屋是否允许分割转让，《规定》明确了按工业用地供应的科技企业孵化器土地出让金的缴纳标准，其中，对于城市更新改造项目改造为按工业用地供应的科技企业孵化器给予了政策性优惠，大致可以归纳为以下4种情况：

    1. 按工业用地供应，且建成后孵化器房屋不可分割转让的，土地出让起始价按照《穗府办〔2014〕61号文》的相关规定执行。对此，《穗府办〔2014〕61号文》第四条规定，在不低于土地实际取得成本、土地前期开发成本及按规定应收取的相关费用之和，不低于国家规定的最低出让价格，不低于相应地段、相应用途级别基准地价的基础上，孵化器项目用地可按广州市有关工业用地最低出让价格标准的政策规定设定土地公开出让起始价。

    2. 按工业用地供应，且建成后孵化器房屋可分割转让的，土地出让起始价在不低于上述不可分割转让工业用地出让起始价的前提下，按照相应地段办公用途市场评估地价的20%拟定。

    3. 城市更新改造项目改造为按工业用地供应的科技企业孵化器，且房屋不可分割转让的，可不增收工业用地土地出让金。

    4. 城市更新改造项目改造为按工业用地供应的科技企业孵化器，且房屋可分割转让的，土地出让起始价在不低于上述不可分割转让工业用地出让起始价的前提下，按照相应地段办公用途市场评估地价的20%，并扣减原已缴的土地用途及剩余期限的地价，计算应缴纳的土地出让金。

    （四）增加盈利方式——房屋可分割转让

    工业用地建设的科技企业孵化器，可以以幢、层等有固定界限的部分为基本单元进行产权登记，在土地出让时已明确建成后科技企业孵化器房屋可分割转让的，该房屋满足《规定》的转让条件的，可以出售转让。以招拍挂公开方式出让的孵化器建设用地，出让公告应明确孵化器项目的房屋是否允许分割转让及转让比例、条件、对象等内容。《规定》明确了科技企业孵化器可以出售并转让，使得投资建设科技企业孵化器除了以出租的方式收回成本和盈利外，又增加了一种相对快速并有效的增收方式。

    同时《规定》的第四条对孵化器房屋转让的条件做了明确的限定。具体而言，孵化器房屋转让的条件有以下几点：

    1.孵化器可分割转让的面积不得超过项目总建筑面积的30%，配套用房不可分割出售或转让；

    2.转让后不得改变作为孵化服务用途；

    3. 受让者必须为入驻本孵化器满1年的科技研发企业或机构，不得转让给个人；

    4. 受让者上一年度营业收入在1000-5000万元之间，或上年度营业收入低于1000万元但最近2年净资产增长率超过30%的科技研发企业或机构。

 综上所述，国家大力推进双创的发展，政策向孵化器倾斜，在土地方面给予了较多优惠。但也注意到了可能会有投资者利用政策优惠，以孵化器之名行商业出租转让的暴利行为之实，因此，在开放分割转让的同时也对转让的方式、对象、办公面积配套设施等进行了严格的限制。