深圳发布产业用地新政：可拓容1.6亿㎡产业空间！
深圳没地这件事，一直被市场看笑话。但是办法总比困难多。深圳实际意义上只是没有大片大片等待开发的储备“空地”，可以扩容和升级的产业用房还是很多。一旦产业用地扩展，城市的深度和广度也在同步扩展。
无论是城中村综合整治、城市更新、工改，都在为深圳的未来做准备。而近期深圳出台的产业用地拓容新思路，又将会把产业发展带向何方？
来源： 深圳市规划和自然资源局、旧改全知道、南方都市报
采写 ： 南都记者 孙雅茜 黄冬艳
5月16日，深圳市出台产业用地节约集约利用政策《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（以下简称《管理规定》）。
《管理规定》明确规定产业用地可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径调整容积和容积率，预计审批时间可从原来的6-12个月，压缩到2-3个月。
深圳市规划和自然资源局相关负责人接受媒体采访时表示，该规定将支持企业通过提高容积率实现增效，目前全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上如全部按此政策实施，可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。
只通过提高88平方公里存量产业用地的容积率，就可为深圳增加1.6亿平方米的产业空间，解决产业发展空间紧缺的难题。这是5月20日深圳市规划和自然资源局正式发布的《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(下简称“《管理规定》”)将对深圳产业带来的最直接影响。
有深圳某企业负责人在接受记者采访时表示，其公司曾在2007年获得了深圳坪山一个容积率约1.5、建筑面积约15万平方米的产业园，随着业务的发展壮大，原有产业园区空间早已不能承载如今的业务和产值规模，而基于此次出台的产业用地节约集约利用新政，其产业园区容积率可提高至3 .5 -4 .0，最多可增加2 5万㎡的面积。同时得益于办理程序从三级审批简化至一级审批，审批时间压缩至3个月以内，预计2019年底其产业园扩建的部分就可以开始动工，扩建后总产值将可翻番。
深圳产业用地紧张的状况早有苗头，此前深圳采取的是“工改工”政策，要求城市更新中原功能为工业、产业用地的，拆除重建后也只能用于工业产业的发展，且近几年“工改工”用地的比例在不断提高。
此次的《管理规定》同样适用于产业用地，但深圳市规划和自然资源局自然资源开发利用处金良富处长强调，“工改工”项目用地可能会涉及到多宗地、多个权利主体、或者全部拆除重建，权利主体也可能会改变，更新的部分可在市场上销售，这与《管理规定》所涵盖的产业用地有很大的区别。
后者主要针对已出让的存量产业用地，只改变用地的容积率，在原有建筑基础上通过加改扩建或者部分拆除重建的方式增加建筑空间，不涉及权利主体的改变、不涉及全片区的拆除、不涉及用地主体的重构。
概括而言，通过《管理规定》申请扩容的产业用地，只是原土地出让合同的延续，新增加的面积产权也被限定只能归属于原权利主体，不能转让，并不涉及土地权利主体的变更，且审批程序上也会更简化，时间更快。
据了解，在改革开放、经济特区建立的初期，深圳为了推进工业化进程，曾提出“三来一补”政策，出让了大量工业用地，而2000年前，深圳出让的产业用地绝大部分容积率较低，基本不超过1 .6，相比目前平均约3 .5- 4 .5的产业用地容积率，此前的土地利用十分低效。
多年以来，随着企业和产业规模的不断发展提高，此前规划的产业园区空间已经远远不能满足现在的产能，因而在一定程度上制约了深圳产业、实体经济的发展。《管理规定》的出台，即是基于产业发展、企业扩大产能的需求，在提高存量产业用地效率的同时，为企业未来的发展储备产业和产能空间。
值得注意的是，金良富透露，此次《管理规定》对申请扩容的产业用地容积率并未设上限，即便是近几年深圳出让的容积率相对多年前已大大提高的产业用地，也可在规划研究许可、条件具备的情况下，申请用地扩容。
南都记者了解到，《管理规定》中提到的普通工业用地(M1)扩容后，增加的面积为企业自用，无需补交地价，目前该类用地的平均容积率约为4 .0，而新型产业用地(M0)目前平均容积率在6.0左右。
对于如何确保增加的产业建筑面积不会导致产业用房空置率提高，甚至出现产业空心化，深圳市规划和自然资源管理局副局长王策飞在会上表示，《管理规定》的出台，就是基于企业对产业空间提升的强烈需求，且新增的面积会要求企业自用，在审批过程中，也会要求与政府签订发展协议，政府需对新增的面积用途进行约束。
不久前，第一太平戴维斯曾在相关报告中提及目前深圳产业地产的情况，其深圳产业地产部董事龚勇高指出，产业升级必然带来产业物业空间需求的增长，但因为土地资源的紧缺，未来产业用地的增量空间已经较少，主要会来自存量空间和产业结构的调整空间。
深圳以工业起家，近年来在产业用地供应方面也作了很多大胆的尝试和创新，还是全国第一个采取新型产业用地(M0)的方式来拓展产业发展供给的城市，深圳的研发办公物业供应也因此开始呈现快速增长的态势，截至2018年底，全市存量突破1300万平方米。
据第一太平戴维斯统计的数据，2013年-2018年，深圳招拍挂用地中，产业用地的占比达到了50%，其中供给实体企业的比例在90%以上。
而随着工业和消费需求的增长，深圳的实际物流与仓储用地需求也在不断增长，目前深圳高标准仓库存量约为44万平方米，空置率为珠三角最低，仅2.0%，租金则达到每月60元/平方米，为珠三角城市最高。
高力国际方面也曾指出，从2008年开始，由于缺乏土地供应，深圳物流产业园的供应量增速持续放缓，供应也一直处于短缺状态，导致物流物业空置率大大降低，租金明显增长，需求也不断外溢至东莞及惠州，因为供应量仍处于不足的状态，未来租金仍有继续增长的态势。
01
政策全面覆盖，尽可能的将所有存量产业用地纳入提容增效范围
《管理规定》适用范围包括已签订土地使用权出让合同或已办理不动产登记的工业用地、物流仓储用地及包含前述功能的混合用地,并将协议出让、招拍挂出让、土地整备、城市更新等各类用地纳入到本规定统一规范。
02
丰富实施路径，给予市场主体较为充分的选择空间
为更好支撑实体经济发展，充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求，《管理规定》提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径实施。
03
降低用地成本，充分调动市场主体的积极性
为降低企业用地成本，提升企业扩大再生产的能力，《管理规定》明确规定普通工业用地提高容积部分和无偿移交政府的建筑面积，不计收地价；新增的建筑面积符合我市产业发展导向的，可适用产业发展导向修正系数。
04
精简审批程序，让市场主体分享“放管服”改革的红利
为提高产业用地容积调整工作效率，《管理规定》结合“强区放权”的改革要求，规范了产业用地容积调整申办条件，精简了规划调整程序，优化了审批流程，极大的缩短了审批时间。
05
明确产业导向，确保提容增效对实体经济发展产生巨大推动作用
为有效防止产业空心化以及房地产化，《管理规定》要求产业主管部门负责对产业发展计划等进行审查并严格产业准入门槛，明确产业用地提高容积增加的建筑面积用于产业发展，并要求产业主管部门与权利人签订产业发展监管协议，体现扶持实体经济发展的政策导向。
该政策的出台将有利于拓展产业发展空间，破解我市产业空间瓶颈；有利于促进存量产业用地节约集约利用，提高产业用地利用效益；有利于扶持实体经济发展，促进产业转型升级。为建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市范例积累经验。
深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定
第一章 总 则
第一条 为加快推进供给侧结构性改革，扶持实体经济发展，促进产业用地节约集约利用，拓展产业发展空间，依据相关法律、法规，结合我市实际，制订本规定。
第二条 本规定所称产业用地包括工业用地、物流仓储用地以及包含前述功能的混合用地。
本规定所称容积调整是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。
第三条 已签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同）或已办理不动产登记，但不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的产业用地适用本规定。其中，招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、土地整备置换用地须已全部建成并完成规划验收满2年。
已纳入土地整备实施范围、拆除重建类城市更新单元计划的产业用地不适用本规定。
划入文物保护范围、城市紫线、历史风貌区保护线范围的工业遗存等类型产业用地不适用本规定。
按照本规定办理容积调整后，不得再次按照本规定申请容积调整。
第四条 产业用地容积调整的，可通过以下途径建设：
（一）利用已批未建产业用地进行建设，以及部分建成、已建成产业用地利用剩余空地进行建设；
（二）对现有厂房及配套建（构）筑物进行扩建、改建；
（三）拆除部分或全部建（构）筑物后建设；
（四）综合运用上述手段。
容积调整不得改变不拆除且已完成规划验收或已办理不动产登记的建（构）筑物用途。
在原有建（构）筑物结构主体上进行扩建、改建的，需保证原有建（构）筑物主体的结构、质量和消防安全。
建（构）筑物拆除应以栋为基本单元，且不影响剩余建（构）筑物结构和质量安全。
第五条 产业用地容积调整应遵循以下原则：
（一）节约集约用地；
（二）公共利益优先；
（三）符合产业发展导向；
（四）坚持自用为主。
第六条 市规划和自然资源主管部门（以下简称市主管部门）负责产业用地容积调整的管理与监督。市主管部门派出机构（以下简称派出机构）负责产业用地容积规划调整的审批。
市产业主管部门负责产业用地容积调整涉及的产业发展导向、产业政策的统筹与指导。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责产业准入、产业发展及产业用地容积调整的审批和后续监管。区政府相关部门依职能做好产业用地容积调整审批相关的消防、质检、安全等工作。
第二章 调整规则
第七条 地块容积及容积率原则上应根据生效法定规划确定。如需对生效法定规划进行调整的，应以宗地为单位，依据《深圳市城市规划标准与准则》，综合考虑相关影响条件及容积转移、奖励等因素研究论证，按程序批准确定。
规划研究中须明确应移交的城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地范围。应移交的公共利益用地面积超过宗地面积15%的，超出部分可按基础容积进行容积转移。新增建筑面积中应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施计入奖励容积。
第八条 产业用地容积调整的贡献基准为新增建筑面积（不含地块内应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施）的15%。新增建筑面积按以下规则确定：
（一）已全部建成的产业用地，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与已完成规划验收的建筑面积的差值；
（二）未全部建成的产业用地，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与出让合同约定的建筑面积的差值。
贡献的建筑面积折算为土地面积的，按宗地所在片区基准容积率进行折算。
第九条 产业用地容积调整应先无偿移交法定规划确定或经规划研究确定的公共利益用地。移交的公共利益用地面积不足贡献基准建筑面积折算的土地面积的，需补足至贡献基准；移交的公共利益用地面积超过贡献基准建筑面积折算的土地面积的，按规划实施。
第十条 产业用地容积调整需补足至贡献基准的，需补足移交的建筑面积可按规定无偿移交政府，也可按本规定第十五条缴纳地价后由权利人自行持有，该部分建筑物不得转让。具体处置方式由派出机构拟定后报区政府审批。
移交建筑物的，应以栋、层、间等固定界限为基本单元。
第十一条 产业用地容积调整涉及拆除建（构）筑物的，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定；未办理验收的，可通过卫星影像图等方式判定建成时间。
拆除的建（构）筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积（以规划验收或不动产登记为准）的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。
符合下列条件之一的，拆除面积不受前款规定的拆除比例限制：
（一）宗地面积大于5万平方米，且实际合法已建成建筑面积容积率在1.0以下（含1.0）的；
（二）因公共利益需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的。
第十二条 产业用地申请容积调整的，申报主体按以下方式确定：
（一）宗地内权利主体单一的，由权利主体申报;
（二）宗地内存在多个权利主体的，须全部权利主体同意进行调整，并由全部权利主体共同申报或共同委托其中某一权利主体申报。
第十三条 产业用地容积调整后，新增的建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的，转移后的产权限制条件维持不变。
新增建筑面积建成后应按产业发展监管协议的约定使用，不得出租；确有出租需要的，出租比例原则上不超过新增建筑面积的20%，且应当在产业发展监管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。
第十四条 产业用地容积调整的，土地使用权期限和起始日期维持不变。
第十五条 产业用地容积调整的，按我市宗地地价测算规则的相关规定缴纳地价。其中，普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价，无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价；符合我市产业发展导向的，适用产业发展导向修正系数。
根据本规定第十条经区政府批准由权利人自行持有的建筑面积，按不得转让条件市场地价的两倍计收。
第十六条 容积调整后新增建筑面积的开工竣工期限约定按相关规定执行。
第三章 调整程序
第十七条 符合条件的产业用地权利人申请容积调整的，以书面形式向派出机构提出容积调整申请，并提交以下申请材料：
（一）容积调整申请书。申请书需包含：基本情况、申报理由、产业发展方向及可行性分析、拟增加建筑面积的具体诉求、现状建筑情况说明及测点报告等内容；土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意容积调整的书面意见；存在多个权利主体的，需明确新增建筑面积分配方案；
（二）对已生效法定规划容积进行调整的，需提供具有城市规划乙级及以上资质的设计机构按相关技术规定编制的规划调整方案及其他所需的材料；
（三）具有相应设计资质的设计机构出具的符合相关政策法规、建筑设计规范的总平面布局和对周边情况影响的报告；属扩建、改建的，还需出具结构安全证明；
（四）出让合同、不动产权利证书等权属证明材料；
（五）申报主体的身份证明材料。
第十八条 派出机构受理申请后，在20个工作日内，根据我市相关政策规定进行初审，拟定容积调整方案及拟贡献建筑物处置方案，并征求区产业主管部门意见，区产业主管部门应在10个工作日内出具产业审查意见。审查意见应包括：产业项目是否符合我市产业发展导向和产业政策、产业发展监管要求以及是否同意容积调整的明确意见；拟拆除部分或全部建（构）筑物后建设的，需明确对我市产业发展是否造成影响。同意容积调整的，区产业主管部门需提供产业发展监管协议。
如涉及对已生效法定规划容积进行调整的，派出机构需对申请人提交的规划调整方案进行审查，并按规定进行公示。公示无异议或有异议但处置完毕的，派出机构完成规划调整方案审批后3个工作日内，将审批结果在市主管部门门户网站进行公告并报市主管部门备案。
第十九条 派出机构应在容积调整程序完成后5个工作日内将产业发展监管协议、拟贡献建筑物处置方案等一并报区政府审批，区政府应在15个工作日内完成审批工作。
第二十条 区政府审批通过后，申请人在签订出让合同或出让合同补充协议前，需完成下述工作：
（一）与区产业主管部门签订产业发展监管协议；
（二）需拆除建（构）筑物的，应到区住房建设主管部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记机构申请办理产权注销手续；
（三）需移交土地的，向土地储备机构移交土地，并完成入库手续。
申请人完成前款要求的相关工作后，向派出机构申请办理建设用地规划许可证，缴纳地价并签订出让合同或出让合同补充协议。
派出机构在办理建设用地规划许可时，应根据本规定核实贡献情况。经核实，需补充移交建筑物的，应明确补充移交的建筑面积后核发建设用地规划许可证。
第二十一条 申请人申请办理建设工程规划许可证前，需移交建筑物的应取得接收部门意见，属于扩建、改建的需取得消防、质检等部门意见。
第二十二条 建设完成后，新增建（构）筑物由申请人向派出机构申请办理规划验收。
已完成规划验收的建筑，不再重复验收，但涉及在已有建（构）筑结构基础上进行扩建、改建的，建设后的原有建（构）筑物与新增建（构）筑物一并按相关规定向派出机构申请规划验收。
第二十三条 容积调整需移交建筑物的，应在完成规划验收后按相关规定进行移交。
第二十四条 完成验收及建筑物移交后，申请人按相关规定向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。
第四章 附 则
第二十五条 本规定公布前已经市主管部门审批同意容积调整的，按原有方案执行。
因规划调整，普通工业用地、新型产业用地、仓储用地及物流用地之间相互转换并申请提高容积的，涉及的贡献标准、产业监管、产权限制等可参照本规定执行。
第二十六条 前海合作区涉及产业用地容积调整，法律、法规或市政府另有规定的，适用其规定。
除本规定第十一条拆除情形外，涉及拆除所有建（构）筑物后建设的产业用地，以及增加不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的产业用地，按照城市更新相关规定执行。
第二十七条 本规定自公布之日起施行，有效期5年。此前公布的相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
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