确认过眼神，skr“碧桂园五星级”的家
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业绩与事故齐飞，宇宙房企处于风口浪尖
碧桂园作为宇宙第一大房企，2018年《财富》发布世界500强排行榜，碧桂园集团继去年首次上榜之后，以335.7亿美元的营业收入再次上榜，并且排名跃升114位，至353位，成为榜单中排名提升最快的公司之一，在传统行业实属罕见。《财富》世界500强排行榜一直是衡量全球大型公司最著名、最权威的榜单，碧桂园再次上榜且排名跃升，证明其近年来的高质量飞速发展有目共睹，获国际市场高度认可。今年5月，碧桂园在另一权威排名《福布斯》2018年度全球上市公司2000强中同样表现突出，由2017年度的273位跃升至143位。
从销售业绩上看，2017年公司共实现合同销售金额约人民币5508亿元，合同销售面积约6066万平方米，同比分别增长78.3%和61.9%。实现营业收入2269亿元，同比增长48%；实现毛利率为25.9%，同比增长4.8%；归属于母公司净利润为261亿元，同比增长126%。2018年以来，碧桂园1-5月实现销售3346.8亿元，销售面积3529万平米，同比分别增长37%、29.4%。低线城市市场的高景气带动公司销售保持高增速，2017年公司销售中来自三四线项目占比约为58%，2018年前四个月分别为70%、68%、71%、66%。在港股房企中，碧桂园年内销售额率先突破3000亿关口，紧随其后的是中国恒大和万科地产，累计销售也已突破2000亿。
从碧桂园在官网上的披露的信息上看，碧桂园不仅在世界500强企业中的排名上升了114位，销售业绩也节节攀升，总体看来它并没有什么问题，相反，它的综合实力正好与它作为宇宙第一大房企相印证。但是为什么今年以来网上频繁暴露出碧桂园集团存在的诸多问题，从上海售楼处坍塌到销售团队集团集体喝鸡血，无一不让吃瓜群众大跌眼镜。
6月24日，碧桂园集团在上海奉贤区海湾镇的一栋在建的售楼处楼房的6层层面发生坍塌，导致多名工人被压，最终造成1人死亡9人受伤。
7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目地基坍塌，200米大坑殃及周边居民。事故殃及前宸府旁边居民楼，基坑的裂痕延伸到其地基，让这栋三层小楼成了危房，十几户人家被疏散到宾馆里。
7月26日，安徽六安金安区碧桂园城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，截至目前，现场搜救工作已经结束。已救出16人并送至医院，其中抢救无效死亡6人、1人伤情危急、2人伤势较重，其他人员生命体征平稳。
漳州项目销售喝鸡血，这边安全事故频发，另一边销售人员疯狂打鸡血，甚至喝鸡血……
7月16日，网上有微博博主爆料，碧桂园名为御江府的楼盘召开誓师大会，员工集体喝鸡血打气，此场面引起不少网友的热议。碧桂园回应称，保洁阿姨假装滴鸡血的样子，其实杯子里装的是果汁，大家开完会，就拿着空杯子，装样子喝鸡血。杯子也不是装果汁的杯子，全是空杯子。至于是否真的喝鸡血，我们尚且不论。杯子里是空的，项目里打的“鸡血”恐怕真的。
成也高周转，败也高周转
那么在这些问题的背后，到底是什么把碧桂园这样的宇宙级房企推向了舆论的风口浪尖，我们总结的原因主要有以下两点：
（一）、高周转战略下往往伴随着工程质量不达标等问题
从2012年8月开始，杨国强向员工公布了一项“成就共享计划”，当项目可以在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准时，项目的负责人将会分享该项目利润的20%。因此，各项目负责人为了能够分享项目利润的20%这块大饼，都拼尽全力加速资金周转，这时一个人的高周转目标变成了所有员工的高周转目标。成就共享计划执行一年后，碧桂园跨入了房企的千亿俱乐部，且进入了国内地产开发商的前十位。
如何促成高周转，成了这家公司目标一致的核心关键词。今年4月，有媒体报道称碧桂园总裁莫斌一周内连续签三份内部邮件，《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》《关于提高就按各单位工作效率、促进项目高周转的通知》《关于项目报建高周转的通知》，旨在提高三四线城市工程项目的周转速度。
在这之前，碧桂园还有一串暗号模样的高周转管理办法。比如“789”法，要求新入市项目，开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工须销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。比如早期的“567”法，要求买地之后5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月达到收支平衡。但这些内功心法后来被升级成了“4568”法，即4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。但是最近听说“4568”法现在也不流行了，最新的标准是“345”法，即所有三四线城市项目必须采用标准化产品，一切步骤被以军事化的节奏规范——“设计当天内出图(通宵)”“3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用”。
对于以上碧桂园的一系列高周转管理办法，是不是应该为以上的项目坍塌背锅呢？
（二）、碧桂园说项目监理要自己做
2014年，杨国强做了一个艰难的决定：项目监理要自己做。一个工地上通常有三方：甲方、监理和施工方。监理的工作是保证施工方按照图纸、规划和国家规范来操作。既代表开发商的利益，更是代替未来的业主们保证工程质量。杨主席算了一笔账，如果一年开发1000万平方米，监理费按10元/平方米收取，那如果所有的监理都自己来做，碧桂园将多出1亿利润。更重要的是，杨主席发现，如果碧桂园自己做监理，可以大大提高项目进度，进度是碧桂园项目管理的灵魂。这与其的高周转管理理念也是相吻合的。
那之后不久，莫斌总裁签发《碧桂园集团自行监理实施方案》通知，要求10月1日开始推行“自行监理”，新开工项目都要用一家名为国晟监理的监理公司。国晟监理的母公司名叫伊东置业，董事长是杨惠妍，实则国晟监理是碧桂园旗下的子公司。
一般来说，甲方、监理和施工方三方需要分属不同的集团，根据《建设工程质量管理条例》第35条规定，监理单位与施工单位不能有利害关系的。监理方和施工方就像运动场上的裁判和球员，是绝不能有利害关系的。但在碧桂园的工地上，监理和施工方是碧桂园自己人的情况经常出现。缺少了监理，施工方也就没有了约束。一切为了高周转管理目标、一切为了项目进度服务，在碧桂园和施工方的博弈中，最弱势的往往是碧桂园的驻场工程师。碧桂园与参建单位库，只要和区域领导搞好关系，找家公司挂靠，就可以入库。参建单位十分强势，甚至出现参建单位辱骂甚至殴打碧桂园工程师的情况。
我们也可以明显看到，自从碧桂园提出过于激进的高周转管理目标、安排自己人做监理方之后，急于强调项目进度，而楼盘质量却一路下滑。有一句话是这样说的：“有一件事情可以判断碧桂园楼盘的质量，如果施工单位是广东腾越，或者建立单位是国晟监理，请你以最快速度离开售楼处。”
高周转源于高杠杆，资金链危在旦夕
进一步地，是什么导致了碧桂园不惜一切代价追求项目进度，甚至不惜以牺牲项目质量为代价。我们总结的原因如下：
（一）、高负债催生了高周转的管理理念
碧桂园集团最近三年的资产负债情况如下：
从上表中我们可以看出，2017年底碧桂园账面现金1370亿，流动负债高达7695亿，而今年6月，碧桂园刚有一笔200亿的债券遭到中止发行，而房地产企业海外融资的成本也因为人民币汇率影响而越来越高，融资成本接近8%--10%是普遍现象。
这也就是说，碧桂园的7695亿流动负债总额光利息成本未来可能每年就要将近700多亿。这也难怪总负债高达9330亿的碧桂园现在急着回款，每年将近700--800亿的利息支出即便按照25%（参照2017年度）的毛利率每年至少要销售3000亿的规模才能维持利息支出。而2017年碧桂园的销售收入才2269亿，而这已经非常高了。
所以，碧桂园2018--2019年的首要任务，就是保持销售的高速增长，按照25%的毛利率销售3000亿以上，这个速度不可谓不惊人，平均每个月250亿销售额，就按照三四线城市一万一平，也要250万平米，每个月销售250万平米，这还只是够利息支出！所以，碧桂园每个月的回款压力导致了销售必须每个月要达到500万平米以上，这么高的要求，要求卖得快，那自然造的也得快啊，可是，造房子不是种韭菜，韭菜长得快，割了长得更快，房子造的太快了，就不能确保不发生安全质量问题。
通过分析碧桂园集团近三年年报，可以得到如下数据：
从碧桂园的资本结构中我们可以看出，从2015年到2017年，碧桂园的资产负债率是逐步上升的，在2017年甚至高达89%。权益乘数较大，说明资产中来自权益的部分很少。产权比率也是一直高升，从2015年的3.05上升到2017年的8，负债是所有者权益的8倍。有息负债占全部投入资本的比例也呈现逐步上升的趋势，说明投入资本中需要付费的负债越来越多了，增加了资金使用成本。
从碧桂园的短期偿债能力中我们可以看出，从2015年到2017年，碧桂园的流动比率虽然大于1，但是速动比率远远小于1，说明公司的速冻资产不能完全覆盖公司的流动负债，短期偿债能力较差。再看经营活动产生的现金流量净额在2016年首次实现为正，但是经营活动产生的现金流量净额占流动负债的比例远远低于1，以2017年的数据看，说明一个单位的流动负债只有0.03个单位的现金流量净额保证。企业的现金管理能力较弱。
综上来看，碧桂园的负债水平太高，资本结构不太合理，高杠杆意味着高的利息支出，在融资成本趋高的情况下只能加快周转，加快建房速度，加紧工程进度。同时现金管理能力较差，在严监管的政策下，融资成本加大，渠道减少，貌似只有加大高周转的力度，才能使企业更好的运转下去。
（二）、融资监管更加严格，房企融资更加困难
2018年上半年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。
2018年以来，在“房住不炒”理念下指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，国内贷款占比略有下降，定金及预付款等自筹资金渠道比例持续提升。1-6月，国内贷款占比同比下降2.1个百分点；自筹资金占比增长加快，占比为32.21%，同比增长1.5个百分点；其他资金占比达52.25%，同比提高0.73个百分点。
房地产信托新增规模下降。据中国信托业协会统计，2018年一季度我国房地产信托余额为2.37万亿元，同比增长51%，新增规模1826亿元，同比下降21.6%，房地产信托新增规模整体呈现减少的态势。
中期票据有所增长。据Wind数据统计显示，2018年1-6月，房企共发行中期票据65支，发行规模总计796.3亿元，同比增加7%，中期票据的发行量有明显的增加。
海外发展增长较快。上半年内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，但受人民币汇率下跌的影响，预计下半年海外融资成本会上升，融资规模将有所回落。
由于受到资金严监管的限制，综合融资成本较去年提高约1-3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，房企不同阵营融资成本加速构性分化。大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2-3个百分点。严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。
在去杠杆、严监管的宏观调控政策下，碧桂园也受到不少影响。其中最为重大应该是碧桂园拟发行的200亿公司债再度中止。5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此次被中止的碧桂园公司债，全称为“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”，中信建投、国泰君安、广发证券是其承销商。 2017年12月15日，上交所披露了该公司债的募集说明书：发行总额不超过200亿元（含）。其中150亿元拟用于长租项目，剩余用于偿还银行贷款。此前2月7日，该公司债项目曾被更改为“中止”状态。
碧桂园发债中止，可能与近期大量企业债券违约和取消发行一样，企业再融资压力较大。
（三）、棚改货币化安置因地制宜，住房需求放缓
碧桂园的房地产项目主要位于三四线城市，而之前三四线城市的库存率较高，住房空置率高。为了响应去库存的号召，推出了棚改货币化政策，大大增加三四线城市的住房需求，因而房价上涨，碧桂园在此政策中可算是收益颇多。
但是今年6月初，有关“PSL审批暂停、棚改货币化被叫停”的传闻，在市场上引起了轩然大波。一时间，A股和港股地产板块出现大跌，市场反应更是甚为剧烈。半个月的时间内，住建部和国开行都通过不同渠道进行了官方回应。住建部要求各地因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。国开行则表示，近期国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。
棚改货币化安置政策的因地制宜，很显然是不利于碧桂园集团的，这在一定程度上会削弱住房需求，外地的炒房资金的流入也会相应减少。
综上，碧桂园现在的情况十分不妙，首先融资监管更加严格，房企融资更加困难，这使得借新债的速度跟不上还旧债的速度。其次，碧桂园现在如此高的负债水平，使得利息支出水平巨大，如果以2017年的毛利率来算，2018年至少要销售3000亿的规模才才能维持利息支出，而2017年碧桂园的销售收入才2269亿，而这已经非常高了。最后，由于棚改货币化安置的因地制宜政策，会在一定程度上使得三四线城市的住房需求降温。所以高周转对碧桂园来说不失为一条自救的良策，但高周转下的住房质量是否经得起考验，这是我们大家需要认真思考的一个问题。