肇庆住宅库存两极分化：最长消化周期达2年！最短只有3个月

肇庆各区住宅消化周期冰火两重天！

来自房管网和臻联地产的数据统计，依照目前的去化速度，全市库存消化周期为12个月。但区域分化现象颇为严重，有的长达两年，有的只够卖三个月。

一般来说，住宅库存消化周期的合理区间在12-16个月，肇庆各区消化周期详情见下表：

区域	预售库存量（万平）	消化周期（月）
端州	119.25	13
鼎湖	93.6	14
高要	76	23
四会	76.2	11
大旺	54.2	15
德庆	17.4	13
广宁	12.5	3
怀集	33.8	5
封开	14.2	10
肇庆全市	497.15	12
数据统计：肇庆楼市 数据来源：臻联地产、房管网 注：预售库存量数据截止至2019年5月31日；以近半年平均销售量为参考计算消化周期。

根据表格，端州、鼎湖、大旺和德庆消化周期在合理区间内，四会、广宁、怀集和封开不足1年，高要则超过16个月。

高要库存76万平

月均仅售出3.3万平

高要区住宅库存为76万平，消化周期长达23个月，接近2年。

为何会出现这种情况？也许有以下两方面原因：

• 过度供地。

• 销售去化速度慢。

根据市公共资源交易中心历史数据，17年高要共出让21宗商住地，占地逾86.8万平，占全市供地的28%，位列第一。

至于高要区的住宅销售去化速度慢，可以从全市销售情况窥见一斑。

近半年，高要住宅月均销售量约3.27万平，相比端州和鼎湖，差了起码一大半。

究其原因，或许跟价格有关。

2017年高要区不但卖地多，高价地也不少，21宗商住地中，楼面价破2千的有10宗，更有甚者溢价率超200%，而由佛山新明珠拿下的金利镇地块，楼面价直逼3千。

高价拿地，算上建筑、营销成本，售价必然不低，根据当地的居民购买力，未必能够承受。

按此说来，销售速度慢就有迹可循了。

镇街	面积 （平）	楼面 （元/平）	竞得者
金利镇	14107	2514	佛山新明珠
27464	2982
60606	2119	肇庆品格
14143	2600	佛山新明珠
61060	2785
蚬岗镇	55203	601	龙光
55695	601
16348	603
53301	600
15169	2901	广东宇浩
15161	1000	龙光
35008	658
29509	2527
南岸街道	58352	2807	恒大
49966	1935
69553	2112
64005	1002
35826	2556	广东必扬
活道镇	2631	527	肇庆恒迅
南岸街道	68444	631	广东必扬
67092	625
制表：肇庆楼市

广宁库存12.5万平

3个月后将无房可卖

广宁情况与高要相反，其库存仅为12.5万平，以现在的消化速度，将在3个月后卖完。

为什么会出现这种情况？

广宁县位处肇庆中北部，较为偏远，土地市场不受追捧。

来自市公共资源交易中心历史数据，2017-2018年，广宁仅出让9宗商住地，总占地10.63万平。

出让时间	片区	面积 （平）	楼面 （元/平）
2018年	圣堂社区	1692	514
6428	510
聚和村委	24313	1004
13329	837
星平村委	28912	642
2017年	城南大道	11276	612
圣堂社区	12459	447
红星社区	4409	946
五一社区	3513	490

另外，与广宁情况相仿的还有怀集和封开，因地理位置优势不明显，进驻房企较少，房地产开发程度低。

楼市君小结

目前肇庆的住宅库存问题主要是区域失衡，高要、广宁、怀集等区域的库存问题比较严重，亟待解决。

对于供过于求的区域而言，要以去库存为首要任务，减少供地，做好城市基础建设，发展产业以带动区域人流。

而对于供不应求的区域来说，就要增加供地，同样需要大力发展产业，做好城市规划，给开发商拿地的信心。

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