总价16万，买端州城西公寓靠谱吗？

近日，楼市君走访端州大桥路旁的敏捷西城都荟，发现其公寓已封顶，窗户正打开通风。

此外，小区规模也初现雏形，中部设置庭院绿化，进门左侧是地下车库出入口，采用人车分流设计。

那么，作为端州城西少有的一手公寓项目，产品力究竟如何？是否有投资价值呢？

下面，咱们来一起探讨下。

公寓主打平层 单价5字头

项目位于大桥路旁，占地6万平，分两期开发。

目前，项目在售一期1栋公寓，23层高，其中，底下2层是商铺，3层是复式公寓，4-23层是平层公寓，面积主要为30/41/49/65平。

价格方面，公寓毛坯均价5300元/平，物业费3.5元/平/月，预计明年7月交付使用。

以单价5300元/平为例，楼市君算了一笔账。

户型	总价（万）	5成首付（万）
30平	16	8
41平	22	11
49平	26	13
65平	34	17
制表：肇庆楼市

片区租房市场如何？

那周边的租房市场到底是怎样的呢？

销售称：项目靠近城西老城区，人流量较多，对租房需求较大。

楼市君到附近溜达一圈，发现项目对面有较多五金铺、衣服批发商铺，日常确实有较多行人和车辆经过。

不过，这些商人大多为本地人，在肇庆已有居所。

楼市君致电在58同城放盘的百花园租户，发现真正的租客，是来自车城商圈、风华电子厂和智慧城等就业者。

根据58同城数据，项目周边有百花园、黄塘花园和裕景广场等二手住宅出租，由于楼龄、家电配置和装修等问题，月租金情况也是参差不齐。

项目	户型	月租金（元）
百花园	一房一厅	400-1200
黄塘花园	一房一厅	500-1650
裕景广场	一房一厅	600-2000
制表：肇庆楼市

以周边平均月租金1200元为例，一房一厅的年租金为14400元。

若全款购下一套敏捷西城都荟10楼41平公寓，房源总价20万，加上5万装修费用，合计25万，约17年能回本（未计算税费、家电成本等）。

值得一提的是，来自58同城数据，周边已有近40套一房一厅待出租。

等到明年，项目公寓全部交付时，市场货量充足，若出现较多空置房，租金涨不上去，那时候投资价值或有所下降。

此外，公寓不能明火、商业水电费用高和无法入户入学等问题，还可能影响租客的选择。

周边环境如何？

从地段上看，项目靠近大桥路和端州七路，住户自驾出行，经端州六路隧道前往端州市中心很便捷。

若前往南岸城区，驱车经西江大桥也只需10-15分钟。

▲端州七路

配套方面，从项目出发，往东走10-15分钟，可以抵达百花市场、黄塘市场和体育中心等。

每当中午和傍晚时段，附近街坊都会前往百花、黄塘市场买菜，生活气息浓郁。

再远一些，距离项目约1公里处，还有国际广场和肇庆中医院等，住户日常娱乐或有看病需求，也能满足。

产品力怎样？

下面，咱们一起看看公寓的平面图。

平层公寓均为一房一厅，户型较方正，16-25号户型带开敞阳台，增加采光性。

但是，两梯25户或24户设计，有种让人窒息的感觉，如果是上班族，那得提早出门，预留等电梯时间。

目前，项目已开放41平平层公寓样板间。

推门而入，是一条长约2米的过道式玄关，左侧是洗手间，干湿分离设置，空间分布还算合理。

厨房在玄关右侧，一字型设计，操作空间略显拥挤，开放式，如果排气系统设置不到位，整个屋内布满油烟气也够呛。

餐客厅与卧室共用面积，外接一个小阳台，阳台护栏上方设置窗户，日常可打开通风。

最后，楼市君想问，假设你手持10万，认为投资公寓靠谱吗？

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