单价7字头！大旺盘带喷泉+会所，附近环境却……
时隔两个月，楼市君又来大旺踩盘了。
今天要说的是，位于北江大道与将军大街交汇处的恒大绿洲。
该盘加推13-1栋，户型是95/96平三房，合计约124套新品，带装修均价7300元/平。
说实话，楼市君每次到大旺麒麟湖板块踩盘，都感觉很费车胎。
原因是，板块附近产业居多，日常有很多运输车经过，周边的道路被它们碾得坑坑洼洼。
若细细留意，百度地图显示，板块3公里内竟有多达6家轮胎店，为车主们提供了巨大的便利。
说回项目，虽然是周末，但现场客人并不算多，洽谈区仅3-4台客人在了解。
销售小哥从大旺发展规划到交通设施、周边和小区配套等，都介绍个遍。
接下来，楼市君跟大家分享下自己关注的点。
①新推的95/96平三房，总价不算高，适合刚需客上车。
这一点，楼市君是挺认可的。
如果按单价7300元/平计算，95平三房，总价约70万，三成首付约21万，对于“预算较紧”的刚需客来说，上车门槛不算高。
从楼栋位置上看，13-1栋位于小区西侧，靠近中心人工湖，95/96平三房主阳台都能看到小区园林，景观还是不错的。
②恒大绿洲小区环境好，但附近环境不如人意
楼市君进入小区，绕过宽敞的林荫小道，能来到中心湖。
中心湖的面积很大，附近环绕着花草树木，绿化做得还不错。
不过，如果人工湖缺乏打理，容易滋生蚊虫，所以对物管考验很大。
恒大绿洲靠近产业区，对面就是钢铁厂。
附近道路经常有大货车经过，扬起的灰尘夹杂在空气中，楼市君在拍照时被熏得够呛。
▲钢铁厂
此外，北江大道旁还有一个大烟囱，看着也让人感到害怕。
▲项目一期规划
▲项目二期规划
外部配套方面，项目2公里范围内生活、教育和医疗配套缺乏。
住户乘公交或自驾，前往大旺大道以西的老城区，才有市民广场、珠影广场和人民医院等。
此外，按照大旺学位划分，恒大绿洲被划分到龙湖小学，距离约7公里，小孩上学、放学更依赖家长接送。
③销售称项目周边交通便利，路网由3高速1城轨组成
从区位图上看，项目前往广佛区域主要有三大高速，分别是珠三角环线高速、广佛肇高速和二广高速。
其中，大旺北收费站离项目较近，楼市君亲测，驾车约10分钟能到达。
而广佛肇高速二期广州石井至肇庆大旺段（肇庆段）仍在修建，建成后预计加速肇庆、佛山和广州的通达。
城轨方面，从大旺站到佛山西或者狮山北，最快30分钟内抵达。
但是，我们不能忽略一个点，恒大绿洲离大旺站的距离，是8.6公里。
这意味着什么？公交通勤长达一小时，中途还要换乘。
或许有的人说，驾车去呀。
百度地图显示，驾车前往大旺站需要15分钟。再者，如果选择自驾，何必去搭城轨呢。
最后，咱们来看下项目的户型。
因95与96平格局相似，下面以95平三房为例。
该户型无设置玄关，推门而入，是一个竖厅，连接北向阳台，该阳台可望小区中心湖景。
厨房设置在餐厅旁，操作台是L型设计，目测可供3-4人同时工作，还预留了单开门冰箱位置。
公卫干湿分离，镜子旁有个格子收纳柜，用于放置生活物品，不过储物面较窄，使用起来不够便利。
卧室走道1米宽，可供两个成人同时进入。
主卧的门很厚重，质量感觉较好，不过门口的这个“弯位”显得有些鸡肋。
主卧休息区开间较窄，约3.2米，放置1.8米大床后估计走动空间有限。
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