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打造TOD+四大组团!新增4所学校!鼎湖桂城控规有变

七星仔 肇庆楼市 2023-02-24

枢纽门户——鼎湖桂城片区控规有变!

10月14日,市自然资源局公布鼎湖桂城片区控规修改(草案)。

根据新控规,桂城片区将打造TOD商务核+生命健康组团+休闲养生组团+生活服务组团+居住组团

此外,桂城片区计划新增1所中学、1所九年制一贯学校和2所小学


这份125页《鼎湖区桂城片区控规规划(修改)说明书》信息量巨大,下面,楼市君拎取重点信息介绍。


居住、商服用地减少,公共用地增加

我们先了解一下桂城片区的基本规划信息。

本次规划具体范围为:西至民乐大道,东至西江边,北至凤凰大道,南至莲花路。规划总面积7.92平方公里。


用地规划方面,居住用地减少35.61公顷,商业服务业设施用地减少36.67公顷,公共管理与公共服务设施用地增加7.52公顷。

其余性质用地也有不同程度的调整,具体如下:


本次用地布局调整,主要涉及以下四个方面:

①将上版控规沿观砚大道发展的带状商务,调整为围绕轻轨站点周边的圈层结构。
②将振兴路和顺景路上的社区服务配套设施带,分散到各个社区,形成服务中心。
③保证沿江大道北侧景观结构完整,营造丰富的公共空间,在平川路南端增加文化设施及体育设施,打造滨江文化节点。
④引入混合用地概念,围绕鼎湖山站及片区商业中心布局混合用地。



形成TOD商务核+4组团+2拓展轴

根据控规,桂城片区总体形成“一核、两轴、两带、四组团”的空间结构,结合轻轨站形成TOD商务核

按照TOD开发模式,以交通枢纽为核心,板块将形成集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。

此外,沿东进大道和鼎湖大道形成两条城市拓展轴,沿观砚大道形成山水景观带,沿滨河路形成滨水景观带

而四组团则包括:生活服务组团、居住组团、生命健康组团和休闲养生组团


值得一提的是,不同城市区域将遵循总体设计导则框架为基础,提出对规划区总体的建筑色彩、材料及形式的控制原则,以及针对建筑实体、开放空间、街道家具等的设计导则。

各区域控制指引如下:

◎TOD商务核心区
功能:商务办公、商贸、文化、旅游、娱乐、休闲。 
性格:生机勃勃、开放、使人印象深刻、光辉而时尚、绿色。


◎休闲养生居住区
功能:休闲、文化娱乐、交通、运动康体、生态。 
性格:西江滨水岸区、观砚湖景观公园区,生动、休闲文化气氛浓郁、湖、相对凉爽。


◎生活服务区
功能:商业服务、生活居住。 
性格:繁荣昌盛、时尚有活力,现代化高端住宅。


◎高尚居住区
功能:生态居住、怡人优美环境。
性格:安静、舒适、明朗的、家庭性、温暖。


◎生命健康研居一体区
功能:健康养生住宅、生命科技研发。 
性格:舒适、绿化、亲近自然;生命探索,科技研发,高端。



打造会展中心、双创园、养生基地等

控规显示,桂城片区将打造以商务服务产业为主导,以引入生命健康、休闲养生产业为辅助,配套相应的企业孵化、研发中试、商务服务、会议会展等。


①桂城片区围绕TOD商务核,策划商务办公中心、会议会展、双创园、创客空间、智慧广场等项目,为商务活动提供支持,打造鼎湖商务服务新中心。

②围绕生命健康产业,未来策划打造生命建设产业园,促进鼎湖山泉转型升级,建设生命健康产业基地,推动生命健康产业蓬勃发展。

③围绕休闲养生产业,策划休闲养生基地,配套生态酒店等高端舒适场所,打造都市康养休闲绝佳之地。



新增1中学+1所九年制一贯学校+2小学

关于公共服务设施布局,本次控规调整也有提及。

其中,教育设施方面,桂城片区计划新增1所中学、1所九年制一贯学校和2所小学,具体如下:

①保留现状鼎湖中学(完全中学),另外规划新增1所,每所服务规模4-5万人,服务半径1千米。

②规划1所72班的九年一贯制学校,服务半径1千米。

③保留桂城小学,新增1所36班小学,一所24班小学,服务规模2-3万人,服务半径500米。
另外,在凤凰大道北部的肇庆新区已规划1所小学,可服务桂城片区北部,服务半径500米,服务2-3万人,可以满足规划区内学位需求。

④保留现状5所幼儿园,规划新增8所,服务规模按1.1-1.35万人配置,服务半径300米。


综合医院方面,按每处服务人口5-10万人配置,服务半径3千米,保留鼎湖人民医院,并对其进行扩容,满足居民就医需求。

另外,规划新增1个社区卫生服务中心,规划共设置4处社区卫生服务站

其余关于肉菜市场、综合体育活动中心、文化活动中心等设施规划,可以参考下表:



6条村庄拟拆迁安置

最后,来看一下桂城片区的征村情况。

本次规划确定,旧村改造模式为全面拆除改造模式。建议对在规划范围内的潭村、大石村、谭子村、大谭子村、横基村、塘步村进行拆迁安置。


对于旧村改造私房建设,将分期进行私房建设管理,并拟订以下建议:

①近期原地块批租、严格控制私房建设

规划区内私房建设用地较为集中,已建建筑量规模较大,建设年代较新,连片拆迁、改造难度大。

本次规划遵循,原地块批租情况,予以保留,规划期内不作调整。依照私房建设管理指引对区内私房建设进行严格控制。

②远期逐步进行拆除

远期,在远景社会经济发展到一定水平、条件成熟后,再考虑将私房逐步纳入拆迁,进行旧城更新。

远期改造以拆迁征地为主,拆迁有困难的先实行国家经租、公私合营方式进行改造,逐步地改变私房的所有制。 

拆迁对居民主要实行货币补偿;也可实行产权置换方式补偿,以村为单位异地重建住宅区,实施整体性搬迁;或采取货币补偿与土地置换二者结合的方式进行。


回顾去年12月,鼎湖挂牌26区A-26-12-A号地块,拟用于鼎湖区桂城街道龙一社区、广利街道龙二社区横基、塘埗村搬迁安置或由鼎湖区政府指定的其它安置项目的房源建设。


另外,出让文件公布《搬迁安置实施方案》,方案中提及:


为加快实施《鼎湖站TOD综合开发规划》和 《肇庆市鼎湖区桂城片区控制性详细规划》,并结合鼎湖区开发 建设时序和产业布局、重点项目建设、“三旧”改造等工作实际, 制定本方案。


搬迁安置采取“货币补偿后定向安置”的方式,政策如下(上下滑动查看):

(一)货币补偿


货币补偿,是指搬迁人以货币形式对安置对象的搬迁房屋及其宅基地按本方案相关标准进行计价的补偿,包括房屋补偿、宅基 地补偿及搬迁补助。


 1.房屋补偿,是指搬迁人以安置对象的搬迁房屋建筑面积为基数,按1:1 的比例计算其搬迁补偿面积,并按商品房基准价计算的补偿。


商品房基准价是指参考鼎湖区范围商品房(毛坯房)的建安成本等,统一定为3800元/㎡。 


搬迁房屋建筑面积是指参照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定,经测量确认的房屋建筑面积。


简易搭建的厨房、天台、夹层等临时建(构)筑物均不计入房屋建筑面 积。


 2.宅基地补偿,本着尊重历史、尊重现实、合法合理的原则,对村庄范围内宅基地按1800元/㎡的标准进行补偿。


宅基地是指本方案第三点明确的搬迁安置范围内房屋所占土地,以及个人实际使用,经申请批准后或经村民小组长审核并经居委会核准无误公示无争议可用于建房的集体建设用地。


 3.搬迁补助,是指对安置对象房屋搬迁和安置的各项补助,以搬迁房屋建筑面积为基数,按1200元/㎡的标准执行。 


(二)定向安置


定向安置是指安置对象取得货币补偿后必须以定价购房方式购买定向安置商品房,实施统一安置。 


购买面积不得低于定向安置地点最小户型面积,安置对象实际购买商品房面积超过搬迁房屋建筑面积的部分,在20㎡以内(含20㎡)享受商品房基准价优惠。


超过 20 ㎡部分按市场价计价(以搬迁对象实际交付搬迁房屋当年住房建设部门统计的年内鼎湖区(含肇庆新区)商品房成交均价为依据)。 


户籍在搬迁范围内,且不能提供另有住房证明的安置对象, 原则上每户至少需认购一套安置房,以确保安置到位。


户籍不在搬迁安置范围内,且能提供自有住房相关证明的安 置对象,经本人申请,搬迁人同意后,可直接选择货币安置。


(三)保障措施


搬迁范围内的特困户、五保户、孤寡老人等按本方案相关标准仍不满足搬迁安置上楼条件的特殊个案,由安置对象提出申请, 经村(居)委会确认,报镇(街道)审核,民政部门确认,经搬迁人同意,在货币补偿后纳入政府保障性住房体系。


楼市君实探村庄,龙一龙二整村搬迁签约中心已成立。


近日,楼市君收到小道消息,塘步村开会商量回迁房位置,对于该位置,有村民反映:“不怎么同意。”

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