今天，给大家带来一个比较尴尬的居住板块——北岭南麓的肇庆学院片区的最新情况。
北有北岭横亘，南有西江绕城过，端州一直占据着城市的发展核心。近年，由于土地有限的端州无法承载城市进一步发展，选择向东开拓，部分城市中心功能也逐步往鼎湖、新区转移。北岭南麓的肇庆学院片区，正好处于端州与鼎湖的交界处，靠近广佛肇城轨端州站。从教育、自然资源来看，该片区颇具潜力成为高端的生活居住区。整个片区最大痛点，就是被广茂线铁路轨道分割，形成狭长的板块，与端州老城区分隔，又与鼎湖城区相隔较远，形成了两边不靠的尴尬局面。
魔幻的是，在2017-2018年市场整体上扬的行情下，敏捷、中梁两家房企先后进驻该版块，更果断把片区的地价抬上了6字头。
近日，击穿地价、单价6字头等广告字眼吸睛。
该项目，正是中梁壹号院。
据了解，中梁在2018年以6443元/平夺得端州北岭片区地块，是当时地价NO.1。按照楼盘建设成本计算，销售价一般在地价的2倍或以上，才可获得正常利润。
时隔三年，中梁壹号院打出总价5字头，最低单价6326元/平的广告，的确耐人寻味。
曾经的地价天花板，为何卖出白菜价？
我们来看看实情。
中梁壹号院位于端州学院路与七星一路交汇处，肇庆学院东侧。
项目总占地约6万平，建面近19万平。在产品组团划分上，小区南部为14栋3-6层高的联排住宅，中部为9栋18层高的板楼，北部为2栋20层高的工字型塔楼，整体楼栋呈南低北高。
据了解，该盘目前主推9栋90-108平三房单位，两梯四户，总高20层。销售透露，“击穿地价”特价单位有两套，正分布于该楼栋。不过，6326元/平单位未计算团购费，若算上2.5万团购费，价格达6604元/平，并没有“击穿地价”。另外，目前9栋特价单位货量不多，毛坯均价近7000元/平，计算团购费后，折算下来单价达7200元/平。从位置上看，该楼栋位于小区东北面，由两单元组成，两梯四户，总高20层，距离北岭山约600米，北向单位可望森林公园，南向单位看小区园林。
此外，9栋楼底设有3000平商业配套，规划有农贸市场，低楼层单位日后或受商业噪音影响。96平三房两厅两卫：竖厅设计，餐客厅3.6米等宽，近6.6米南向阳台延伸至次卧，三开间朝南，望小区园林。
108平三房两厅两卫：入户门对主卧门，餐厅连L型厨房，客厅开间3.8米，阳台北向望北岭山，主卧近20平米，预计放置2米大床后，空间仍充裕。
此外，5栋仍有少量126平四房余货，两梯两户，18层高，毛坯均价8800元/平，高楼层甚至达9字头。
销售表示，小区目前7成业主以自住为主，大部分是肇庆学院、工商学院、技师学院的老师和教授，以及市一院、广铁公司的职工阶层为主。
再来看看板块的另一个项目。
敏捷·水映澜山位于端州区七星一路与大岭路交界，西侧紧挨着中梁壹号院，距离北岭山森林公园东门约500米。
项目总占地面积41万平，总规划建设42栋产品、一座幼儿园及湿地公园，分两期开发。
一期小区整体呈围合式布局，共建设14栋18层住宅。其中，3、4栋为两梯三户，其余楼栋为两梯四户。
据了解，目前一期小区在售货源主要集中在6栋，其他楼栋仍有零星余货，主打96-125平三四房。
（11栋户型图）
96平三房两厅两卫：进门一侧是厨房，餐客厅开间约3.6米，6.3米南向阳台延伸至次卧。
105平三房两厅两卫：玄关预留鞋柜放置位置，进门一侧设置约9平小房，双阳台设计，南北对流，主阳台北向，入户门对主卧房门。
（左右滑动查看样板间图片）
123平四房两厅两卫：玄关、餐客厅、阳台布局与105平户型一致，主卧面积约17平。
（左右滑动查看样板间图片）
价格方面，在售产品均价7500元/平，毛坯发售，部分天地楼层，单价可低至6字头，客户需额外交2.5万团购费抵一口价单位。
楼市君以9栋3楼105平三房计算，折后单价为7311元/平，加上团购费，单价达到7549元/平。
11栋11楼123平四房，折后单价约6923元/平，含团购费后，单价比原来高204元/平。
此外，销售透露，6栋价格由于望北岭山，单价上会再高500-800元/平。
03
楼市君踩盘总结
中梁壹号院9栋特价单位，在加上团购费后接近7200元/平，最低单价也要6604元/平。在售5栋毛坯均价8800元/平，部分高楼层甚至9字头。敏捷·水映澜山小区中间楼栋毛坯均价7500元/平，部分特价单位有6字头，6栋望北岭山价格在8000-8300元/平。
从环境上说，两个项目地处北岭山森林公园南麓，西靠肇庆学院，环境、学府氛围是不错的，但本应幽静的环境，却被铁路线打破，居住舒适度下降。据周边商家透露，广茂铁路日间列车约15-30分钟一班。楼市君在两盘南面的七星路，用手机声音分贝仪对火车经过时的行驶及鸣笛声音进行测试，结果显示，平均值在64分贝，最高分贝在76左右。
根据国家《城市区域噪声标准》中，规定的城市五类区域的环境噪声最高限值，附近居住环境的噪音明显已超出限值。 | | |
| | |
| | |
| | |
| | |
| 城市中的道路交通干线道路、内河航道、铁路主次干线两侧区域 | | |
因此，两盘容易受到噪音困扰，其中，靠南面的楼栋影响会更明显，业主入住后需考虑安装隔音玻璃。
近年，为缓解肇庆学院铁道口的交通压力，相关部门对此路段进行升级改造。在原来的铁道口路段的1公里外的东西两侧，新增大岭路隧道及向阳路交通涵洞。但由于铁道口距离肇庆学院及周边居住区距离最近，该路段仍是师生、市民出行的首选，因此交通压力仍存在。
比如，家长接送小孩上学，从上述两个项目到市一小（东岗校区）的直线距离约1公里，但在时间或路程上都比较曲折。
如果经向阳路，业主需西行3公里掉头，总路程增加至5.2公里，万一遇上国道堵车，耗费13分钟左右。
经大岭路隧道，是实际用时较短的路程，但需要绕小区后方进入隧道，或东行至隧道上方，再北行100米掉头进入隧道，用时约10分钟。
走肇庆学院铁道口，本应是用时最短、路程最近的方案，但是由于靠近肇庆学院主入口，车流量较大，遇到火车经过时，人车都必须等候。
虽然从推护栏到开护栏，就短短5分钟时间，但是拥堵的车流、人流，被火车割裂的时间，远不止5分钟。若遇到肇庆学院学生回校或放假时间，拥堵情况会更严重，需要交警现场指挥交通。楼市君开车亲测，如果在遇到火车经过，从停车等候到完全通过，大概需要10分钟左右。在车子等候期间，楼市君发现有不少学生道路中央直接下车，甚至有车主违反交规掉头驶离，存在交通安全隐患。在中梁壹号院小区的农贸市场开业前，居民买菜多半依靠2.4公里外的东江集市市场。若想购物逛街，只能驱车到5公里外的益华广场、敏捷广场商圈，稍远的，可到端州城区的星湖国际广场。