房开企业业务招待费纳税调整，你会填吗？

前言

大家都知道业务招待费在所得税税前扣除的标准为：实际发生额的60%与营业收入的5‰孰小者。那么基于目前房地产开发企业多采用每个项目设立项目公司进行开发的模式下，业务招待费在不同阶段分别如何扣除？本文与大家一起来探讨一下！

一、业务招待费相关计税基础问题探讨

1、项目公司层面

营业收入应包括主营业务收入、其它业务收入。国税函[2009]202号规定视同销售（营业）收入额也应包括在内。而房地产项目公司在不同阶段下，面临的实际问题也会有较大差异。

开发阶段

房地产企业项目公司在开发阶段，没有收入，一般的业务招待费有些列在期间费用，也有的列在开发间接费里。

关于列支在开发间接费里面的部分，根据财法字〔1995〕6号的规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，笔者认为业务招待费是不应该入账到开发间接费里面的。做纳税申报时需要调整到管理费用按规定进行税前列支较为合理。

关于列支在期间费用里面的部分，笔者认为可以参考国家税务总局公告2012年第15号 第五条规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

国税函〔2009〕98号 第九条：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

预售阶段

预售阶段由于暂时不满足会计上的收入确认条件，一般会记作预收账款。

而在所得税上，根据国税发〔2009〕31号 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。并根据国税发〔2009〕31号 第八条的规定，计算出预计毛利，计入当期的应纳税所得额。

国税发〔2009〕31号第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

笔者认为，在纳税申报的时候应，业务招待费的5‰计税基础应该同理包括该部分预收账款结算实际毛利额的不含增值税收入。

结算阶段

当结算阶段，前期会计上不满足收入确认条件的由于项目的推进达到了收入确认条件，此时前期计入预收账款的结转入营业收入。

笔者认为应当根据国税发〔2009〕31号第九条，将前期预收账款结算实际利润的部分对应转回，同时调整减少业务招待费的5‰计税基础金额。

2、集团总部层面

除上述项目公司层面可能遇到的情况外，集团总部可能很大一部分收入来自于项目公司的分红。

国税函〔2010〕79 号规定，对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。

因此集团总部在做纳税申报时应将实际收到的分红款计入业务招待费5‰计税基数。

二、填表相关注意事项

1、当《企业基础信息表》中“201从事股权投资业务”选择“否”时，A105000第15行2列≤本行第1列×60%”，与（A100000第1行“营业收入”+ A105010表第1行第1列“视同销售（营业）收入/税收金额”+ A105010表第23行第1列“销售未完工产品的收入/税收金额”- A105010表第27行第1列“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入/税收金额”）*0.5%孰小者；当本项为负数时，若孰小值小于零，则取零。

2、当《企业基础信息表》中“201从事股权投资业务”选择“是”时(如图1)

企业所得税年报信息系统会提示填写A105030表（如图2）

审核投资收益金额。统会自动校验，表A105000（如图3）

第15行2列必须小于或等于第15行第1列业务招待费支出调整项目的账载金额×60%与（《主表A100000》第1行营业收入+A105010表第1行第1列视同销售（营业）收入税收金额+A105010表第23行第1列销售未完工产品的收入税收金额-A105010表第27行第1列销售未完工产品转完工产品确认的销售收入税收金额+A105030第6行第2列长期股权投资持有收益的税收金额+A105030第6行第5列长期股权投资处置收益的税收计算的处置收入）×5‰的孰小值。

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