房开企业销售环节涉及的主要税种，你知道多少？

目录

●一、增值税及附加

●二、土地增值税

●三、企业所得税

●四、印花税

一、增值税及附加

政策解读

《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称“增值税暂行条例”）根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订，《增值税暂行条例》规定增值税的纳税人为在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人；纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%。

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011修订）》第二条规定，凡缴纳消费税、增值税、营业税（营业税已被废止）的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照规定缴纳城市维护建设税。

《征收教育费附加的暂行规定（2011修订）》教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税（已被废止）、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税和消费税税额的2%。在这一规定中，将地方教育附加的征收标准统一调整为2%。

如何计算

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）的公告（国家税务总局公告2016年第18号）是专门针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收增值税的具体规定，该公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

应纳税额=销项税额－进项税额

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%。

而进项税即为增值税专用发票上标明的增值税额。

为了便于区分，简单介绍简易计税方法，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

应纳税额=销售额×5%

城市维护建设税纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

教育费附加率为3%

地方教育附加的征收标准统一调整为2%。

举个栗子

位于市区的A房开企业2018年10月销售完工房地产项目并收讫款项的收入981万元，本月有留抵进项50万元。

销项税额=981/（1+9%）*9%=81(万元）

抵扣进项税额=50(万元)

应纳增值税额=81-50=31（万元）

增值税附加=31*7%+31*3%+31*2%=3.72（万元）

二．土地增值税

政策解读

《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011修订）》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地增值税。

如何计算

土地增值税的测算方式为：土地增值税额=增值额*税率-扣除额*速算扣除系数

增值额=收入-扣除项目

纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（三费）：

（4）与土地转让有关的税金：《土地增值税暂行条例实施细则》规定与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（5）其它扣除项目：对于从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除，即：其它扣除项目金额=（1+2）×20%

四级超率累进税率表

举个栗子

A为一家房地产开发企业，取得显示收入7000万元，取得土地使用权支付费用500万元，房地产开发成本为1500万元，允许扣除的房地产开发费用为500万元，转让房地产税费为80万元。

扣除项目=500+1500+500+80+（500+1500）×20%=2980（万元）

增值额=收入-扣除项目=7000-2980=4020（万元）

增值率=增值额/扣除项目= 4020/2980=134%

根据增值额与扣除项目的比率134%属于超过100%-200%的部分，应采用的税率为50%，速算扣除系数为15%。

应纳土地增值税=4020×50%-2980×15%=1563（万元）。

三．企业所得税

政策解读

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）是专门针对房地产开发企业所得税处理的专门规定，收入、计税毛利率以及成本扣除在该文中均有规定。

如何计算

收入的确认：房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入的确定是类似的，《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。虽然国家没有明确规定企业所得税收入是否包含增值税，但是企业所得税的收入应当与此保持一致。

成本的扣除：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

计税毛利率：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

但是目前因国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）规定的计税毛利率已不能适应房地产开发经营情况的变化，许多地区对计税毛利率进行了调整。

企业所得税预缴：

房开企业预售环节的应纳税所得额=（预收账款÷（1+适用税率/征收率）×预计毛利率）－预交附加－预交土增税 －期间费用。

四．印花税

政策解读

房地产开发企业销售商品房按照产权转移书据征收印花税，《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税(2006)162号）对此有具体规定。

如何计算

印花税为按照合同所载金额的0.05%进行计算。

举个栗子

A房地产开发企业签订销售合同5000万元。印花税=5000*0.05%=25（万元）。

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