房屋安置如何影响增值税？

目录

●一、政策规定梳理

●二、政策解析

●三、增值税如何计算

前言：有人问过我：我们从事房地产开发企业返还给拆迁户的住房，没有取得收入，但成本是实际发生的，在计算土地增值税时能不能扣除？答案是可以扣除的，税法规定自行开发建造的房地产用于拆迁安置的，应视同销售确认收入，那么相应的成本，也是可以在计算土地增值税时扣除的。

一、政策规定梳理

根据规定，房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006] 187号第三条第一款规定确认收入，即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006] 187号文件第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

二、政策解析

总结上述的规定，购入的安置房和货币安置拆迁的计入拆迁补偿费，自行开发建造的无论原地安置还是异地安置都需要视同销售确认收入。

1、原地安置回迁户的房屋，在该房地产项目土地增值税清算时，应视同销售处理确认收入，同时确认的拆迁补偿费 = 视同销售收入+房开企业支付的补差价款（或-回迁户支付的补差价款）

2、异地安置的房屋属自行开发建造的，应在另一单独项目中视同销售处理确认收入，在该项目土地增值税清算时只确认拆迁补偿费 = 视同销售收入+房开企业支付的补差价款（或-回迁户支付的补差价款）

3、异地安置的房屋属于购入的，确认拆迁补偿费 = 实际支付的购房支出

三、增值税如何计算

相关规定：财税[2016] 36号文附件一第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2016年12月份财政部国家税务总局出台了财税[2016]140号文，明确了房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第三项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

根据国家税务总局公告2016年第18号文第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下（最新适用税率调整后为9%）：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）

根据上述规定，安置用房属于增值税视同销售范围。安置用房是房地产企业为了取得土地在土地上开发项目而发生的，土地增值税清算规定明确了计入拆迁补偿费。财税[2016]140号文，拆迁补偿费允许在计算增值税销售额时扣除。

可否抵减销售额：有观点认为可以扣除。也有不同的观点：财税[2016]140号文中支付的拆迁补偿费指的是现金支付的，安置用房不能作为可扣除的拆迁补偿费在计算增值税时扣除。

笔者分析：财税[2016]140号文未有明确是现金支付的拆迁补偿费，安置用房视同销售，会计上同时确认应收账款，而应收未收的款项，实际上等于企业支付的款项。所以笔者认为安置用房不属于现金支付的拆迁补偿费，不能在计算增值税销售额时扣除，是存在争议的。

笔者观点建议：

一般纳税人房地产企业可根据企业的资金管理状况以及项目期间的长短，选择拆迁补偿费以现金支付补偿方式还是安置用房补偿的方式，这两种方式需要分析应交的增值税与资金收益，哪个损失小作选择。

1、现金支付补偿方式：提前支付的现金为拆迁补偿费，在计算增值额时可以扣除，节省了9%的增值税，损失了资金投资收益或存款利息。

2、安置用房补偿方式：以房屋销售收入为拆迁补偿费，不能在计算增值额时扣除，需要支付增值税，相比现金支付方式收获了资金投资收益或存款利息。

小规模纳税人：税法规定房地产企业小规模纳税人销售自行开发的房地产项目按销售额为计税依据，适用5%的征收率计算缴纳增值税，所以在房地产企业小规模纳税人的安置用房是不能在增值税计税依据中扣除。

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