商铺售后返租的涉税处理，你了解多少？

目录

●前言

●一、房企商铺“售后返租”定义

●二、商铺“售后返租”是否违规？

●三、商铺“售后返租”如何认定？

●四、案例分析

●结语

前言

近年来，在“房住不炒”和因城施策、分类指导（部分城市限售、限价）等政策导向下，房地产（以下简称房企）市场出现明显降温，房企销售业绩增速放缓，为了快速去化，增快资金回流，各房企的销售手方式也日趋多样化，“售后回租”作为一种较高回报率、回笼资金速度快的销售模式，备受投资者和房企欢迎，但该模式下涉及的法律和税收关系比较复杂，在实际操作过程中也频出纠纷。本文主要针对商铺“售后返租”涉及的税务处理进行分析。

一、房企商铺“售后返租”定义

所谓商铺“售后返租”是指开发商将商铺销售给个人业主的同时与个人业主签订返租合同，约定在一定的时期内由房企取得商铺使用经营权、并给与业主租金/销售折价（房企为了快速去化返租回报率相对比投资商品房较高一些往往在8%-12%之间）。

二、商铺“售后返租”是否违规？

其实《商品房销售管理办法》第四十二条已有明确的规定禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。笔者理解为如果房企已按规定办理了楼盘初始确权登记，并取得了房地产权证后的商铺“售后返租”不算违规，简单理解即预售情况下违规，现售情况下不违规。

三、商铺“售后返租”如何认定？

在业务实质上笔者认为商铺“售后返租”应该认定为是销售与租赁两项业务，对租赁业务是区分为经营租赁还是融租租赁业务，则得看该商铺的所有权及相关风险和报酬是否由房企享有或承担；房企销售商铺给个人投资者时一般会签订房屋买卖合同转移所有权，另外融资租赁业务中购买方一般针对的是经批准从事融资租赁业务的企业而非个人投资者，综上判断商铺“售后返租”应区分为销售和经营租赁两项业务分别对待。

四、案例分析

A房地产公司为一般纳税人，2019年6月1日，A房地产企业将自行开发（新项目）的商铺销售给王某，合同售价5500万元（同类商铺的市场价格为6000万元），商铺的开发成本为3000万元（不含税），其中支付的土地价款为1000万元；同时A公司和王某签订了回租协议，租期5年，年租金100万元，5年租金另外一次性支付；5日，A公司转租该商铺，租期5年，年租金为200万元，当日取得5年的租金总额为1000万元。假设该案例下均取得了或开具了合法可抵扣的凭证，契税税率3%，所得税税率25%；

A房企涉及的税种分析计算：

1.增值税：

 房企将商铺销售给王某，房屋发生了所有权的转移，根据财税〔2016〕36号的规定应按照销售不动产缴纳增值税。房企以低于同类房产的市场价格为代价取得业主在未来一段时期商铺的经营权，实则是让利给投资者，应判定为房企和个人都获得的“其他经济利益”（6000万-5500万）。根据规定需要核定销售额，不应当按照实际的房款为增值税计税依据， 还应当包括销售商铺取得的“其他经济利益”。

如果房企再转租给其他业主则还需要按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税，根据规定一般纳税人出租其2016年5月1日之后取得的不动产只能按照一般计税方法计税。

A房企销售商铺销项税额=（取得的全部价款和价外费用-受让土地时向政府部门支付的土地价款）=（5500+500-1000）÷（1+9%）×9%=412.84万元

A房企转租商铺应纳税额=1000÷（1+9%）×9%=82.57万元

2.所得税：

在新的企业会计准则体系下，售后回租业务是由《企业会计准则第21号—租赁》规范的，笔者结合《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发〔2009〕31号第五条规定加以理解，认为以低于同类产品的市场价格为代价取得业主在未来一段时期商铺的经营权或使用权，取得了其他经营利益，应确认企业所得税应税收入；同时应以同等金额确认租金支并按照租赁期限均匀在税前扣除；如果再转租则另外计算相关收入、成本、费用和损益，缴纳所得税。

假设返祖给A房企时已取得王某在税局代开的发票

第一年应纳所得税税额=[(5500+500)/1.09-3000-100+200/1.09]*25%=647.02万元

3.土地增值税：

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。该业务情况下实质取得了税法规定的“其他收益”应该计入到土地增值税应税收入；租金支出不属于土增税扣除项目。所以土增税的计税收入应为不含税的销售成交价和其他收益。假设不考虑土地价款的销项抵减及其他相关转让税费，计算过程及结果如下：单位万元

王某涉及的主要税种分析计算

1.个人所得税：

王某取得的租金收入需要按照“财产租赁所得”税目缴纳个人所得税。收入额应按销售同类房屋的市场价格与实际成交价格之间的差额部分和返租合同规定的租赁月份数平均计算确定，A房企负有代扣代缴义务。个人一次性收取数月租金,可将数月租金在对应的租赁期内平均分摊后计算个人所得税；财税[2016]43号规定个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

王某每月应缴纳个人所得税=（不含税月租金收入-可扣除税费-修缮费用）*（1-20%）*适用税率=（500÷1.09÷5÷12-0.08）*（1-20%）*20%=1.2104万元

注：5年租金需要换算为月不含税租金，0.08为修缮费用；

2.增值税：

按“现代服务-租赁服务”税目，按照简易计税办法计算缴纳增值税，征收率为5％。注：自然人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，可以享受小规模纳税人免税政策。

王某出租商铺应纳税额=500÷（1+5%）×5%= 23.81万元

分摊到每月后不超过10万元，免征。

3.契税：

根据规定，房屋买卖契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的不含增值税销售价格；

应纳税额=6000/1.09*3%=165.14万元

结  语

对以上进行的的在商铺售后回租业务中，个人业主作为商铺的产权所有人，出租商铺时负有缴纳增值税，附加税，个人所得税，房产税，契税，印花税等。业主投资购买商铺及返租业务中所负担的税费也不容小觑，对收益率也会有较大影响。

在实际操作过程遇到的情况可能会比上述案例要复杂的多，这就需要纳税人根据具体情况具体分析每个税种在不同情况下的处理方式了，以上内容是笔者的理解，如有不同观点或意见欢迎提出或指正。

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