最高法关于“房地产权属登记”的15个裁判规则

来源/ 法务之家、行政法实务、最高人民法院司法案例研究院

一、不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权

裁判要旨：我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。

也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此，当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人因反悔等原因对物权变动登记行为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下径行提起行政诉讼，一般应先行通过民事等途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷，或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第1款的规定：“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”在基础民事争议解决、权利归属明确后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。

案件来源：最高人民法院（2017）最高法行申8483号行政裁定（方某升等5人诉衢州市政府林业行政复议案）。

二、不动产物权发生变更但未办理权属变更登记，物权登记人有权提起第三人撤销之诉

裁判要旨：法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续，且土地房屋的权属一直登记在当事人名下，当事人对该财产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销，但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力，当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此，当事人属于有权提起独立诉请的第三人，因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。

案件来源：最高人民法院（2016）最高法民终570号民事裁定（兰西信用社因第三人撤销之诉纠纷案）。

三、其他法院对经法律文书确认的不动产物权采取保全措施不能影响权利人已经取得的权利

裁判要旨：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，是否进行不动产登记的变更，是所有权人的权利，并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。权利人取得权利后，其他法院对涉案房屋采取保全措施并不能影响权利人已经取得的权利。

案件来源：最高人民法院（2015）民申字第2747号民事裁定（上海民润公司与王某芳执行异议纠纷案）。

四、未经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无效

裁判要旨：债务转移合同涉及国有划拨土地使用权转让的，出让方与受让方应当经有批准权的人民政府审批，并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。出让方未经有批准权的人民政府审批，且有批准权的人民政府因出让方违法出让国有划拨土地行为，已经责成相关土地管理部门收回国有划拨土地使用权的，出让方与受让方签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正，应确认该合同无效。

案件来源：最高人民法院（2012）民申字第1553号民事裁定（海南基康建筑装饰工程有限公司诉海南省定安县炮竹厂债务转移合同纠纷案）。

五、抵押登记时间应依抵押权记载于不动产登记簿上的完成时间确定

裁判要旨：权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的，应以抵押权实际记载于不动产登记簿上的时间作为抵押登记完成的时间，并以此为基础来确定第三人是否知晓不动产登记权利状况。

案件来源：最高人民法院（2013）民提字第97号民事判决（和源公司与农行济宁分行、丰泽圆公司合资、合作开发房地产合同纠纷案）。

六、房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力

裁判要旨：他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得，要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。

案件来源：最高人民法院（2017）最高法行再95号行政判决（黄某卿、黄某信诉顺德区政府、顺德区国土局房屋行政登记案）。

七、登记机关仅对不动产抵押进行备案登记，未颁发土地他项权利证明书，不产生抵押权设立的法律效果

裁判要旨：备案登记不等同于抵押登记，仅进行备案登记的不动产抵押不能设立抵押权。备案登记时登记机关仅在涉案土地使用证及土地登记卡上进行了记载，未向抵押权人发放他项权利证明，不能认为完成抵押登记程序。

案件来源：最高人民法院（2015）民抗字第59号民事判决（发达公司与魏某喜、王某红、高某军担保合同追索纠纷案）。

八、经执行裁定确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗无过错的登记抵押权人

裁判要旨：执行裁定确认的房屋权利人，具有物权变动和强制执行效力，房屋的所有权自该裁定生效时转移，登记权利人在明知房屋实际不属于自己所有的情况下，又将其对外抵押担保的行为无效，（抵押权人）即使在接受抵押担保过程中没有过错也不享有优先受偿权。

案件来源：最高人民法院（2014）民申字第1716号民事裁定（小河农商行与振华公司、郭某1、郭某2执行异议之诉案）。

九、是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力

裁判要旨：虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。

案件来源：最高人民法院（2018）行政判决最高法行再165号（温某华诉广州市国土房管局房屋行政登记案）。

十、在建工程抵押的工程竣工后未重新办理抵押登记的，抵押延续，且具有对抗第三人的效力

裁判要旨：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

法条链接：《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 

案件来源：最高人民法院（2007）民二终字第61号民事判决（农行河南路支行与新疆龙岭实业有限公司案）。

十一、不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致的，不影响当事人依据生效法律文书对该不动产享有物权，不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，不具有原告主体资格

裁判要旨：生效法律文书确认不动产物权后，当事人未及时办理产权变更登记，致使不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致，该情形并不影响当事人依据生效法律文书对该不动产享有物权。在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，不具有原告主体资格。

案件来源：最高人民法院（2017）最高法行申5914号行政裁定（孙某等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案）。

十二、行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的，当事人可请求撤销违法的颁证行为

裁判要旨：上述土地使用证和房屋所有权证的颁发，违背房地一致原则。吕梁市政府根据张某杰申请对文水县政府核发的文国用（2006）字第G0112130002号《国有土地使用证》进行复议时，查明该颁证行为所依据的权属来源资料有涂改，所盖印章也与当时使用的不符且颁证程序违法，据此复议决定撤销该颁证行为，并责令文水县政府在30日内重新作出具体行政行为，并无不当。

案件来源：最高人民法院（2014）行监字第356号行政裁定（韩某刚诉吕梁市政府行政复议案）。

十三、土地使用权证因违法被撤销，是否影响已设定的抵押权的效力？

裁判要旨：根据原《中华人民共和国物权法》第179和第180条（现《中华人民共和国民法典》第394、395条）的规定，抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同构成，抵押权自抵押登记时起设立。抵押权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物权凭证的灵国用（2013）第72号国有土地使用权证因违法被撤销，亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依法进行相应变更。

法条链接：《中华人民共和国民法典》

第394条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第395条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 

案件来源：最高人民法院（2018）最高法行再183号行政判决（宏福公司诉灵宝市政府颁发土地使用权证案）。

十四、第三人未依据生效的法律文书办理变更登记的，不影响其享有的物权

裁判要旨：人民法院作出的生效民事判决已经确认被征收房屋的产权归第三人所有，虽然第三人未于民事判决生效后及时办理相应产权变更登记，出现房地产登记簿显示的权属状态与法院生效裁判确立的权属状态之间存在不一致的情形，但该情形并不影响其依据生效的法律文书对被征收房屋享有不动产物权。

案件来源：最高人民法院（2017）行政裁定最高法行申5914号（孙某等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案）。

十五、预登记的土地使用权证书不产生物权登记的法律效果

裁判要旨：我国实行土地登记发证制度，以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上政府核发国有土地使用权证书，确认权利。虽签订国有土地使用权出让合同，但没有按照相关法律规定申请国有土地使用权设定登记，仅通过预登记申请获得预登记的国有土地使用证，并非国有土地使用权正式登记确权证书，预登记行为不产生物权登记的法律效果。

案件来源：最高人民法院（2018）最高法行再97号行政判决（谭某日诉衡阳市政府、湖南省政府批准注销国土使用证及行政复议决定案）。

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