看看日趋式微的美国房地产
“房地产”，十多年来已经成了中国官商民一切人等眼中口中与心中的最大热门词，其旺盛蓬勃的生命力非但没有随着总体经济的下行趋势而有所衰减，2018年以来房价甚至还显现出了“继续强劲”与“逆袭反弹”的喜人势头。
为探究其中的成长奥秘，长期关注国内外经济发展更关心祖国大好形势的笔者开始查询各类资料数据，本着“知己知彼方能百战百胜”的科学原则，决定先从世界头号经济大国美国的房地产状况探究分析起，最近终于理出了一个初步的脉络，并整理成文如下，以飨读者。
探究了美国日趋式微的房地产业后，笔者以为还是应该撇开那些千万或数亿美元的豪宅，先从美国普通家庭的房地产状况说起。2013年笔者曾与朋友以自由行方式零距离观察了美国社会，旅美两万余公里期间，既居住过东南西北的多家大小酒店及汽车旅馆，也居住过伊利诺伊州的独栋普通住宅及特拉华州的独栋豪华住宅，还居住过纽约州畔湖水伴森林的独栋超级豪华别墅，因此离美返乡之前即得到了以下五点非常清晰的印象：
一、美国的房地产价格相对于个人收入应该是很便宜的，在美国某全球知名高科技公司供职的老友购置于1997年的二层普通独栋住宅当时售价约28万余美元，他当时的个人年收入（不含其妻）约为7万美元，所购房屋的价格仅相当于其四年多的年收入，上千万上亿元的豪华房地产在美国确实有许多（如洛杉矶、迈阿密等城市），但绝非包括中产阶级在内的大多数美国人眼中的“幸福图腾”；
二、美国房地产的增值速度均低下无比，老友买了16年、四周带数百平方米草坪的二层独栋房产到了2013年也仅仅增加了三万多美元，增值率仅为区区的10.7%，老友告诉我们在美国这种情况十分正常，因此美国极少有希望以炒卖房地产发财致富的人，房地产也绝不会变成绝大多数美国人平时的热门话题，而房地产中介只是一种以专业知识谋生的普通服务性职业（美国人房地产交易绝大多数都委托中介机构完成，买卖双方都无需花费太多的精力时间，遭遇欺诈蒙骗再对簿公堂的几率也极其罕见；美国房产中介替买房客户检查验收房屋的认真负责和一丝不苟程度绝对会让中国大陆任何一个房产中介羞愧地汗如雨下，让任何一个买房客户感动地热泪盈眶）；
看来美国人还是非常愿意遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”这一市场经济规则的。
三、美国人购置的房屋及其所附着土地都是一体出售的，房产权利与土地权利均归产权人拥有，且无任何的时间之限，产权人对自己土地享有的权利甚至还延伸拓展到了天上和地下的几百米；
四、美国的房地产税只是地方政府用于教育、治安、卫生及市政维护建设的一项传统性资金来源，因税金多寡完全取之于辖区内居民的家庭经济状况，故美国房地产价格的高低差异也在相当程度上取决于辖区内居民的经济状况；
五、美国人认为城市只是工作而非居住生活的地方，因此在美国各类的城市里基本看不到高楼密集如森林、居民数量如同小城市人口的所谓居民住宅区，绝大多数的美国人都居住生活在距城市数十公里外的郊区甚至远郊，在人口密度非常小的居民区附近再形成一个个规模不大的商业中心。居民区及居民住宅之间虽不设围墙，但由于守法律尊规则的习惯及空间的开阔，邻里纠纷摩擦也极少发生，也节省了政府与执法部门的许多精力财力。
初步介绍了美国普通中产家庭的房地产状况后，再来看看美国房地产业的整体或宏观状况、特点及其走势情况：
一、美国因长期奉行私有财产至上制度，故经营房地产的公司均为资金自筹自负盈亏的私人所有私人经营企业，数量与财力均极其有限的国有企业是绝对不会参与商业性房地产开发的；
二、因为手中的财力十分有限，美国从联邦到地方的各级政府也绝不会参与房地产开发，即使对解决无住房公民和廉租房建设这类公益性事情，政府也只能采取依法直接向贫困公民提供购房补贴，以及依法向具有资质、愿意少赢利的私营建筑商提供相关的财政补贴，全权委托其负责承建的办法；
三、在2008年全球金融危机中扰动全球且声名狼藉的房利美及房地美公司其实并非房地产开发企业，而只是美国联邦政府为稳定或促进住房消费及金融贷款业务而倡导设立、投资参股并依法监管运营、分别始建于1938年和1970年的二级住房抵押贷款企业，公司商业名号后的名称均为“联邦住房抵押贷款公司”；
四、与中国存在巨大差异的是，美国的房地产业归纳在第三产业（服务业）中，而建筑业则归纳在第二产业（制造业）中，其2018年的建筑业增加值为4858亿美元，占同期美国GDP总值20.5万亿美元的比重为2.37%（中国同期的房地产生产总值约合4417亿美元，占GDP总值13.46万亿美元的比重为6.78%）。需要特别说明的是，美国特色的房地产被纳入服务业，其生产总值是按房地产自身产值（建筑业产值）、无房者租房租金及自有房自住者理论应缴纳租金三部分来统计归纳GDP的，三部分的总值占国家GDP总值的比重2018年为12.15%（高于没有“虚拟租金”的中国），但其中称之为“虚拟租金”的后两部分却占据了房地产的相当大份额，因此在扣除了“虚拟租金”之后，房地产的自身产值就只有4858亿美元，占比仅为2.37%了；
五、美国房地产业2017年的总市值为31.8万亿美元，年增幅约5%左右，全美增幅约在2%到15%之间，而同期中国的房地产总市值为450万亿人民币（约合65万亿美元），超过了美欧日三大巨头60万亿美元的房地产市值总和，年增幅也高达9.5%，房地产总市值及增幅显然都远远超过了美欧日，但其6万亿美元（或7.22万亿美元）的股票总市值却仅占美欧日股票总市值的10%，对这一明显怪诞畸形的经济学数据，有人给出了“房价太贵，股票太便宜了”的评论；
六、由于特朗普政府执政后开始推行的减税政策，也由于民主党“政府干预市场”政策理念的日渐式微（曾经重挫美国经济的房利美及房地美公司均创立或兴旺于民主党执政期间），美国的房地产价格自去年开始已呈现出稳定状况，并出现了健康发展的良好趋势。
最后还是由宏观世界再返回微观社会，述说若干美国的房地产具体价格来作为本文的结束语吧：
· 2013年在美国自由行期间，曾经在朋友家或餐馆里看到了许多的美国售房广告，在图文并茂的彩色广告上，外观、质量及环境均诱人无比的独栋楼房和十余万到二三十万一幢的价格真的让人垂涎不禁；
·再查询互联网上热情洋溢的美国华文售房广告，发现洛杉矶一5卧3卫的独栋别墅售价仅67.29万，4卧2.5卫的联排别墅售价仅25.9万，纽约独栋住宅售价仅25~50万，东中部距北美五大湖较近的俄亥俄州首府哥伦布市的平均房价则为15.99万一幢；
在此想友情提醒一下读者朋友，分析、考量和判官美国的物价时千万别立即就折算成人民币，因为美国居民拿的是美元，用的也是美元，人家只需看看商品价格占自己的收入比例就会对商品的性价比一目了然了，我们何必再费心劳神地为他们换算折算呢？再试问一句，在大陆的一二线城市，你掏二三十万元人民币能买到一幢周边带草坪、房地产权利永久归你的独栋别墅吗？
最后再提个醒，美国还是个没有建设部及建设厅局的超级大国，其内阁在1930年代才设立了一个住房与城市发展部，但只负责制定有关合理住房体系及合适居住环境方面的法规政策，为经济落后地区、低收入者及原住民提供住房补贴津贴、优惠购房贷款及抵押担保，该部的工作职能与建房造楼与房地产毫不相干。