论恒大地产巨塔的可能倒塌
日前，互联网上一份疑似“恒大地产集团致广东省人民政府情况报告”被瞬间传得纷纷扬扬并迅速卷起了恒大地产股票下跌15%的惊涛骇浪。很快中国房地产龙头老大恒大地产集团的官网及时发布了义正辞严的“辟谣声明”，强烈谴责了这一不负责任的“谣言”及境外势力恶意做空的“阴谋”并表示已及时向公安部门报了案，同时还宣称目前“公司经营正常健康，财务稳健”，但却没有正面回答是否存在“情况报告”一事。笔者身为与财富长期绝缘的社会闲杂人员，显然没有资格表达自己对此事的立场与观点，因此只想为读者如实介绍一下这座“地产巨塔”及国内外房地产同行们的喜悲故事。
先浏览一下“恒大地产”这些年的辉煌业绩与荣获的灿烂桂冠及奖牌：1997年成立于广东省广州市（后移驻深圳），企业总资产超过万亿元，2019年营业额达4775亿元，业务覆盖全国180余城市，目前全国的在建项目达866个；桂冠及奖牌如下：“全球第一房企”、2019年度“《财富》全球500强第138位”、“中国民企500强榜单第5位”、“一带一路中国企业100强榜单第32位”、2019年“中国品牌强国盛典榜样100名”、2019年度人民日报“品牌发展指数榜单第28位”、2020年1月4日获《财经》2020年度“可持续发展效益奖”。
至于红红火火的中国“地产巨塔”咋会这么快就“不可持续甚至可能倒塌”的问题，还得先看看疑似“情况报告”所披露的以下债务数据：
“恒大地产”当前的有息债务余额为8255亿元（超过许家印老板家乡河南省2019年GDP总额的两倍之多），其举债的平均利率高达到8.9%（远高于正常商业贷款利率）；到2021年1月31日，“恒大地产”如不能在深交所上市，就必须回购原战略投资者高达1300亿元的债权（必将造成集团资金链的严重断裂）；“恒大地产”目前的资产负债率已高达93%（已远远超过今年8月20日中央房地产企业融资新规70%的红线，继续举债之路显然已被彻底切断了，与其并列的房企大鳄还有“绿地集团”）。
比“小沈阳更不差钱”的“恒大地产”老板兼“全国首富”许家印先生曾经创下了以下惊世骇俗的花钱奇迹：耗60亿元推广“恒大冰泉”项目；耗300亿元打造“新能源汽车”项目；一掷8亿元奖励“恒大足球队”；花110亿元巨资“扶贫贵州”，曾经拥有天量财富且挥金如土的“恒大地产”怎么转眼之间就变成了一家嗷嗷待哺的困难企业？绝不差钱的许家印老板怎么会在一夜之间就变成了“债可敌国”的失败商人？其实这一似乎怪异的现象绝不是什么见仁见智的复杂问题，而是一个客观存在清者自明的问题，是一个完全能够用经济学原理及正常逻辑来分析核查评价的问题。
再来看看国内外房地产泡沫的形成背景及受害者的不同情况。1980年代初期的日本国也曾经历过如痴如狂、如火如荼的房地产经济泡沫，绝不差钱的日本人亢奋无比地大搞房地产经济，在国内东京等大城市房产价格已被疯狂炒到“东京房地产总市值已能买下两个美国”的情况下，不差钱的“炒房大军”又转战美国及欧洲各国，大量购置存量房产或新建房产，当时日本竟然出现了“买下整个美国，将其变为日本第41个县”的英雄舆论。只可惜好景不长，日本房地产经济泡沫很快就化为了“水蒸气”，最后美日两国一纸“广场协议”终于让日本人卸去了“画皮”，从此进入了长达20年的经济低迷期。
所幸的是，由于以下三大特点，日本整体经济并没有彻底崩溃，而只是受到了一点皮肉伤而已：
一、当年炒作房地产泡沫的资金几乎来自私有商业银行或金融机构以及红了眼投资房地产的民众，房地产行业必须的土地资源也基本都属于私有，与手头拮据、无钱无地的政府完全无关，因此出了大纰漏后政府完全不需要出面“拯救楼市”，商业银行和地主该破产的就破产，妄想发横财的投资客该跳楼的就跳楼，日本政府完全超然于事外。近期有学者评论，由于日本政府、房地产开发商与商业银行各处其位，各行其是，完全不存在“你中有我我中有你”的异常情况，因此日本房地产泡沫属于“市场泡沫”，而中国房地产泡沫则属于“国家泡沫”，政府绝不能也不敢坐视不管。
二、日本的房地产经济绝非国家的支柱产业，大量高科技高附加值行业才是真正的经济主力军，房地产经济总量占全国经济总量的比重非常之低（不到10%），因此即使出了重大纰漏也不可能重创整个国家的。
三、日本的社会财富私有制程度加极高，各个生产部门的财富增长长期都在按正常的经济发展规律循序渐进地进行，不可能出现“今天百元明天万元”的产品虚幻价格价值增长情况，因此他不需要控制通货膨胀的房地产这种特殊的“资金大蓄水池”，从而也很难因房地产泡沫而导致通货膨胀恶魔出现。
再看看房地产市值与炒房资金的关系问题。中国2018年的房地产总市值达到了65万亿美元，超过了欧美日房地产60万亿的总市值，但中国股市2018年的总市值却只有6万亿美元，仅为欧美日股市总市值的10%。对比分析上述数据，应该就不难了解房地产行业所需巨额资金的真实来源了——国有银行（中国暂无私有银行及金融机构）、地方政府城投融资平台及数量巨大的刚性购房者及财大气粗的炒房客，同时也更容易理解红红火火十多年的房地产业如果一旦出现了崩盘大风险，难以承受巨大打击的受害者究竟为何方神圣了。