卖了房也还不清债！大温房地产估值普降，“溺水” 频发，听听专业人士支招减负

从2020年卑诗省房屋估值结果可见，主流市场“普降”甚至局部还有“惨跌”。以温哥华和列治文为例，独立屋的跌幅在10%到15%之间；公寓屋的跌幅分布较广，但最大跌幅达到10%到15%，且无升幅显现。

卑诗低陆平原各房市房屋估值涨幅

这样的房屋估值反映了市场现状。据“卑诗房屋估值局”报告，温哥华、北温、西温和列治文的房屋估值降幅最大。

估值全面下降，是多年来所首见，有些入市时机不凑巧的房主还有可能惊见自家房子成了“负净值”。

对大多数人来说，买房是一生中最大的一笔开支。工作挣钱、付首付和拿到贷款资格、继续工作挣钱、还贷款……但是，这期间房屋的价值可能会有变化。

买了房都希望房屋能增值，但没人可以保证如此，而贬值的可能也是有的，且贬值的原因常常非人力可控。当房屋价值降到贷款余值以下时，房贷就会掉到水下而发生“溺水”（underwater），即变成“负净值房贷”（negative-equity mortgage）。

以一位大温居民为例。他得到了一间心仪已久的科技公司的工作邀约，但工作地点不在大温，本来他已想好了卖掉大温房子去新地方定居的主意，但看到今年的房屋估值后，又发现自己已经“溺水”而一时难以卖房。

对于这类问题，温哥华“信贷咨询协会”主席、Postmedia专栏撰稿人和信贷专家汉纳（Scott Hannah）的见解或许可以帮助他展开思路。

房屋资产的净值，即房屋价值减去房贷余额的差。当房屋自身贬值或因市场调整导致房屋价值降低时，就有可能发生债务超出房屋市场价格的问题。

汉纳说，万一遇到这种情况，还是有解决方法的，当然也有方法从一开始就避免这种问题发生。

首付比例低 可能导致负净值

“负净值”有一种发生情况，就是首付比例太低。

如首付低于20%，还必须购买强制性违约保险，首付款越少则保险费就越高。例如，某人以45万元价格购买一套公寓屋，付5%首付即22500元，违约保险可能为房贷全额的4%即17100元。

也许有些人会把保险费用连同首付一起付清，但多数人还是会把它加到“月供”中处理。这样，在房子到手后，除了已经付过的首付、过户结算费、律师费和搬家费，此人的欠款总额是房价的98.8%。

此后，如果在五六年内房屋发生贬值，就极有可能陷入负净值状态，出现“卖房也还不起贷款”的情况。

还有别的“溺水”情况

很多人已经有丰盈的房屋净值，比如房贷月供已经还了很多年，或是购房首付较高。但仍会有出现负净值的可能性。

可能性有三。一是有做“再贷款”（贷款重组）或有时被称作“加按”（refinance），二是有做“第二房贷”（second mortgage），三是有使用“房屋净值贷款额度”(HELOC, home equity line of credit)。

做这些动作，目的无非是能拿到更多的现金用于其他营利或消费目的，但显然债务凌驾于房值之上的可能性会大增，尤其是在通过私贷机构做“第二房贷”时更为明显。

即使在监管体制内，受严格监管的加拿大贷款机构是不允许借款人有负净值情况的，尤其是在“第二房贷”业务中更为严格，但对于“不可抗力”如市政重新规划、市场突变、经济危机和自然灾害等，贷款机构如商业银行也是无能为力的。

避免溺水

房市大热或贷款利率低的时候，会有更多人下水，更敢花钱和利用担保贷款，更敢使用“杠杆”。

不过房市现在已经经过一段时间的降温了，很多想要买房的人并不太敢贸然入市。也许，潜在购房者就像在参加一个“荷兰式拍卖”，会担心错过机会，但无论如何，都必须在一开始就头脑清醒，避免将来陷入“溺水”的困境。

不要按最低限来付首付，要尽量多付；不要用足银行批准的贷款额，要尽量少贷。

房屋负净值有什么影响

产生负净值状况会误事，比如在需要卖房的时候无法卖房，因为卖房所得不足以还贷，还要翻腰包来补上窟窿。

回到以前的举例，那位大温居民如不能卖房，搬迁到其他地方的决定过程就会受到影响。当然他也有其他办法可以减轻这种影响。

如在续贷时发生溺水，选择余地也会大受限制，和现在的贷款人谈利率或谈条件，就要难得多了，而且更换贷款人也几乎成为不可能，因为没有人愿意提供比房屋价值还要多的贷款。

这种情况下，更换贷款人拿更低利率或者其他优惠甚至现金回扣的机会，就没有了。

溺水了怎么办

汉纳说，如果已经溺水，要先厘清自己的情况，找出溺水原因，然后看自己能够怎么做。

如果溺水原因是不久前才做的房贷，或仅仅是由于市场不好，那就尽量缩减开支，增加月供款，哪怕只增加一点点。如能产生一些额外收入则是更好，比如租出一部分房屋。至于加速还贷，有多种策略，可向专家或贷款人咨询。

如还有很多HELOC（房屋净值贷款额度）或“第二房贷”等没有还清，就需要设法尽快偿还这些了。

汉纳举例说，卖掉度假屋卖掉或是用不着的汽车，就能筹措一大笔钱来清债。另外，如果有可能的话，在“第一房贷”中增加首付款也是一个办法。直接减少本金，净值立即提升。

只需量入为出地做出盘算。不能卖房搬迁，那就把自己的房租出去然后在新的地方用更低的租金租住；如果收入不足没法加速还贷，那就从日常账单和债务下手，找到突破口先解决。越早动手，可选项就越多。

不过，估值通知书中的房屋价值，并不是市场价格，成交价也许会和估值大相径庭，情况也许没那么严重。但如果对房屋估值下降带来净值损失能有所警醒的话，就需要早做打算来避免更坏的事发生。

文字编辑：闻所未闻

版面编辑：Shelly

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