加央行”力挺”楼市！楼市“没有泡沫”+两年0.25%低利率！大温房价今年料再涨9%！但CMHC泼冷水：“房价可能跌”！
去年以来，在加拿大说起房市，最常见的事实表述应该就是“超低利率”和“换大房需求”了。在房价保持上涨的过程中，“投机炒作”早已退为不足为道的次要事情。
加拿大央行行长麦克伦（Tiff Macklem）对此也持完全相同的态度。他表示自己对加拿大的此际的房市火热程度并无担心，因为其原因只不过是超低利率和换大房需求而已，投机炒作已不是其中的主要原因。
当然他的表述是专业的：“宽松的货币政策、对更大居住面积的偏好以及疫情期间能在家工作的因素，是全国各地独立屋需求强劲的主要原因。”
有关最后一个因素，其实现在做着不同工作的很多人都认为，即使疫情结束，也仍可以继续在家工作，这是新趋势。
加拿大央行基准利率连续8期10个月在0.25%低位
加拿大的房市现在已达到近二十年来的最高点。虽然从去年年初至今的疫情对加拿大经济和个人就业收入有沉重打击，但2020年的房市仍在蓬勃发展。历史上从未有过的需求量之大，和历史上从未有过的供给量之小，在12月份共同打造出了全国房价历史纪录，而其中最大的房价涨幅还发生在距离大都市区好几个小时车程的远郊地区。
CREA（加拿大地产经纪协会）图表：2020年的全国每月成交量激增
通常，如果出现这种房价涨势，央行都会检讨是否低利率政策在刺激房地产泡沫生成。但加拿大央行昨天不但宣布维持0.25%的超低基准利率不变，而且重申，在疫情大流行结束和经济得到彻底恢复之前，即在今后的大约至少两年时间里，还将继续保持低利率。
不过同时出笼的央行“货币政策报告”也指出，在低借贷成本之下，非常可能2021年全年全国独立屋供需矛盾仍会继续保持紧张。但麦克伦对此表示道，他此时并不担心房地产市场失控。2017年时，多伦多等地房价失控曾导致对投机泡沫的担心，省市政府被迫采取一些降温措施，央行也非常担心。和那时相比，现在的房地产市场没有看到有真正的“过度性”，所以央行也没有担心。
CREA（加拿大地产经纪协会）图表：去年全国每月“售挂比”已接近破历史记录
麦克伦说，最近的房市繁荣并不集中在高价市场，而是广泛出现于全国范围，表示其并非由投机活动驱动，而是由基本需求驱动的，央行近来也一直没有投机活动推高房价的证据，而只有在发生大面积投机性购房时央行才会真正担心。
当然，央行也不担心低利率会迅速增加金融体系的脆弱性。
大温房价年内料会再涨9%
地产经纪公司“皇家地产”（Royal LePage）的最新市场报告指出，根据2020年第四季度数据，大温地区单层独立屋的中位价格（median price）同比已有6.8%上涨，现为126.5万元；典型二层独立屋价格同比则上涨了8.8%，现为150.7万元。
可见随着疫情所带来的“居住面积偏好”变化，大温地区的独立屋房价上涨速度是要比公寓屋快的，因为同期大温地区公寓屋中位价格同比上涨幅度只有3.3%，现在是66.2万元。如将所有类型住房放到一起计算，大温地区的综合房价（aggregate price）同比上涨7.2%而现达到155万元。
单在温哥华市，单层独立屋的中位价格同比上涨幅度是4.1%，现在为142.4万元，而典型两层独立屋的中位价格同比上涨幅度是7.3%，现在达到211.4万元；同期，公寓屋中位价格同比上涨幅度是3.9%，现在为78.4万元。
去年年底的新挂牌上市数量已经放缓，整体上有效房源的数量也在减少，买方的旺盛需求吞噬力更强一些。皇家地产总经理雷亚斯（Randy Ryalls）说，在去年第四季度，竞价争购的现象已很常见，几乎每套独立屋上市都会招致加价竞争。“如今买方的信心很强，低利率更促进了购买活动”。
雷亚斯预计，由于挂牌上市的房屋供应量仍少，大温地区今春房价还会继续上涨；到今年第四季度即年底之前，大温地区综合房价还将再比去年同期上涨9%。
CMHC疾呼W形经济复苏可致房价狂跌
和央行与地产经纪公司的判断可能不同的是“加拿大按揭和住房公司”（CMHC）。
CMHC表示，如果加拿大经济出现“W型复苏”，且政府不继续提供救济，可能会引发房价下跌近50%和失业率达到25%。“W型复苏”即指经济快速反弹但会再次快速陷入下一个低迷期的现象。
按CMHC首席风险官Nadine LeBlanc今日所说，如果出现这种W形复苏，情况就会非常严重，各界必须要对此有所理解。他所提出的这种危险场景并非其预测或预报，而是在做金融风险测算时必须设定的一种条件组合即“情景”。
CMHC做风险测算的目的自然是要降低金融风险的可能性，同时让国民对此有更多的了解。
CMHC过去对持续低油价、全球贸易战、地震、火山爆发和金融机构遭受网络攻击等设定情景都做过风险测算，去年从COVID-19乍起时就又开始做超级疫情背景下的金融风险测算。
LeBlanc表示，出现W形经济复苏且政府不提供救济的这种设定情景，是所有设定情景中破坏力最大的。估计到那时候，CMHC的理赔资金能力很可能会出问题。
CMHC表示，如有政府介入提供救济，W形经济复苏的严重性会比以上极端情景轻得多，也更加可控，但这仍可造成房价下跌约32%，还有24%的失业率；但如果此时发生针对金融业的严重网络攻击，房价可能下降幅度会到37%。
在后者情况下，CMHC的理赔损失估计会有84亿元，大约是在最极端的“W形复苏和无政府救济”情况下所需理赔支出的一半。
另外，如果不是“W形复苏”而是“U形复苏”，即需要长期时间才能走出经济衰退的话，房价预计会下跌近34%，最高失业率将接近15%，CMHC理赔损失将达到96亿元。据LeBlanc分析，这种情况是有可能发生，造成的不良影响也最少。
还有很多经济学家预测，加拿大将在疫情后出现“K形复苏”，即“富的更富和穷的更穷”，字面非常形象。CMHC也在对K形复苏进行测算。
文字编辑：闻所未闻
版面编辑：Shelly
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