大温高密度住房升温！公寓和城市屋“售挂比”显著回升！菲沙河谷地产市场遭遇“史上最严重的供应短缺”
从市场活跃程度上看，加拿大住房市场从今年第二季度后已开始降温。上个月的加拿大地产经济协会（CREA）“全国统计”报告指出，全国住房成交量从4月份后已连续四个月发生发生减少。
但由于全国住房库存量仍处于历史最低水平，降温并不会带来市场正常化，目前的供需矛盾还比以前更加严重。在多伦多和温哥华等大城市，7月的住房新上市量都有降低，导致“成交-新挂牌比”指标明显提高。
所以，在全加拿大房价最高的温哥华，虽然房地产市场也同样在从炽热中降温，但降温并没有转化为房价下降，因为房屋供应量也在减少。
今天，大温地产经济协会（REBGV）发布了“8月月度市场报告”。报告的标题就是“大温地区夏季住房新上市量减少”。
影响市场的最大因素是上市量不足
报告说，在整个夏季，大温市场的买方一直是很活跃的，但自6月份以来，上市房屋量已连续两个月减少。
8月，大温地区住房总成交量是3152套。这比去年8月（3047套）同比增加了3.4%，比“8月份十年平均成交量”高出20.4%，但比今年7月（3326套）环比减少了5.2%。
REBGV经济学家斯图尔特（Keith Stewart）说，8月份的市场虽比预期活跃，但新上市量不敷需求，市场供应不足仍然不足。
8月份，大温地区在MLS多重上市服务中新上市了4032套房屋，包括独立屋、城市屋和公寓屋。这个数量，比去年8月（5813套）同比减少了30.6%，也比今年7月（4377套）环比减少了7.9%。
目前大温地区全部新挂牌和过去挂牌上市的房屋共有9005套，比去年8月（12803套）同比减少了29.7%，比今年7月（9850套）环比减少了8.6%。
斯图尔特表示，目前影响市场的最大因素是房屋供应。没有更多的房屋供应，要想使房价发生下降是不可能的。
城市屋和公寓屋售挂比回升
8月，大温地区所有房屋类型的总“成交与活跃上市量比率”（售挂比）为35%。
如以不同房屋类型划分，则独立屋的售挂比为25.3%，城市屋为51.8%，公寓屋为39.2%。
从REBGV图表中可见，由于供需矛盾加剧，8月份大温地区城市屋和公寓屋的售挂比都比上月有所回升，仅独立屋部门略有1%的下降。
而所有的整体或分房屋类型售挂比，都是长期持续高于20%的（房价有上行的压力）。
大温综合基准房价达到118万元
大温地区所有类型房屋的综合基准价目前为117.66万元。这比去年8月同比上涨了13.2%，但比今年7月环比只上涨了0.1%。
8月份大温地区独立屋成交量有945套，比去年8月（1095套）减少了13.7%；基准价格为180.71万元，比去年8月上涨了20.4%，比今年7月环比上涨了0.3%。
8月份公寓房成交量是1631套，比去年8月（1332套）增加22.4%；基准价格为73.51万元，比去年8月同比上涨7.6%，但比今年7月环比下降了0.2%。
大温地区8月份城市屋成交量为576套，比去年8月（620套）减少了7.1%；基准价格95.26万元比去年8月上涨了16.5%，也比今年7月略微上涨了0.3%。
菲沙河谷地产区呈“极端市场”态
今天，菲沙河谷地产经纪协会（FVREB）也发布了月度市场报告。
FVREB地区（含阿博斯福、兰里、米逊、北三角洲、素里和白石）8月份房屋总成交量是2087套，比上个月增加了4%，比去年8月同比增加了2.4%，接近于历史最高记录（2005年8月）。
但FVREB在报告提出，政府的“抑制需求措施”如海外买家税、房贷压力测试和空置税等，并没有达到使住房变得更可负担的目的。菲沙河谷地区于8月份出现有史以来第二高的月度成交量，但同时也出现了40年来最低的上市量，形成了一种供需出现极端矛盾的“极端市场”。
8月份菲沙河谷的综合售挂比是51%，远高于大温的35%。
⬆ FVREB图表：8月份综合售挂比为51%，属“极端市场”
FVREB主席安德森（Larry Anderson）说，这里的房屋购买量已经比往常高出30%，但房屋的市场存量却还停留在80年代初的水平。8月底，菲沙河谷地区的活跃上市房屋只有4077套，比去年同时期减少了44.9%，还比上个月减少了16.8%。
所以，在菲沙河谷地区，最突出的问题也是“史上最严重的供应短缺”。
在价格方面，和今年7月份相比，FVREB地区8月份的独立屋、城市屋和公寓屋的基准价格都有所上升。
⬆ FVREB图表：8月份独立屋（红）、城市屋（绿）和公寓屋（紫）基准价都有上涨
至于FVREB所提出的政府抑制需求措施，系指BC省于2016年开始征收的海外买家税和联邦政府于2018年开始扩大实施的房贷压力测试。之所以称其并未达到抑制目的，是因为“在过去的五年中，菲沙河谷地区典型独立屋的价格反而涨了50%”，所以，需求侧的措施并没有解决核心问题，即并没有增加房屋供应。
文字编辑：闻所未闻
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