2022年房价再涨5%！致购房“供需缺口更大”的两股力量：新移民涌入+利率上涨！
加拿大需要有更多移民为经济增长保障劳动力，但更多新移民落地则可能会给加拿大已然红满天的房地产市场火上浇油。
加拿大央行在11月23日发布的金融稳定性报告中称，本国“房地产市场失衡”问题早就存在，但“大流行”使这个问题变得更加严重，而在“大流行”中大部分市场需求系来自投资者。央行说，可能是“突然涌入房市的投资者”造成了今年早些时候的房价速涨。
加拿大央行：疫情期间投资者购房增加最快（绿线）
按照加拿大政府去年10月份宣布的“三年新移民人数计划”，加拿大将于2021、2022和2023年三年引进120多万名落地新移民，其中2021年有40.1万名、2022年有41.1万名和2023年有42.1万名，每年递增1万名。
加拿大政府2020年10月宣布的“三年新移民人数计划”
据媒体报道，加拿大政府还在计划提高明年和后年的计划移民人数。
在生育率低下的情况下，加拿大历届政府都需要靠增加移民来推动经济增长。加拿大2020年生育率达到历史最低点，由于疫情又有比往常更多的人提前退休，所以引进移民已然成为重中之重的联邦任务。引进最多的移民是经济类（高技术和商业等）移民，他们往往带更多钱落地和更有能力买房，是另一波“突然涌入房市”的购房者。
低利率+供应短缺+新移民
加拿大近两年房价飙升的主要原因是利率低和供应短缺，由于疫情新移民的因素已经不太重要。但现在由于边境重开，新移民落地人数将会有很大的增加，这个因素也将会随之提升比重。
由于房价飙升等因素，加拿大的通货膨胀率也已经达到了18年来的最高点，但政府的平抑房价措施要么远水不解近渴，要么还会更加刺激需求和加剧供需矛盾。此时若再加上持币购房的新移民的涌入，情况一时无法预料。
英国经济研究所“凯投宏观”（Capital Economics）加拿大籍高级经济学家布朗（Stephen Brown）表示，新移民将对房价产生何种影响，现在还真是个难题。无论会产生何种影响，加拿大的经济复苏都确实需要新移民填补劳动力空缺，因为现状就是如此，没有新移民就没与新的劳动力供应。
根据官方数据，今年从年初至今，加拿大的工作职位空缺数量增加了一倍，尤其是制造业的工作职位空缺情况更严重。加拿大制造商和出口商组织已要求政府在2030年前将经济类移民的名额再增加一倍。
加拿大的畸形房价
2015年11月后，加拿大的基准房价已经涨了77.2%。今年，新一届联邦政府又制定了新的住房方案，包括为个大城市提供40亿元基金促进其住房计划等。
根据加拿大统计局的最近数据，新移民落地后倾向于在大的城市中心区域购房，如大多伦多和大温哥华。这两个地方的当前基准房价都在112万元以上。至于全国平均房价，加拿大地产经纪协会（CREA）的市场数据是，标准住房的当前价格是76.25万加元。
加拿大地产经纪协会（CREA）：全国平均（红色）和综合基准房价16年涨势
而美国全国平均标准住房的当前价格是31.3万美元（39.8万加元）。
明年房价仍将上涨5%
尽管加拿大的房价涨速应会在明年放缓，但专家预计其仍会上涨5%。住房可负担性不仅不可能改善，还会更加恶化。
联邦政府计划中的40亿元基金，目的是帮助参加合作的大城市，在2024和2025年前建造10万套面向“中产阶级”的住房。经济学家们说，这项措施可能有用，但经济学家们也表示，联邦政府住房计划中的其他措施效果会适得其反，因为它们的目的是进一步刺激需求。
在各种因素之外，2022年的影响房价的因素比去年和今年要多一项，那就是更多的新移民。在大多伦多的皮尔区，过去每年会有大约4.5万名新移民入住，但在疫情期间几乎已没有增加新移民入住。可以想见，进入2022年后，购房者要同时和两股力量竞争，一股是利率上升，另一股就是新移民的竞购。
利率明年4月起或涨10倍
加拿大央行本周宣布不加息后，蒙特利尔银行（BMO）立即调整了其加息时间预测，称加拿大央行必然会于明年4月加息。这可比BMO之前的预测整整提前了三个月。
BMO表示，央行首次加息后，会以每次0.25%的速度到明年年底前将隔夜利率提至1.25%，比当前利率（0.25%）高出4倍。然后，在数年内，再一路将利率提至2.75%即比当前水平高出10倍。
其实在超低如0.25%的利率基础上，每0.25%的上涨都会有不小的影响力。
其他银行的预测略有不同，如国家银行（NBC）认为明年一季度内就会加息、Desjardins金融集团认为央行利率到明年年底只会涨到0.75%、丰业银行（ScotiaBank）则估计明年下半年才会开始加息且明年只加息一次……当然，没有人觉得明年不会加息。
文字编辑：闻所未闻
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