独立屋更抢手！房贷利率上涨影响不大！商业投资<房建投资……专家剖析加拿大明年的房地产市场五大因素
距离2022年只有一个星期之遥了。在众多的新年展望中，有关住房的问题自然是重头话题，因为这已经是加拿大的“经济社会政治核心事项”之一。加拿大著名杂志《麦克林》（Maclean’s）近日也发表有此类“新年展望”文章，内容来自多位经济学家和市场分析专家。
问题：利率升高对家庭有何影响
专家：丰业银行（Scotiabank）副总经济师豪斯（Brett House）和经济师奥姆兰（Farah Omran）
加拿大明年调涨银行利率几无悬念，需要做出分析的只是家庭债务水平和房地产市场状况将发生何种相应变化。专家的结论是，无论家庭还是市场，都能够承受明年的加息，没有问题。
目前加拿大只有不到一半的家庭存有按揭房贷债务或住房净值信贷（HELOC）债务。其中存量按揭房贷债务约有75%是固定利率，数量相对少得多的存量HELOC债务则是浮动利率。
专家预计目前最多的“5年期按揭房贷”在明年续贷时平均会有36个基点的利率上涨。加拿大目前家庭未偿房贷平均每笔只有24.1万元，所以利率提高后每月偿贷额平均只增加约50元。按照预测，在2023年续贷时，利率可能会再提高约45个基点，届时每月偿贷额也只会平均增加约65元。
房贷“5年期固定利率”明后年预测（虚线）
加拿大房贷有“压力测试”，所以需要在明年续贷的这部分借款人在五年前已经确定可应对180个基点的利率上浮，况且那时的房贷本金还更大。2021年的压力测试标准更高：借款人必须有能力负担5.25%的利率，即比5年期固定利率高出约250个基点的利率，比浮动利率高出约380个基点。
尽管今年下半年来浮动利率房贷份额有明显增加，但目前也仍只占所有存量房贷的约四分之一。但即便是浮动利率，利率调涨后月供也不会当即增加而只会分摊开来，还可以随时转换为固定利率。所以说，如是利率恢复正常，对普通家庭来说也不会有什么大的影响。
问题：房价升高是否通货膨胀率也更高
专家：投资顾问公司MacBeth MacLeod经理麦克白（Hilliard MacBeth）
加拿大的房地产泡沫对金融系统来说是个问题，因为其导致家庭债务水平过高。但有一点，房地产泡沫并不会直接导致通货膨胀，即房价飙升并不会推高消费者物价指数（CPI）。
从上图可以看出，本世纪来多温两地和加拿大全国房价涨了约4.25倍至近5倍，家庭债务也在同步增长，年增长率大约7%，但是CPI指标中的“住房成本”（绿线）在此期间只增加了约1.6倍，在多数年份内增长率不超过2%。
这很正常，因为在CPI的计算过程中，有关住房的部分只涉及“每月支付款额”，和房屋交易价格无关。每月支付款额主要是房贷月供（本金和利息），而加拿大在过去20年里都在下调利率。这样就产生了泡沫和住房低成本并存的情况。
所以，明年提高利率后，房价可能会下降，但CPI中的“住房成本”却会上升。
问题：工商业投资会不会反超住房建设投资
专家：BMO银行金融部总经济师波特（Doug Porter）
疫情改变了很多，比如在2021年前三个季度，住房建设在加拿大GDP（国内生产总值）中的比重竟然超过了商业投资。在过去的50年里这都不可想象，因为商业投资的经济份额一直有住房建设的两倍高，即GDP中有大约12％的资本支出和6％的住房建设。
2021年的情况只能说明此时商业投资太疲软和房地产活动太强劲。专家在展望未来后表示，从明年开始，加拿大的住房经济将走下今年上半年所在的巅峰，但还有个问题，就是商业投资能否恢复过去的强劲。
加拿大商业投资（蓝）和住房建设（红）力量对比今年发生逆转
现在看来商业投资恢复强劲可能有点悬，充其量只会发生小幅和短暂复苏，因为加拿大经济依赖房地产的程度实在太高，一时半会改不过来。
问题：央行放水才是过量需求的根源
专家：房地产资讯网站BetterDwelling创建人旁瓦西（Stephen Punwasi）
专家认为，加拿大现在不仅存在住房供应不足的问题，也存在需求过剩的问题，而需求过剩的问题才是问题的本质。
加拿大央行调低利率和祭出量化宽松政策是为了刺激需求，利率降低刺激了更多购房者入市因而造成房价上涨。按照专家估算，在疫情中从2020年4月到2021年10月，加拿大有大约24.65万套交易住房是“超出应有需求”的，而新上市房屋数量仅85800套系“超出应有需求”，远少于交易量的增长。
加拿大房屋“超售”数量（红）和库存量（蓝）对比
BMO银行估计，这些超需求交易的房屋年化价值约为1500亿元，大约相当于加拿大GDP的6%，而这期间加拿大的人口几乎没有增长。
问题：独立屋会不会成为稀缺资源
专家：市场分析公司North Cove创建人拉比杜
近年来，加拿大各大城市独立屋上市量急剧下降，如大多伦多今年的挂牌量就比去年少了52%，更比2017年少了77%。温哥华的情况也差不多，独立屋上市量比去年少近三分之一，从2018年以来更减少一半以上。
加拿大独立屋数量增加量（蓝）vs人口增长（黄）
这种情况的原因除了需求过剩和投机行为以外，主要是因为过去几十年独立屋数量的增长远远跟不上人口的增长。从1970年代到2000年代，每十年加拿大人口平均增加310万，而新建独立屋平均只增加130万幢；从2010年至2019年，加拿大人口激增400万，但新建独立屋数量不到110万幢。
只要存在着这种不平衡，城市地区的独立屋就会变成稀缺资源。
文字编辑：闻所未闻
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