没房可卖了！楼市明年三大主题：利率提高！供应严重不足！房价继续涨！地产经纪密度有多高？温哥华还算少的
2021年加拿大房地产市场在许多方面都创下了新的记录，房屋价格无论数值还是涨幅或增速都已达到前所未有的水平。而且，在此迎新之际，市场上对2022年的普遍展望是市场供应不足和房价飙升的情况将会继续存在，不会出现转折或重大的变化。
但加拿大金融机构将于明年调升房贷利率似乎已成定论，许多人将因此受到财务影响。房地产经纪和资讯网站zoocasa（作者Rachel Rehkopf）的一篇新年展望也说，明年房地产市场将会发生的事，除房贷利率上涨外，主要还是供应继续不足和房价继续上涨。
地产经纪和资讯网站zoocasa：2022年会发生什么？
利率上升
实行低利率政策的目的是为在大流行期间刺激经济，因此加拿大的房贷成本也低至历史最低点。不过这个房贷超低利率的时代将会在2022年结束。在市场上充斥各种有关明年加息的猜测之后，加拿大央行已于12月8日明确表示，到明年中期经济不再松弛和通胀率受控到目标线（2%）以下时，将果断提高利率。
加息对房地产市场会产生何种影响，可以参考2018年的情况。加拿大在2018年时曾有三次加息，然后当年平均房价同比下降了4.9%，交易量同比下降了19%。但是，这两个下降和利率上涨的相关度并不高。
相关度更高的因素，是2018年加拿大开始扩大实施“房贷压力测试”，使普通购房者的贷款能力因此降低20%。而且，那时通过压力测试的贷款人，都具有对利率超过5%的承受能力，所以央行调升利率对他们来说没有发生大的影响。
今年6月份后，加拿大房贷压力测试使用的门槛利率是5.25%，明年也不会发生变化。所以，普通购房者在明年做房贷压力测试时，只有在房贷固定利率超过3.25%的情况下，贷款额度才会有所减小。
据zoocasa估计，明年1、2月份市场可能会比往常更热，因为买家都希望赶在利率上涨前锁定利率。
供应不足
2021年加拿大交易量屡破纪录，3月份时以相当大的幅度打破了月度历史记录，然后在10月份时提前两个月打破年度历史记录，说2021年是加拿大房地产史上最热的一年绝不夸张。
有的月份交易量相对较低，但相对较低的原因并不是需求减小，而是可供应房屋库存太小。加拿大地产经纪协会（CREA）说，加拿大的“房屋总库存月数”在整个历史上只有四次降低到了“2个月”以下，而这四次都在2021年。（参考：全国房屋总库存月数的长期平均值是5个月以上）。
简单说，就是2021年发生了极致的“供不应求”状况，而zoocasa预计这种情况在2022年仍将继续，且将更加严重。
大温地区2021年新上市房屋总量变化（大温地产经纪协会REBGV图表）
房价上涨
买家需要赶在涨息前锁定利率和“换大房”以适应疫情封禁，以及“极度供不应求”的市场条件，都将导致房价在明年继续发生强劲增长。
CREA的预测，是全国平均房价到2022年底涨到73.5万元（年涨7.6%），其中安省涨价幅度最大，年底平均房价可到97.11万元（年涨11.5%）。
还将有的显著趋势，是价格较低房屋的涨价幅度会更大，即公寓屋和城市屋。由于房贷成本提高和整体房价提高，将会有更多需求流向这部分房屋。
“地产经纪密度”从146、116到59 9
加拿大房地产市场的繁荣景象就如同在当年“淘金热”中产生的景象一样。由于入行门槛相对较低和潜在佣金收入高，很多人入行做了房地产经纪，如大多伦多地产经济协会（TRREB）的地产经纪人数在2021年就大约增加了10%，增速比过去提高了两倍多。
作为结果，多伦多的地产经纪比教师还多，集中度甚至高于纽约和洛杉矶这样的全球性房地产中心。专家们表示，这是典型的泡沫表现，而且
地产资讯网站BetterDwelling的数据是，2021年，在大多伦多劳动力（就业或在寻找就业机会者）人口中，每59人就是1人是TRREB的会员。这个比例比2017年房市繁荣时期提高了15%以上。
相较之下，在大多伦多劳动力人口中，每226人才有一名公立中小学教师。所以，在多伦多，出门遇到地产经纪的可能性是遇到公立中小学教师的四倍之高。
因此地产经纪人数和交易量相比已不成比例。据TRREB报告，2021年截至11月，地产经纪人数与房屋成交数的比例大约是1比1.8，即平均每位地产经纪一年只做1.8笔交易，更精英的少数经纪人会有更多的交易。
如今买房竞争激烈，地产经纪找房源和卖房竞争也激烈，处处竞争激烈。BetterDwelling形象地说，成为精英“超级经纪”的几率，不会高于成为明星或宇航员。
有趣的是，在市场同样火热的温哥华，地产经纪占总劳动力人数比例要比多伦多低得多，在每116名劳动力中只有1名大温地产经纪协会（REBGV）的会员。如以全国计，加拿大地产经纪协会（CREA）的会员比例，是“每146名劳动力中有1名CREA会员”。
文字编辑：闻所未闻
版面编辑：Shelly
版权声明：【凤凰加拿大内容，欢迎转载。转载请注明：本文转载自凤凰加拿大，搜索“凤凰加拿大”或者微信号“pcc_168"即可关注。本公众号使用的图片均来自于网络，版权属于原权利人所有，如有使用不当请与我们及时联系】
往期回顾
BC今日新增感染2944例！Omicron变种病毒疯狂传播！全球疫情进入最高峰！BC省K-12开学推迟至1月10日！两场官司都打赢了！因重建而被征“空屋税”，温西灰岬区业主两告两赢市政府40万+移民蜂拥而至！2021年移民人数破118年记录！加拿大进入每年40万+移民登陆新时代马斯克“移民火星”要成真！SpaceX将在5-10年内送人类上火星，发射1000枚火箭移民100万人！