专栏 | 关于华夏幸福的几点思考：企业造城只能是昙花一现？

Original 链接企业与园区的园区荟 2022-07-07

原标题：运去英雄不自由——关于华夏幸福的几点思考

作者：张长城（安徽太合谷产业园运营管理有限公司）

这几天来，关于华夏幸福爆雷的消息沸沸扬扬，社会各界在关注的同时也陆续发表了一些观点和分析。大家一起来多多讨论，应该有助于华夏幸福及其他同行乃至地方政府，认清问题、理清思路，重整旗鼓再出发。作为一个关注华夏幸福、关注产业园区近20年的兴趣爱好者，我想也谈谈自己这些年来持续的非专业思考，供大家参考。

产业发展需要久久为功

华夏幸福的产业新城业务逻辑是：通过区域规划、建设、招商、运营，帮助地方政府提升区域的资源、资产和城市价值，实现“区域价值最大化”。我觉得，华夏幸福自身的根本问题还是没有摸清产业发展的根本规律。

产业发展是一个久久为功的过程，从引进项目到培育项目到收获项目，都需要地方的经济、社会、文化诸多要素的配合与烘托。这些要素的组织、协调、匹配的最大化的最优状态，只有地方政府才有可能做到。

华夏幸福的盈利模式基本逻辑是：通过完善基础设施来导入产业、通过产业发展带动区域升值、通过区域升值带动房地产，再通过房地产短期现金流反哺长期产业培育成本和基础设施建设成本。

但是，产业发展有其自身规律，既要考虑经济因素，也要考虑政治、文化等多种因素。单纯的从经济规律、产业发展规律的角度来看待和行动，忽视经济之外的综合社会（政治、文化、地域）因素，必然陷入主观，就成了“理想丰满、现实骨感”的结局。

另外，企业算的是财务报表上的小账，政府算的是社会发展面上的大账。这两笔账，并不是一个逻辑，不可以简单地来比较，更难以相互兑换。所以，现在讲“有效市场、有为政府”，就是要各算各的账。当然，这已经不是企业层面可以影响的问题了。

所处的时代已然改变

时代变了。想当初，区域经济发展不平衡，中小城市公共基础设施落后、人才流失、产业吸附能力弱，而中小城市的政府财力有限、缺乏开发建设的经验，很难凭借一己之力推动区域产业及经济的发展。所以，一些地方政府选择与华夏幸福等产城开发运营商合作。

看现在，欠发达地区的地方政府，可以通过发行专项债、城投类平台公司融资等来解决资金问题；可以通过成立开发区管委会、组建培育城投类平台公司、招聘和培养专业人才，来实现自身发展能力的塑造与提升。生了亲儿子，干嘛还去疼干儿子？自己烧饭自己吃，干嘛要请个厨子来做饭一起吃？

很多欠发达地区的开发园区，一直搞不起来。尽管地方政府和管委会费尽九牛二虎之力，依然是产业集聚难、企业招引难、人才引进难。但是，地方政府有着无穷的客观耐力和主观耐心，可以一任接着一任干，久久为功。正如前面所讲的算账问题，地方政府除了算投入产出、GDP等这笔小账，也可以算社会发展（居民就业增加、地方形象提升等）的大账。

如何看待都市圈及周边

有分析说，华夏幸福借“京津冀一体化”之势而飞扬，也因不符合城市化规律等原因而陷入困境。但是，城市化的规律到底是什么呢？我们应该如何分析哪些变量及其权重呢？

我一直认为，华夏幸福关于都市圈的认识逻辑和布局行动是正确的。长三角等发达地区、都市圈，并不是铁板一块。区域的外围有着“灯下黑”的塌陷区，这些便是华夏幸福所锚定的地方，比如上海附近的嘉善、合肥附近的舒城。

这些区域，理论上和逻辑上会发展起来，从洼地变高地。但是，这需要一个过程，更需要一个前提：即城市化进入后期，核心城市经济和产业密度足够而自然外溢，整体社会进入逆城市化阶段。在这个阶段，城市推动退二进三，重大工业项目会撤离中心城区，落户于其周边百公里范围内的卫星城；一些人口、企业、机构也会主动逃离中心城区。

中国总体处于城市化中期，都市圈中的核心大城市，仍然处于集聚要素、对外扩张、对内加密的阶段，自身产业外溢程度不高，对都市圈外围的辐射带动有限。所以，在都市圈的外围，出现“灯下黑”的现象，是历史的必然，也是区域经济和社会发展阶段性的必然。

资本不能解决复杂的矛盾

我认为，都市圈外围“灯下黑”的情况，仍将持续10-20年。在当前阶段，都市圈内核心城市周边的城市（或产业园区），面临的困境仍然是一方面被“吸血”无力反抗，一方面培育和挽留产业要素困难重重。这个历史阶段性的大格局，在全国普遍是常态化的存在。

华夏幸福与地方政府合作后，可以解决这些难题么？理论上是可以不同程度地缓解的。至少是事在人为，可以有所作为。但是，区域发展（经济发展为主）这种久久为功的综合性的事业，远远不是商业模式和资本的力量可以承载、可以实现的。

基于以上，我的结论是：华夏幸福的根本矛盾在于，单纯的商业模式、单一的资本力量，不能解决复杂的区域发展矛盾，也无法实现复合性的经济社会发展目标。而这个目标，唯有政府来把控“有为政府、有效市场”两个方面，才有可能去实现，在历史的缓慢进程中实现。在这个历史进程中，唯有政府是持续而不朽的，某个企业不过是昙花一现。

造城遵循着共通的逻辑

大约十几年前，当我在飞机上第一次看到华夏幸福“北京天安门正南50公里”的广告时，我就开始关注华夏幸福。同时，我也开始留意合生创展及其京津新城项目。

合生创展，是老牌的房地产龙头企业。该公司及其幕后，有着庞大的资本实力，包括海外的矿山等。人家真的是家里有矿。尽管如此，200亿投资砸下去后，这个单纯的超大型房地产项目——京津新城，直到今天也没有翻起大水花。

与之相比，华夏幸福的资本实力实在有限，只能到处借杠杆，把融资手段的潜力挖掘殆尽，最终以苛刻的条件转股于中国平安。现在，仍然没有摆脱爆雷的结局。

合生创展的京津新城、华夏幸福的产业新城，两者有着相通的逻辑。归根结底，造城是政府的事情，而不是企业的事情。资本的力量，是有限的。要承认这个历史的现实。华夏幸福的未来命运将会是什么？我大胆推测，恐怕是要割肉放弃部分项目，还给地方政府；同时积极寻找白衣骑士，比如基建类巨无霸型的央企合作，进一步推动混改、国有化。

最后，解剖两个麻雀

先说说北京。北京是一个政治功能为根本的城市，北京的产业和经济活动本质上是服从服务于政治功能的需要。北京的发展，遵循的不是单纯的经济规律，而是政治经济相互作用的规律。所以，北京的经济辐射和影响力，本质上是权力的辐射和影响力，其带动的是依附型的、服务型的、半市场化的经济发展和产业发展。

但也有搭便车的产业获得发展。无论是“灯下黑”的环京贫困带，还是云集京城的企业总部，甚至互联网龙头企业、京东方等科技型制造业，都是被政治和权力因素所主导和吸附，而非单纯的被市场规律所主导和布局。当然，纯粹的市场是理想。在北京这颗大树底下，是不会长草的。所以，在北京周边搞产业新城，前景不可能看好。至于搞几百亩地的产业园区，只要政企协力、定位精准、操作用心，还是可能成功的。

再说说合肥。未来合肥的增长空间，一靠科技创新，二靠县域经济。按照都市圈发展规律，合肥市周边50-100公里范围内，都将成为工业经济发展的主平台、大空间。长丰、巢湖、庐江，乃至六安的舒城县和金安区、淮南市南部及寿县南部、安庆的桐城市，都将迎来新机遇。

但是，如同十年前的上海一样，合肥仍然面临做大做强自身、市域范围内尚有纵深的客观情况，指望着从合肥招商还不现实。周边要考虑的是，在合肥都市圈的背景下，聚焦合肥的主导产业、围绕都市产业，如何与合肥错位、补位，寻求新的发展。比如，农业及食品、文化与旅游、汽配与机械、印刷与包装等。至于指望着合肥的某个大企业（比如佳通轮胎）搬迁出合肥市域之外，在行政区因素面前，则是痴心妄想。