解读《民法典》中的居住权制度
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居住权制度诞生于罗马法，是“家长”处分其遗产的一种特殊手段。因古罗马“家长”去世后，由其指定继承人概括继承其全部财产及身份，其妻子并不享有继承权，居住权的设立能够保障“家长”去世后，其妻子及继承人之外的其他家庭成员、解放的奴隶有固定的居所。
对于我国而言，最初并未吸收采纳居住权制度，其原因在于我国遵从的传统儒家思想文化以及基本的继承制度都使得居住权没有用武之地。然而，随着社会的进步，居住权在一些特殊情况下显得不可或缺，在《民法典》颁布前的公开法院判决中，也经常见到“居住权”这一概念。于是，《民法典》首次确立了居住权制度，并将居住权纳入用益物权权利体系。《民法典》关于居住权的规定为第366条至第371条，分别对居住权概念、设立、限制及消灭进行规定。
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居住权的概念
居住权以满足居住权人生活居住的需要为目的，围绕居住权设立的目的，居住权有下列特点：
居住权人应为自然人，不应包括法人以及其他非法人组织等主体形式
居住权客体应为住宅，可以为住宅的整体，也可以是能够独立使用的住宅的一部分，但不得在商铺、写字楼等经营性建筑上设立居住权
居住权人基于居住权享有对他人住宅的占有、使用权利，但并未规定居住权人享有收益权。即居住权人应以住宅满足自己及同居人居住使用，故一般情况下不得将住宅出租用以获取收益，但法律规定当事人可就能否出租设立了居住权的住宅另行约定
《民法典》还规定居住权不得转让、继承，原则上无偿设立（除当事人另有约定）
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居住权的设立方式
对于合同约定设立居住权，根据《民法典》第367条的规定，需要在合同中明确合同当事人基本情况、住宅的位置、居住的条件和要求以及居住权期限。
由此可见，居住权的设立可以附条件、附期限。此外，由于居住权的设立采用登记生效的物权变动模式，在签订居住权合同后，合同双方需向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
值得注意的是，民诉法规定因不动产提起的诉讼由不动产所在地人民法院专属管辖，同时，民诉法解释中，将农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷纳入不动产纠纷确定管辖。居住权与农村土地承包经营权同样属于用益物权范畴，且居住权相较于租赁权的最大区别为，居住权拥有物权属性，而租赁法律关系属于债权。笔者认为，居住权纠纷也应纳入不动产专属管辖的范畴。而根据民法典规定，居住权合同可以由双方约定争议解决方式。所以，当居住权合同约定的管辖法院与设立了居住权的住宅所在地法院出现差异，则会导致管辖法院确定难题，还会由此引发管辖权异议的产生。
对于遗嘱设立居住权，根据《民法典》第230条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。所以，居住权人自继承开始时，无需办理登记即取得居住权。但是，不办理居住权登记将无法对抗第三人，所以居住权人应积极要求住宅继承人配合其办理居住权登记。
对于法院判决设立居住权，根据民法典第229条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力。如前所述，居住权人自法律文书生效时即取得居住权，但应积极要求所有权人配合其办理居住权登记。
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居住权的消灭
为维护居住权人享有居住权的稳定性，《民法典》并未赋予住宅的所有权人撤销居住权人享有居住权的权利。但是，当一些特殊情况，例如居住权人严重侵害了所有权人及其近亲属的合法权益等发生时，法律仍然维护居住权人享有的居住权难免会导致不公正的结果。所以，基于《民法典》基本原则，当特殊情况发生时，应准许所有权人撤销居住权人享有的居住权。
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居住权的现实应用
居住权制度的产生能够满足生活中不同群体的各类需求，例如老年人以房养老现实需求、离婚后生活困难一方的居住需求等等，都可以通过设立居住权的方式解决。
老年人可将住宅先行出售，并约定在出售的住宅上设立长期居住权，由买方定期或一次性向老人支付购房款，从而达到老人以房养老、老有所居的目的。由于买方在购买住宅后并不能实现居住等目的，且住宅上设立的长期居住权在一定程度上限制了该住宅的流通，所以其出售价格往往大幅低于市场价。
此外，部分老人在世时会将名下住宅过户给子女，为保障老人能够在该住宅中长期居住，可为老人在住宅上设立长期居住权。
当夫妻居住的住宅为一方婚前财产，另一方可能会提出要求“加名”以满足其在婚姻中的安全感需求。此时，可以给另一方设立居住权，既能够保障另一方稳定居住的需求，也能够保全一方婚前财产为其单独所有。
此外，如果夫妻双方离婚后，一方生活存在困难的，另一方也可以在其住宅上为生活困难一方设立一定期限内的居住权，满足其一段时间内的居住需求。
某些单位自建住宅，提供给员工居住作为员工福利，住宅所有权由单位享有。此时，可通过设立附条件居住权，保障员工在职期间居住的稳定性，提高员工的忠诚度。
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关于居住权的注意事项
在购买住宅时，除了之前需要确认其上是否存在抵押、查封等信息，还应着重注意住宅上是否设立了居住权。如果购买的住宅上已经设立了居住权，即便所有权转移至买方名下，原居住权人仍对该住宅享有居住权，该等情况下，将直接影响买方对住宅的居住、使用。
虽然《民法典》的出台规定了居住权制度，但部分地区不动产登记部门对于居住权的登记仍未制定与之匹配的实施细则，从而导致居住权设立存在登记障碍。
民商观点
作者：蒋烨律师
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擅长领域：争议解决、不良资产处置、融资租赁、公司业务等