【城市发展】财政预算案限制海外投资者，可还是阻挡不了中国购房者！

近一两年来，中国政府对资金外流的严厉管控并没有影响中国购房者对澳洲房产的投资。

根据澳大利亚外国投资审查委员会的数据显示，在2015-16财年，前来澳大利亚购房住宅的中国投资者上涨了19%，总申请量达40,149套。

本周二，在澳洲联邦政府新以财年的预算案中，针对中国购房者在内的海外投资者征收空置税，不过这项措施对海外投资者的热情并没有太大影响。

悉尼的房屋中介SteveSmith说，“尽管中国和澳大利亚都收紧了投资政策，但我看来中国的购房者有增无减。我觉得澳洲政府不应该一味地打压限制，而该适当改良海外投资者的投资幻觉，这样才能使得房产市场的活跃度提高。”

Ray White位于悉尼Double Bay门店的经理CraigPontey说，来自中国的投资者的销售量及咨询量都在稳步增加。“最近三四年，不少中国买家都是通过亲戚朋友或者同事对澳房市场的介绍，下定了置业澳洲的决心，而且，这些买家都有渠道将资金转移至澳洲。”

一年前，中国政府开始对国内银行对外大额转账进行了限制，而最近，又禁止了中国投资者通过澳门向外转账。

McGrath’s的房产中介 MichaelCoombs表示，“如果没有这些限制，我们对海外投资者的销售量应该会翻一倍。”

另一名房产中介SimonPlatt认为，“大多数媒体在夸大资本管控对澳洲地产市场的影响，至少我没有看到在需求量上有任何的改变。”

事实证明，悉尼的地产市场更不容易受到资本管控的影响，地产中介KenJacobs说到，“对于悉尼的投资无论是处于教育还是商业目的，其置业需求都在稳定增加，而且很少出现资金不足的情况。”

从去年五月起，澳洲各大银行收紧海外收入为主的贷款政策，让中国购房者的贷款陷入左右为难的境地。

由于不少中国买家因中国资金管制无法顺利在澳获得资金购房，澳洲亿万富豪、Meriton集团老板HarryTriguboff在近日宣称，在其价值14亿澳元的公寓销售中，已向客户借出资金约2亿澳元。

Meriton集团开发了悉尼Altitude公寓、Zeta公寓，黄金海岸Sundale公寓等众多项目，尽管需借钱给客户，但这显然未对这位身家上百亿的房地产商造成任何负担。

他说：“之前的情况是，这些中国投资者知道自己可以从中国转出资金，因此他们无需在澳洲借钱。但目前中国资本管控加强，他们就兴起了在澳洲借贷的念头。但这时，澳洲为防房价被进一步高涨，也开始收紧对海外投资者的借贷。因此，他们就陷入了两难境地。”

但无论政策如何变化，从澳大利亚外国投资审查委员会的数据来看，中国购房者群体已经连续三年高居海外投资者榜首，在2015-16财年占据了所有海外投资者申请量的72%。

北京师范大学教授董藩曾分析过：澳大利亚是他最看好的海外房产投资市场。历时8个月的分析对比，董藩对海外9个国家的投资前景得出一个结论：“加拿大房产市场还可以；美国、香港、新加坡前景一般；不主张投资日本、韩国、欧洲房产；而澳大利亚则无可挑剔。”

1.带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。

2.可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产。

3.有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。

4.资本市场下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产。

5.资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的资产。

6.资本市场下降周期中依然可以套现/赎回/变现/交易的资产类别。

7.可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的资产。

8.可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类资产。

9.能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。

10.提供资金避险机制、离岸避风港、对冲机制的资产类型。

对照以上十点，很显然，即使限购、限贷松绑的中国房产市场，中国房产在很多层面上都不符合“硬通货”资产的判断标准。接下来让我们重点来分析下澳洲房产的优势所在：

1稳定的经济环境

相对于中国楼市调控的扑朔迷离，澳洲拥有最稳定的房产投资环境。从大环境来看，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇。清新的空气，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一。

其次，澳洲经济弹性良好，即便在全球经济危机下，澳洲也没有出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。对于投资人士来说，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要，它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持稳定的增长态势。

根据RESIDEX的统计数据，在过去30年中，澳洲的房产价格在平均每7-10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-10年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。

2教育和移民拉动人口增长

澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲，因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。

此外，澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家，移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。

据数据显示，澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求，让投资澳洲多了一重保障。

3相关信息透明度高

澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据，包括周边的居民教育程度，年龄分层，职业结构等等，可作为理性分析的依据。

此外，澳洲房价是由多方参与制定，会经银行和其他专业评估机构的公开量化，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析，整个房价和利润几乎完全透明。

4规范的房屋操作市场

澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。

对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，省心放心。

5严格控制建造量，空置率低

近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，这直接导致了一房难租的局面。按照国际通行惯例，房屋空置率在5%—10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%—20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值。

据政府统计，澳洲人口平均每周增长3800人，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。

6增值潜力大

在澳洲，由于政府的调控和经济的稳定等各种综合因素，房价的走势是相当稳定的，平均每七到十年翻一番。

“哪里有回报，我就去哪里投资。”

2017年年初，88岁的李嘉诚在长江集团的周年晚宴上如是说道。

而事实上，早在1999年，香港商界巨鳄李嘉诚已开始在澳洲房地产市场大展拳脚。

显然，目前吸引人们在海外买房的最大原因是由于更好的投资前景。相比中国房产，投资澳洲房产可以获得良好的信贷支持，未来具有更高的收益率，没有遗产税和房产税的永久产业更利于财富的传承。此外，制度的健全和法律的保障，让澳洲投资的安全性也更高。对比中国房地产市场经济的萎靡和中央对房价抑制的各种政策，澳洲绝对是一个适合投资的国家！

资料来源：综合新浪微博&博客

采编：Lucia

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