【城市投资】中国资金让澳洲房市急灭火，大批投资者消失让房市备受打击，然而澳洲经济还是需要中国资金助力
澳大利亚的住宅价格在持续暴涨。除了人口增长造成的住宅供求紧张外，来自中国的投资在过去5年增加了约8倍，这些以投资为目的的购房推高了房价。
澳大利亚政府采取了多项对策，比如以外国人为对象提高房产税等。试图使可能成为金融不稳定因素的房地产热潮软着陆。
为庆祝中国春节点亮红灯的悉尼歌剧院
7月中旬的一个早上，这里是距离悉尼市中心乘电车20分钟的查茨伍德区。车站附近一座3室2厅带小院的独栋住宅拍卖活动吸引了120人参加。拍卖是买卖二手房最常用的方法。“您最高愿意出多少钱？”，拍卖开始13分钟后，一位亚裔女性用中文与电话另一边的客户交流，最终她以194.5万澳元的价格中标。
房屋中介高兴地表示：“比预期价格多卖了10万澳元”。这处房屋2000年出售时的价格约为53万澳元，2012年约为100万澳元，每次出售价格都成倍上涨。
澳大利亚统计局的数据显示，悉尼的住宅价格指数在过去5年升高了约70％。
其中一个原因是中国资金。
2015年7月～2016年6月澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）审查通过的来自中国的房地产投资额（包括商用）达到319亿澳元，扩大至5年前的7.6倍。澳大利亚国民银行（NAB）的数据显示，2017年4～6月墨尔本销售的新建住宅有20.8％由外国人购买。其中，中国人好像占80％。
“多少钱？”，一位驻墨尔本的日本员工面对突然来访的中国男子一时不知所措。男子指着手提箱，用蹩脚的英语反复说“我有钱”。“这里是职工宿舍”，日本员工拒绝了男子，他转身一声不响地走向邻居家，再次按响了门铃。
澳大利亚政府2015年曾强制要求持有这处海滨豪宅的中国企业将其出售
外国人非法购房的情况突出，澳大利亚政府对此采取了对策。2016年9月，该国财长莫里森命令马来西亚、中国和加拿大等国家的所有者出售16座未获得外国投资审查委员会审批的非法购买的住宅。被强制出售的住宅自2013年以后总计达到46座。
另外，澳大利亚还采取了抑制外国人需求的政策。7月，新南威尔士州将外国人购房时的印花税由4％提高到了8％。此外，外国人保有的住宅用地固定资产税到2018年将由0.75％提高至2％。5月，澳大利亚联邦政府导入了一项规定，在新开发的50户以上的公寓中，外国人的保有率上限为50％。
3月，澳大利亚金融机构指示银行为投资用途的房地产融资增长设定上限。澳大利亚四大银行正逐渐停止为在本国没有收入来源的外国人办理住房贷款。
这些规定将击退住宅市场的涨势，澳大利亚国民银行的住宅市场信赖感指数在4～6月为+14，比1～3月的+31有所降低。澳大利亚国民银行表示：“住宅市场的增长进入了冷却期”，预测2017年主要城市的独立住宅价格涨幅为5％，将比2016年的11.6％减速。
BIS Shrapnel数据显示，2017年墨尔本公寓中位价格将下跌2%，而布里斯本的公寓中位价格将下跌3.5%。尽管悉尼公寓市场的整体价格将上升1%至2%，但是诸如Parramatta, the Hills district, Banksmeadow, Botany, Eastlakes，Mascot，Hornsby, Cherrybrook, Pennant Hills and Berowra,Ryde和Canterbury等多个地区因为市场过剩的原因公寓售价呈小额跌幅。
（图片来源：网络）
此外，BIS Shrapnel还预测，除了达尔文和珀斯，澳洲其他首府城市的独立屋价格都将保持涨势，其中悉尼和墨尔本的独立屋售价将涨4%，布里斯本独立屋价格将涨2%至3%。
澳大利亚经济26年来持续增长，住宅热潮是其支柱之一。急剧抑制房价有可能导致消费遇冷。
据悉，在最近悉尼和墨尔本房市高峰期的拍卖会上，大批中国买家消失了踪影，但房产中介和贷款机构都表示，他们并没有走开。
中国买家在2012-2016年东海岸的房地产繁荣中占据了显著地位，但随着本地银行开始限制外籍人士贷款，中国政府收紧外汇出境管控以及外国投资审查委员会（FIRB）加强监管扭曲规则的中国买家，已经促使许多人在去年离开了澳洲市场。
中国当局在去年年底加强了外汇管制对此也毫无帮助。中国房地产网站ACProperty的咨询量下跌了30%，虽然中国买家的兴趣依然浓厚，但他们“需要更长时间才能下定决心”。即便是通常不需要融资的奢侈品市场也遭受了打击。
中国奢侈品中介House18的朱先生（Michael Zhu）表示，他的客户之一固然实力雄厚，但还是花了两个月的时间，才通过FIRB的审查，获允购买一栋800万澳元的房子。最后反倒是卖家受不了了，撤销了交易。朱先生说，他的客户减少了2-3成。但是，楼花平台iBuyNew的执行长门德尔（Mark Mendel）说，许多买家正准备在澳洲进行下一轮投资。
“积极的投资者仍热衷于购买，他们正在了解这个市场以外的融资机会。如果银行再次开放贷款，他们第二天就会回来，100%。在澳洲买房，拥有清新空气和湛蓝天空的欲望是非常强烈的。”楼花公寓平台Investorist的创始人艾利斯（Jon Ellis）表示，许多中国中介会雇佣额外的员工，帮助客户把他们的税收和收入文件整理到一起。
艾利斯说，个别中国买家仍在使用每年5万美元的对外汇款限额购买房产，虽然速度比较慢。其他人则使用民间借贷，外资银行和卖家贷款。
私营贷款商Development Finance Partners最近为境外购房者提供贷款之后，已经收到了价值2亿澳元的外国贷款申请。该公司以大约8%的利率借出了多达500万澳元，供外国买家在墨尔本、悉尼和布里斯本买房，贷款房价比大约在65%到70%。
其他无法获得融资的外国买家则牢牢抓住了财相莫里森（Scott Morrison）去年抛出的“救生索”，他宣布，若有外国买家无法进行结算，可由另一名外国买家购下这套楼花。门德尔说，许多人于是请求亲戚或朋友买下他们的合约。
居外网的执行长皮塔尔（Charles Pittar）说，重要的是澳洲应该关注这个领域的外国投资。“随着中国经济增长率维持在6%到7%，我们预计未来几年中国公民购买海外房产的意愿和能力将持续增加。澳洲能否抓住大部分增长取决于本地市场的情况和澳洲政府的政策选择。”
随着中国投资的美元从房地产领域转移，并禁止其他行业，肯定会产生影响。这一投资目前占澳大利亚房地产开发的很大一部分。
然而，中国政府将如何努力实现“国家利益”还有待观察。无论是通过监管控制，还是通过对中国银行体系的直接控制，中国政府都可能试图影响或指导这些企业集团海外资产的运作。
澳大利亚政府此前曾表现出对企业在国家“战略”重要性方面的担忧，并将中国企业与中国政府联系在一起，一些收购被外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)阻止。中国人的兴趣增加只会增加澳大利亚人的忧虑。
澳大利亚西北部金佰利地区的库努纳拉郊外的一处农场，3名外国年轻人打开了灌溉渠的阀门，给长着绿花蕾的农作物浇水。他们是借助“工作假期签证”制度在澳大利亚逗留的劳动者，获准一边在澳大利亚内陆地区冒险、享受假期，一边从事一定的工作。他们灌溉干涸的农地的身姿还象征着一个多年来的夙愿，在这个被灼热太阳炙烤的地区，有效利用“雨季的暴雨”。
如果灌溉和耕种这一地区，雨季降水的“浪费”将被消除。此外，还能让更多人迁居至此，达到安全保障上目的。持有这种看法的年轻一代政治家等正在向这一地区的开发发起挑战。澳大利亚联邦政府和西澳大利亚州政府将共计投入5亿澳元，增加1.8万公顷灌溉用地。推进将北部打造成亚洲各国中产阶层“粮仓”的构想。
但讽刺的是，实际上面对难题，几乎一手承担近期开发工作的并非澳大利亚人，而是中国房地产公司上海中福集团的创始人、投资家胡培毅。
开发干燥的澳大利亚西北部地区是年轻一代政治家和当地居民的夙愿
像胡培毅这样的中国企业家对澳大利亚农地的投资正在持续增加，一方面，澳洲政治家的反对和警惕感也在加强。澳大利亚政府加强了外资购买农地时，外国投资审查委员会（FIRB）展开审查的力度。2016年4月财政部长莫里森还叫停了中国企业对持有10万平方公里（相当于澳大利亚国土面积的约1.3％）牧场租地权的基德曼公司的收购。
胡培毅并未公开私人信息，也不接受采访，因此其个人情况几乎不为人知。但其与澳大利亚前总理关系密切，被认为有助于使其全额出资的澳大利亚法人金伯利农业投资公司（KAI)顺利参与灌溉计划。此外，西澳大利亚州和当地领导人也欢迎向该计划投入7亿澳元的胡培毅。
对于中国企业对澳大利亚投资的增加，在澳大利亚政府内外存在各种意见。但是，越是接近胡培毅投资的地区，支持的呼声越高。库努纳拉农业协会的领导人伊恩·克罗斯表示，居民对中国的参与并不感到愤怒。此外，西澳大利亚州地区发展与土地部长雷德曼也积极评价称，“（KAI的）投资额、开发规模、对土著居民的雇用人数、以及给这一地区带来的经济效应都是出众的”。
虽然仍然存在无法获得州和联邦政府所预期的经济效果的可能性。但在现阶段，当地居民无疑欢迎胡培毅的开发投资和所带来的经济效果。这是因为人们知道，即使中国投资者在澳大利亚拥有土地，投入巨大资金，也不可能将这片大地带回中国。
资料来源：综合
采编：Lucia