财经新闻 | 奥园流动性危机困境

奥园流动性危机困境

Ao Yuan Liu Dong Xing Wei Ji Kun Jing

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奥园集团简介 

中国奥园集团于1996年在广州成立，作为中国复合地产的创造者 、中国主题地产创新理念的开创者 ，是一家涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等产业板块的综合性企业集团。

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奥园事件缘由

12月2日晚，中国奥园公告称，评级下调导致公司及其成员企业作为借款人或担保人的若干境外融资触发违约条款。公司接获债权人通知，本金总额为约6.512亿美元（约合人民币42亿元）的融资因评级下调而要求偿还，于公告日公司未付款或就替代付款安排与上述债权人达成协议。

    到底之间发生了什么事情呢？

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原来就在当天，奥园发行的财富产品被曝出逾期兑付，当天下午部分投资人聚集在位于广州番禺的奥园广州总部，希望奥园给出合理的兑付方案。奥园旗下理财产品最早出现逾期兑付的时间是在11月24日，这批理财产品的金额为不到2亿元，奥园大概从那时开始就着手制定兑付方案。到了当天晚上，奥园对外发布《致投资人的一封信》承认了理财产品逾期兑付的问题，并披露：截至目前，奥园相关的基金和定融产品总额约为60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

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继九月份恒大地产爆发资金链断裂之后，房地产开发商相继出现暴雷现象。如今轮到了中国奥园出现流动性资金紧缺危机。而在该事件的发展历程中，这种危机的发生也并不是无迹可寻的。

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危机分析 

分析点一

首先，在公司的财报数据披露上并不清晰。凡是同比有正向增长、且涨幅较多的就会明确披露涨幅数据。合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。中国奥园的合同负债项，从去年同期的690亿元下降到了今年年中的634亿元，下降了近60亿元，这意味着未来结算资源规模的萎缩，即面临着营收下降的风险。营收下降即未来可用于偿还的资金减少，因此国际评级机构惠誉确认中国奥园的“BB”评级，展望从“稳定”调整为“负面”。

分析点二

其次，企业的可售资源占比少，对城市的更新贡献比例也小。截至上半年中国奥园拥有的全口径土储总建筑面积为5358万平米，较2020年底的5718万平米净减少了360万平，如不考虑销售面积与总建筑面积之间的约10%左右差值，奥园集团截至目前可售资源仅剩约1500万平米。而当下的行业困局是，如果不加仓土储，未来销售规模掉队，销售规模一掉队现金回款就减少，相应的债务危机就会接踵而至。城市更新的地块是要转化为商品房销售的，而其贡献比例少也预示了公司的经营前景不善。自2018年至2021年的财报中均未提及有多少面积实现了从城市更新到项目销售的转化，也仅仅只有在2021年的半年报中才披露了来自于城市更新的10.35亿销售收入。

多重因素的加成，也正是造成此次流动性困境的重要原因。

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解决措施 

奥园早已预见到了自身的流动性压力，自9月起就开始了一系列的自救行动。在与投资人谈判债务展期方案的同时，奥园从多方面入手解决资金问题。

基本情况

从子公司奥园健康的发展状况来看，其无论是业务布局或者外拓能力，都算不上十分突出。奥园健康年中报显示，2021年上半年，奥园健康录得收入约10亿元人民币，同比上升约83%；净利润约为1.9亿元，同比增长约66%；利润率方面，今年上半年奥园健康毛利率约34.6%，较同期下降5.5%。

管理面积方面，截至6月30日，奥园健康的在管面积5450万平方米，合约面积约为8360万平方米，仅属于中游水平。需要提醒的是，中国奥园期间出让了奥园健康旗下物业管理业务，有关方面猜测出让业务的目的是为了回笼资金以解决母公司的资金问题。

自救方案

对于此次的流动性危机，奥园集团也给出两种兑付方案。中国奥园出具的兑付方案显示，投资人可以以每份投资产品为单位，可以任意选择以下两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付：

方案一是现金分期兑付：单个投资者累计投资本金余额200万元以内(含200万元)的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。单个投资者累计投资本金余额在200万元以上的，投资产品累计200万元以内(含200万元)的部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。200万元以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，在2024年5月全部兑付完毕。

方案二是实物资产兑付：集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿元。投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。

结果

通过60亿兑付方案，奥园的流动性危机也得到了一定的缓解，但其要面对的短期债务危机仍旧不小。要实现企业的长远运行发展，奥园企业也必将对其未来的发展战略进行调整将企业残留的发展弊端进行改正，若不能在这股潮流中抓住发展的机遇，将很难冲破困局，实现企业进一步发展。

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警示

奥园此次的流动性危机也将警示着我们，企业特别是房地产开发商在发展的过程中，要纵观全局，将现金流控制在合理的范围内，既要防范未来的风险，又要较及时解决企业的问题困境，脚踏实地谋发展。

封面丨宣传部 邓晓桐

排版丨宣传部 王愉

责编丨会长层 林文皓 李敏

宣传部 李文颖 苏少敏 赖燕灵

审核丨指导老师 胡志勇

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