【绝密】惠州金山湖片区区域报告.pdf

金山湖片区区域报告

目录

一、土地出让情况

二、在售项目及二手报价

三、刚需及改善客户，如何选择？

四、金山湖片区区域配套

五、大环境政策利好浅析

1、土地出让情况

据不完全统计，金山湖片区挂牌出让的商住地约6宗，楼面地价从382元/平上涨到5100元/平，涨幅约1235%。
值得一提的是，今年下半年，金山湖片区成功出让了两幅新型产业用地，占地共约22.1万平，分别被信利康、天安数码城斩获，将打造信利康5G智能制造产业基地、惠州天安数码城。
此外，各大商住地中，最受关注的是保利、华润、华侨城联手以约32亿总价拿下金山湖片区JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2地块，即是目前的万象天汇广场项目。

|商住地一览表

2、在售项目及二手报价

据不完全统计，目前金山湖片区在售楼盘约6个，部分项目仅剩少量存货，价格在1.1-2.1万/㎡，产品涵盖住宅、公寓等。

值得一提的是，泰丰千花岛是片区一手单价最高的项目，最新备案均价约2.1万/㎡。

|片区区位图

一手项目【出品：深惠房叔】
项目	产品	均价 （万/平）
中洲天御	42-145平	1.55-1.65
一至五房
鑫洲 湖心岛1号	98-148平	1.76
三至四房
泰丰千花岛	123-223平	2.1
三至五房
保利天汇	25-40平	待售
公寓
奥园领寓	45平	总价50万/套起 单价1.1起
少量公寓
世纪金湖花园	90-142平	1.6
二至四房
景富双湖湾	117-154平	备案价1.7
三至五房
数据来源：房天下

值得一提的是，该片区还有两个纯新盘尚未入市：

项目	项目规划
天翔湖沁庭	总投资5.58亿元，规划4栋32-33层的高层住宅 计算指标用地约1.6万㎡，总建面约7.6万㎡
景生天傲花园	总投资11亿元，拟建7栋高层商住楼 占地面积约3.5万㎡，总建面约17.5万㎡
出品：深惠房叔

其中，天翔湖沁庭位于位于惠城区河南岸街道HNA25-3地块，紧邻景富双湖湾，从现场可以看到，目前项目已有4栋楼体冒出，建至约24层高，进展速度较快。

|天翔湖沁庭现状图

而景生天傲花园位于金山湖JSH-A05-10-2-1地块，临近惠城区税务局。

房叔于今年10月走访该项目，项目已用围蔽，但工地内无大型机器在作业，彼时没有动工迹象。

|景生天傲花园现状图

二手方面，根据乐有家数据显示，二手报价的楼盘超20个。从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品极其丰富。

二手报价【出品：深惠房叔】
项目	挂牌价
‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍泰丰千花岛花园	3.62
中洲湾上花园	2.86
中信凯旋城一期	2.71
中信凯旋城三期	2.93
中洲中央公园一期	2.23
中洲中央公园三期	2.26
金山湖花园3区	1.97
金山湖花园二区	1.75
方直星耀国际	2.12
方直城市时代	1.60
金山湖花园一区	1.71
方直东岸	1.75
中洲天御一期	1.9
中信凯旋城二期	1.87
中洲天御二期	1.78
中信凯旋城四期	1.89
中信凯旋城五期	1.8
中信凯旋城六期	1.73
浩盛嘉泽园	1.73
数据来源：乐有家

3、刚需及改善客户，如何选择？

刚需购房者：目前，金山湖片区新盘中，100平以下的小户型（包括公寓），选择并不多，总体小户型售价在1.1-1.6万/平之间。

对于刚需而言，入手奥园领誉或中洲天御的小户型成本较低，但两者目前存货量较少，可选的楼盘不多，但板块内还有即将入市的保利天汇公寓产品可选择。

改善置业购房者：如果想要换大房子，金山湖片区选择较多，三四房的户型比比皆是，例如景富双湖湾、鑫洲湖心岛1号、中洲天御等。

土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的，可以考虑景富双湖湾的大户型、泰丰千花岛，一线湖景房，但通常比较抢手。

4、金山湖片区区域配套

至于配套方面，接下来的金山湖，要迎来商业配套的集中兑现。

隆生金山湖中心已开业

惠州超16万㎡商业综合体—隆生金山湖中心已在本月18号盛大开业，据悉，金山湖中心的招商率已达100%，汇聚了10大主力店和200+知名品牌入驻。

|开业现场

印象城预计明年4月开业

据悉，惠州印象城是集休闲、娱乐、购物与一体的一站式购物中心，拥有惠州首家山姆会员店，同时拥有IMAX影院、大型户外儿童乐园等。

|项目效果图

项目位于惠城区金山大道13号，房叔于中午走访项目，现场施工人员还在紧锣密鼓地施工装修中。

商场内部进入装修阶段，特别是走廊上的天花板和墙壁已基本装修完毕。

|项目现状图

总的来说，除了部分外立面和基础设施有待完善外，项目整体雏形已现，进展较为顺利。

|项目现状图

据业内人士透露，印象城将于明年4月18日正式开业，是否会如期开业，我们拭目以待。

万象天汇广场

商业综合体未开工

此外，靠近印象城的万象天汇广场，目前项目正在如火如茶地建设中，高层住宅楼进展速度较快，有楼栋已封顶，但其商业综合体还未开工建设。

|项目现状图

惠州读者文化园

秋谷美术馆已投用

据悉，惠州读者文化园位于金山湖片区四环南路，临近奥体中心，项目占地面积66667㎡，总建筑面积约25万㎡，计划总投资12亿元，开园时间初定在2022年。

|项目效果图

此外，据官网获悉，计划于2020年12月底完成单体独栋、读吧、服务中心、专家楼的封顶设并投入使用。

|项目布局

项目将打造成为惠州的一个开放性的文化产业园、是城市的文化地标，以文化为驱动，创意为主导，商旅互动，集原创设计、众创空间、文化体验为一体的高端时尚文化示范园。

包括南方基地、专家楼、秋谷美术馆、读者书店、艺术影院、美食天下、文化企业总部、服务中心、创客空间等为一体的商业综合体。

房叔走访项目，从现场可以看到，园区的秋谷美术馆已建成投用，读者书店的外立面也基本完工，四面均为玻璃幕墙，格外亮眼。

|项目现状图

而下沉广场、专家楼等区域还在建设中，项目整体雏形已现。

|项目现状图

信利康5G智能制造产业基地已动工

值得一提的是，惠州读者文化园旁边便是信利康5G智能制造产业基地，项目于12月16日动工，总投资近23亿元，规划占地约20万㎡。

|效果图（来源：惠州发布）

项目建成后预计可实现年营业收入约130亿元，项目主要围绕5G通信技术产业及其延伸的电子信息、智能装备、智能家居生产等产业，提供一站式的供应链管理服务和配套服务。

从现场可以看到，工地内超10架桩机在作业，泥头车进出频繁，场面十分壮观。

|项目施工现场

惠州天安数码城已动工

除此之外，位于惠城区河南岸街道湖山片区的惠州天安数码城已于本月动工，总投资69亿元，规划建筑面积42万㎡，涵盖产业大厦、研发中心、总部基地、配套街区、人才住宅等多种产品形态。

|效果图

集聚数字产业、智能制造、医疗健康、节能环保以及现代服务业，全力打造粤港澳大湾区产城人文融合新地标。

项目建设包括国际研发中心、智造中心、中韩产业创新基地等综合性城市产业园区。

|奠基现场

华侨城金山湖壹号

进度缓慢

同在金山湖片区的华侨城金山湖壹号，项目位于金山湖花园一期旁，占地面积为3.76万㎡，总建筑面积26.07万㎡。

|项目效果图

项目建筑高度非常值得关注，据此前惠州市住建局发布的关于惠州帝豪置业有限公司建设项目规划许可受理公示中，其方案三的建筑高度达到62层。

|项目航拍图

但房叔今日走访项目现场，发现工地大门紧锁，工地内仍停放着大型吊塔等器械，并没有施工人员在作业，目前进度较为缓慢。

中洲圣廷峰汇

大门紧闭

中洲圣廷峰汇位于方直东岸北侧，据工程概况牌显示，项目占地面积为52298㎡，总建面约204502㎡，共建6栋楼。

|项目现状图

其中，第一栋为双子塔酒店，其中1座为39层（层高高度149.8米，层顶构架最高161.8米），2座为24层，第2至6栋为2至3层的商业，设置地下室2层（局部）。

|项目现状图

从现场可以看到，项目已围蔽，但工地大门紧锁，工地内没有大型器械在作业，目前项目处于停工状态。

5、大环境政策利好浅析

片区规划：金山湖片区利好不断，从金山新天地到金山水廊，以及金山新城，无一例外都将金山湖片区作为核心之中的核心，打造成惠州城市新名片。

其中，金山新城目标定位为新生态、新中心、新引擎，将形成“两轴六廊汇金山，七区多心新天地”的总体空间布局。

丨海报

而金山新天地以金山湖作为片区中心，向外延伸发展奥体中心、新城核心、科教中心以及产业服务中心等。

丨金山新天地规划图

金山水廊的定位为一流城市卓越水岸，打造金山新天地山环水聚的生态核心，建立国内一流城市的形象核心，湾区科创产业的服务展示核心。

丨效果图

开发商规模：金山湖片区集聚了保利、华润、华侨城、中洲、方直、奥园等品牌开发商；

不但如此，本地实力房企隆生、景富、鑫洲也纷纷进驻，联手造城，合力打造高端生活区。

丨片区航拍图

整体成果：经过多年发展，各大开发商竟合，金山湖片区逐步发展成惠州的富豪区；加上片区商业、产业等配套进一步完善，金山湖片区未来发展可期。

未来的金山湖，值得我们期待！

房叔组建了深惠楼市交流群，备注（深惠）

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