【最新】惠州金山湖板块区域报告.pdf
金山湖片区区域报告
一、土地出让情况
二、在售项目及二手报价
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、金山湖片区区域配套
五、大环境政策利好浅析
1、土地出让情况
在惠州商住地楼面价top10中，前两名均被金山湖所包揽，不难发现，对于寸土寸金的金山湖而言，片区地位及价值无可撼动。
2、在售项目及二手报价
|金山湖板块区位图（仅供参考）
| 一手项目【出品：深惠房叔】 | ||
| 项目 | 产品 | 均价 （万/平） |
| 中洲天御|云悦府 | 100-169㎡高层 | 1.69 |
鑫洲 湖心岛1号 | 少量103-254㎡ 复式 | 1.88 |
龙湖天宸 原著花园 | 125-147㎡洋房 | 备案均价1.95 |
| 153-171㎡叠墅 | 备案均价2.1 | |
| 保利天汇 | 25-40㎡公寓 | 1.7-1.8 |
| 天翔湖沁庭 | 128-143㎡高层 | 1.93 |
| 景富双湖湾 | 117-189㎡高层 | 1.73 |
| 数据来源：房天下、惠民之家 |
| 项目 | 项目规划 |
湖心岛1号 新品 | 总投资81.6亿元，规划18栋商住楼 总用地约9.2万㎡，总建面约48.6万㎡ |
| 合生天傲花园 | 总投资11亿元，拟建7栋高层商住楼 占地面积约3.5万㎡，总建面约17.5万㎡ |
金山湖岛内 中海龙湖项目 | 总投资8亿元，规划4栋高层住宅 占地面积约1.2万㎡，总建面约4.8万㎡ |
金山湖岛外 中海龙湖项目 | 总投资9.7亿元，规划5栋高层住宅 占地面积约2.1万㎡，总建面约9.4㎡ |
| 出品：深惠房叔 |
纯新盘规模如何呢？我们逐一来看：
丨湖心岛1号航拍图
|项目航拍图
|项目效果图
据悉，目前项目已动工建设，土地基本平整。
|项目航拍图
03、中海龙湖地王项目—建4栋高层
|项目航拍图
|广东省政务网
|项目航拍图
04、中海龙湖金山湖岛外项目—建5栋高层
|项目航拍图
|来源：广东省政务网
说完一手，我们再来看看区域二手房，根据贝壳平台显示，二手报价的楼盘超20个，不少房源挂牌价已蹭到2万+/平。
从整个板块来看，刚需和改善户型均有，可选产品极其丰富。
| 二手报价【出品：深惠房叔】 | ||
| 项目 | 挂牌价（万/平） | 挂牌套数（套） |
| 泰丰千花岛花园（含别墅） | 3.3 | 32 |
方直珑湖湾 （含别墅） | 3 | 33 |
| 中洲湾上花园 | 2.5 | 17 |
| 中信凯旋城一期（含别墅） | 2.6 | 15 |
| 中信凯旋城三期（含别墅） | 3 | 16 |
中洲央筑花园 （含别墅） | 2.2 | 68 |
| 金山湖花园3区 | 1.9 | 26 |
| 金山湖花园二区 | 1.7 | 32 |
| 方直星耀国际 | 2.1 | 56 |
| 金山湖花园一区 | 1.7 | 25 |
| 方直东岸 | 1.8 | 114 |
| 中洲天御一期 | 1.8 | 16 |
| 中信凯旋城二期 | 1.8 | 36 |
| 中洲天御二期 | 1.8 | 103 |
| 中信凯旋城四期 | 1.7 | 43 |
中信凯旋城 五、六期 | 1.7 | 98 |
| 隆生金山湖中心 | 1.7 | 13 |
| 浩盛嘉泽园 | 1.5 | 34 |
东江学府 一、二期 | 1.1-1.3 | 67 |
| 东江学府三期 | 1.5-1.6 | 35 |
| 东江学府六期 | 1.7 | 10 |
| 数据来源：贝壳平台（仅供参考） |
3、刚需及改善客户，如何选择新盘？
刚需购房者：目前，金山湖片区新盘中，100平以下的小户型（包括公寓），可选择的新盘极少，总体小户型售价在1.6-1.8万/平之间。
对于刚需而言，想要入手小户型的仅有中洲天御的100平高层、龙湖天宸原著花园将推的96平高层、或保利天汇的25-40平公寓，成本相对较低。
改善置业购房者：如果想要换大房子，片区选择相对较多，三四房的户型比比皆是，比如龙湖天宸原著花园的洋房产品、景富双湖湾、鑫洲湖心岛1号、中洲天御等。
土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的，可以考虑龙湖天宸原著花园的叠墅产品，但叠墅为片区稀缺产品，通常比较抢手；亦考虑景富双湖湾/中洲天御等楼盘的大户型。
4、金山湖片区区域配套
至于配套方面，金山湖首先迎来了商业配套的集中兑现，商业规模可不小，目前已经运营的有隆生金山湖中心、印象城两大商圈，未来还有万象天汇广场加持，可满足板块乃至周边休闲娱乐需求。
隆生金山湖中心位于惠州市惠城区三环南路32号，由隆生开发建设，已于去年底开业。
|隆生金山湖中心航拍图
惠州印象城位于惠城区金山大道13号，临近万象天汇广场。
惠州印象城体量达12万㎡，是集休闲、娱乐、购物与一体的一站式购物中心，拥有惠州首家山姆会员店，同时拥有IMAX影院、大型儿童乐园等。
|项目效果图
项目主要由地下1层+地上3层组成，各楼层有不同的业态分布，除了山姆会员店外，还有星空梦乐园、50+餐饮品牌等。
|航拍图
此外，靠近印象城的万象天汇广场，项目拥有约10.5万㎡万象汇购物中心，目前正在加紧建设中。
惠州读者文化园位于金山湖片区四环南路，临近奥体中心，项目占地面积66667㎡，总建筑面积约25万㎡，计划总投资12亿元，开园时间初定在2022年，园区秋谷美术馆等场馆已建成投用。
除了商业，备受板块业主关注的还有医疗配套，惠州市中心人民医院金山院区用地预审与选址已通过，一期工程已列入省重大项目，今年将启动前期工作。
作为省级区域医疗中心建设项目，项目临近惠州奥林匹克体育场，一期工程用地150000㎡，编制床位数约1000张，投资约15亿元，含门诊、急诊、医技、住院病房、生活用房等。
今年8月6日，根据省发改委下达2021年区域协调发展战略专项资金（重大项目前期工作经费）安排计划（第二批）的公示，项目资金类型为省财政专项资金，今年前期经费为620万元。
今年项目目标为完成可行性研究报告、节能评估、地质灾害危险性评估、地质勘察、工程设计、施工图技术审查、招标代理等，也就是说项目将在今年启动前期。
丨来源：省发改委
值得一提的是，惠州读者文化园旁边便是信利康5G智能制造产业基地，项目于2020年12月动工建设，总投资近23亿元，规划占地约20万㎡。
项目建成后预计可实现年营业收入约130亿元，项目主要围绕5G通信技术产业及其延伸的电子信息、智能装备、智能家居生产等产业，提供一站式的供应链管理服务和配套服务。
惠州天安数码城
部分场馆已建成
|项目效果图
而“科创号”院博楼也于9月封顶，院博楼将打造科技工作者之家、院士联络站、博士工作站等高层次人才交流平台，并导入天安数码城旗下众创空间品牌“T+SPACE”和签约中韩产业创新基地。
|来源：惠州日报
|项目位置示意图
5、大环境政策利好浅析
丨海报
金山水廊的定位为一流城市卓越水岸，打造金山新天地山环水聚的生态核心，建立国内一流城市的形象核心，湾区科创产业的服务展示核心。
丨效果图
开发商规模：金山湖片区集聚了保利、华润、龙湖、中洲、方直、奥园等品牌开发商；
不但如此，本地实力房企隆生、景富、鑫洲也纷纷进驻，联手造城，合力打造高端生活区。
丨片区航拍图
整体成果：经过多年发展，各大开发商竟合，金山湖片区逐步发展成惠州的富豪区，多个小区已交楼入住，居住氛围逐渐成熟。
加上商业、产业、医疗等配套进一步完善，虽然各项配套兑现还需时日，但整体而言，高规划、高起点的金山湖片区未来发展十分可期。
接下来的金山湖，更加值得我们期待！