新加坡此轮牛市还能持续多久(1)?
6月7日UOB Kay Hian演讲笔记
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大家好，我是博纳产业集团的董事冯舟Kevin Feng。我2006年尾入行，经历了三轮的房地产市场周期。
第一轮是2006-2007年的第1个牛市，我以地产销售开始，主要乌节路附近的房子。 在2007年尾的时候赚了一些钱就投资了自己的第1套房子。 赚到钱的时候，也刚好是市场的最高点。那时候是买在马里士他路约70万。等到2008年的时候你们猜猜这70万的房子变成多少钱？
2008年的时候发生什么事情？次贷危机引发的金融危机。当时市场一片恐慌，有人出价50万要买我的房子，让我亏20万，幸苦赚的钱几乎还回给市场，我真是吓到, 伤心到整夜未眠。还好我没有卖，痛苦了一年后，2009年3月开始市场强力反弹，我在2009年7月的的时候比原价高一点卖掉，拿回了成本。
2009年初，很多卖主亏钱甩卖(Fire Sale)， 便宜的非常让我心动，就拼命鼓动客户买，可惜自己不敢买，因为前一个高点买的东西还亏钱，机会来的时候不敢抓，直到在2009年卖掉这个倒霉的投资。 这个差一点亏钱的投资教训让我开始深入研究新加坡的房地产。我认识到一点，如果有Holding Power，投资地产其实很难亏钱, 但是点踩的不对，会少很多回报。
第二轮牛市从2009-2010年开始，新一轮的牛市非常强劲，我除了协助客户买卖，也自己做些投资，买卖The Sail, Icon, The Clift这样市区的小户型，每间持有半年左右，赚到10-20万利润后卖掉，后来我还买了武吉知马的永久产业Tessarina，当时因为暴雨武吉知马路发大水，这个小区的车库淹水成了码头，几个豪车浸在水里而上了报纸。有个2+1的房型110万低价放出来。
当时一位地产投资资深的朋友（我叫他船长）问我：
Kevin，你对新加坡政府有信心吗？
我说：有！
船长说：有你就买，淹水根本不是问题，政府会解决的。
所以我没有砍价直接买下，后来搬来这里住了6年。这是我持有最久的物业，也带来了不错的回报直到2016年卖掉，换成D’Leedon的四房。这一轮投资其实不算成功，一来因为上一轮的余痛，我不敢持有太久，这一轮投资以短期为主，所有都是小利润。例如Clift, 我2009年6月买的时候才70万，当时贷款90%，本金放不到10万，半年后约90万卖掉，结果再过一年后起到120万，赢了小头，丢了大头。二来我中间还投资了马来西亚和菲律宾，走了些弯路。
第三轮是从去年开始. 其实我在2016年底就判断熊市已经已经到底了，我是怎样判断的呢？当时我就发现：
1）高端豪宅的交易量开始回升了，有一些豪宅楼盘打折以后很多人疯狂抢购，而且很多人是以现金来买的，让我当时觉得买方的力量非常强大。
2）当时报纸报导这是新加坡历史上最长的熊市连续了4年。这时候大部分的人都是熊市思维，拼命砍价，觉得市场还会再下，但二手市场真没有什么好货了，我觉得那么长的熊市，泡沫应该被挤掉了，风险也被释放了，买房子是很安全的.
所以我在2016年凯德打折的时候买入了D’Leedon的4房。2016年10月的时候我有应开发商邀请，在香港做了一个报告，主题就是：”动荡中的巨机“ 。 在冬天最寒冷的时候，要看到春天的影子。
2017年我们公司Propnex帮助国浩集团开盘市区的豪宅Martin Modern, 我一直很敬仰这个精品开发商，设计和品质都是一流，是新加坡市场少有的产品可以卖出品牌溢价的开发商。我家对面就是国浩的经典豪宅Leedon Residences, 3房都卖到500多万新币，Martin Modern位置更市区，小三房才卖210多万，我觉得太便宜了。当时有些朋友，特别是年纪大一点的本地投资人讲，99年单价2100psf太高了，不可以买。
我的投资逻辑很简单，第一：这是市中心同类精品豪宅中，总价的入门槛最低的，加上国浩的品牌溢价和未来的大世界地铁，这个价格基本没有风险。第二： 牛市初期，新盘是领涨，一般起的比二手房快。 第三：开发商国浩很知道年轻人要什么，Martin Modern提供了新加坡体验感最丰富的设计。举个例子，同样300万预算，年轻人会去买个旧的3房，房契上写着永久产权，还是会买个现代奢侈的99年地契的新房？大家知道现在Martin Modern的价格吗？差不多6个月就涨了约700psf，涨幅超过我的预计。
其实我们的业务是逻辑相对简单的，从做业务开始熟悉市场，深入分析市场数据，就能找到投资机会，推荐给好的客户，有些自己喜欢的项目，自己也投资一点，慢慢累积资产。
在新加坡，房地产投资看起来回报率低，但这是一个可以杠杆放大5倍，下重注的投资品种。万一遇到金融危机，下跌时会难受，就忍一忍，至少也不会变成零，还可以自己享受。 我的投资目标是三年本金翻倍，在周期性很强的新加坡市场，只要把节拍把握好，这样的机会是很多的。
”02
这是新加坡1960年至2006年的房价指数图，这个图对于研究中国也很有参考性。这个图的结果说明：
从1960-2000年，40年的房价指数增长约12倍，平均7-8年价格翻倍，相当于平均年增10%，长期与GDP增长相关联度高。理性讲：上期房价的涨幅 = GDP增幅+通货膨胀率。
所以如果今年GDP增长5%，通货膨胀为3%，那么房价涨8%是健康的。 如果涨到12%以上，政府就有可能出政策干预，来打击以稳定房价！
大家重点看看1986-1996年，新加坡的房价高速增长，10年涨了6倍。这过去的10年增长就有点像上海，北京，深圳这些地方，当然国内的增长更强劲。
进步中的大城市都会有这种暴涨期，当城市工业化升级的时候，整个社会产生很大的财富，推动房地产价格强劲长涨。
1997年以后就可以看到高速增长结束，进入一个成熟期，一个周期很强的波段式增长。
我经历的这3个周期都是成熟市场周期，我认为在成熟周期型的市场，抓准节拍，投资是很容易而且相对安全的。因为熊市释放了风险，就少了系统风险。你记得在冬天的时候你播种, 夏天的时候收获，盈利基本上是确定性的。
03
我喜欢看不同城市的房子，对比房价，研究差异。2016年，我看到什么样惊人的差异呢？新加坡与同类城市的价差到了历史新高： 过去新加坡和香港价差在60%左右，2016年的时候价差165%，意味着类似品质和位置的房地产，在新加坡一百万，在香港的价格是是两百六十五万，这是历史上最高点价差。此时新加坡的房价和收入比在同类城市中是最高的，仅仅5.6倍，远远低与香港的19倍，甚至还低于国名极度保守的日本。
这样的结果是什么呢？其他城市的投资人，即使缴额外印花税来新加坡买房，也很相对便宜。换个逻辑思考，怎么可能人均收入增加，房价持续下滑呢？
我前面提到我看到很多本地人以现金来买房，有些人用信托放小孩的名字来回避额外印花税，让我觉得买方的力量非常强大。为什么会有这样的情况呢? 其实本质是新加坡的工薪阶层的人均薪水在过去十年显著提升，入下图所示，从2007-2017，新加坡工作人士的人均薪水上涨几乎60%。大家不要忘了，新加坡是出名的低税务国家，个人所得税最高22%，所以过去5年房价下跌，而很多人银行多了很多存款!
不得不说，这是新加坡的政府的胜利：为民着想，藏富于民。就国家而言，虽然在互联网科技，创新上新加坡是落后点，但是在基建，教育，国民收入，生活水准，财富管理等个方面，新加坡还在进步。
还有另外一个很重要的信号，新房交房量和开发商的库存未来4年继续下降，为什么会这样？因为过去4年熊市，开发商都不要建房子，未来必然短缺了吗?怎么解决呢？必须要让开放商建房子啊！ 可是市场不好，谁要亏着卖房呢？
开发商库存历史最低2017
2016年中，我们公司Propnex代理Twin Peak大获成果，而且价格不断创新高，让我感觉豪宅区的买方都蠢蠢欲动，再比较数据，2016年交易量确实反弹。一般交易量增大，价格上涨，都是市场转好的信号。
我在和新加坡本地客户聊天的时候，绝大部分还是很保守，都抱怨政府的税太高，地产不可以投。但是和中国过来的客户聊，大家都觉得新加坡品质好，又便宜。
当时市场意见一半一半，没有共识，我觉得是好事情，因为想一想，当市场有共识的时候，还会便宜吗？这些各种信号，给我很强的信心，新加坡地产的底部到了，是进程的最佳时机！
牛市既然来临，还能持续多久呢？
这决定于两个关键因素： 涨幅空间和价格增长速度！
如果增长速度太快，就意味着短牛快牛; 如果增长慢，就会是慢牛长牛。
新加坡政府向来喜欢稳定长期增长，也就是慢牛长牛。 如果短期起太快，很高概率政府会有新的降温措施来平滑上涨曲线。平滑的结果是长期稳定增长！
新加坡过去的调控是一种工程师式的精密调节(Calibrate)。
<未完待续，下半部分讲：此轮⽜牛市与以前有什么区别？此轮牛市还能持续多久？市场有哪些机会？>