新加坡此轮牛市还能持续多久(2)?
2018年6月UOB Kay Hian演讲笔记（2）
这是6月的演讲，才整理好，我觉得内容，数据和分析对近期未来的市场有参考价值，欢迎大家阅读。
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此轮牛市还能继续多久，问题的关键要看这一轮的牛市跟以前有什么不一样？最大的区别是：
有两百亿新币的集体出售(enbloc)的屋主陆续进入市场买房。
什么是集体出售呢？
一个旧小区的业主，一起把土地和房子，按照谈判好的价格(一般有溢价)卖了给开发商，按照约定的步骤拿到钱，搬出来。开发商再把旧房子推掉，重新设计新楼盘，提升土地使用效率，用更高的单价卖出去。
Enbloc对市场的影响怎样呢？
因为新房不可能一下子建好，所以造成短期供应量奇缺，但5-7年后可能会有很大供应量！
请问新加坡政府喜欢Enbloc吗？太喜欢了，私人开发商搞文明动迁，政府坐着收税就好了，老百姓赚钱，银行和开发商都有生意，城市更漂亮，每个人都开心，太好的事情了！
这些幸运的业主，一下子没有房子住，可是手头有很多现金，怎么办？不得不进入市场重新买房。这一轮不像2009-2013的牛市（这一轮的牛市中，土地供应以政府卖地为主），倒是很像2006-2007年的牛市。
请看下图数据，2006-2007也有接近将近两百亿的enbloc：
2007年我刚刚入行，根本不懂房地产，几乎有什么就卖什么，但可笑的是，什么都卖得掉。那个在几乎疯狂的07年前半年，每月房价都创新高。当时我卖市区的The Sail@ Marina Bay, 有一套800多尺的2房，一年转手四次，有些转手的交易手续还没有完成，就有10-15万的利润，买主干脆贷款也不拿了，卖掉拿利润再买别的。2007那一年价格飙升40%。
这一轮的enboc从2017年开始到2018前半年，已经到两百亿了，估计2018年底还会有五十亿，所以2017-2018年估计有可能会突破二百五十亿的enbloc。
Ennloc会带来什么后果呢？短期地价暴增！因为暂时性钱多房少！
我们来看以上这块国浩在2016年1月份标下位于MartinRoad的地,买价是$1,239向政府买下的，建完打平价格是$1,750左右。一年以后，在这边附近的另一块地地价已经上升到$1,733，地价升了40%。
又过了几个月，在2017年12月的时候，另外一块位于乌节路附近的地价升到$2,377，再增37%. 请问在地价起了40%，再起37%的时候，未来的房价会怎么走? 请问开发商买地的时候，是有信心未来可以卖掉才买, 还是存粹为了投机呢？
这块位于Cuscaden Road的地吸引了9个开发商来投标，最后由豪宅开发商SC Global以最高的价格$2,377买下。这代表什么意思呢？如果开发商要看10%的利润，他的卖价得$3,300以上；20%的利润他的卖价得$3,600以上。请问$3,300在乌节路99年的房子你可以接受吗？$3,600一方尺在乌节路你可以接受吗？他会不会开盘在$4,000呢？
这些价格在牛市的进程中，大家会慢慢的被动的接受。
给大家看的是2017年新加坡土地出让价格以及成本价格。这个土地出让价以及成本价代表着未来新房市场的一个平均标准。
去年Allgreen Properties （背后Boss是马来西亚首富郭鹤年）买在武吉知马的地建好了成本价也要$2,500-$2,600一方尺，卖要$3,000以上。武吉知马$3,000你可以接受吗？
这是我们公司一些讨论和我们看的一个未来的市场。2018年市区的新房均价$2,800-$4,500，市区周围$2,000-$2,500，郊区$1,400-$1,900。
市场会一步步往上的测试这个市场可能接受的新高价格。
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这个是Morgan Stanley在2017年4月牛市初期发表一个图，他说新加坡的房价会在2030年加倍。我认为这是个保守的看法，因为2030年到现在还有13年。在过去高峰市场的时候，是每七八年翻倍。现在是低数增长，从底到高点13到14年翻倍是很正常的事情。
那我怎么看这牛市还能持续多久呢？大家请看以下这个图：
这代表着两个不同的周期，周期上升的幅度越快意味的它的周期会越短结束，因为上升的空间是有限的。如果慢慢上升的，就意味它的周期会越长越久完。
我的看法是：如果房价的指数每年增5-8%的话，这个牛市可能会持续久一点，可能6年以上！如果房价每年涨12%以上，这个牛市有可能会短，估计3-4年就结束吧。
这个中间我们会看到政府可能会有降温措施。为什么要出降温措施？因为政府要平滑 上涨的趋势！这也表明政府希望市场是慢牛而不是快牛。对于投资人来说，政府每次调控降温都是一个好的买点。
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大家请看以上这个国大房价平均指数的图，这指数我还蛮喜欢的因为它考虑到房型，房子的年代以及所有参数以后的结果。大家看看新加坡的市区中心CCR的价格增长从2009年到现在是最低的，但是我觉得CCR的价格增幅应该会最更高，因为整个经济的发展到后面，富有的人购买力会更强。
请看以下这个图: 这个图代表CCR市区跟郊区以及市区跟市区周围的价差。现在这个价差基本上是处于历史低点，在历史高点的时候2007年CCR的价格跟郊区的价格都相差140%至160%，现在价差才80%，所以我觉得CCR市中心还是有一个成长的空间所在。
CCR市区跟郊区 vs 郊区价差处于历史低位
现在该投资什么？你要看的是上升空间有没有。
请看以下这个图：目前市区均价起11%，你们想一想，现在还有空间在上吗？在2006-2007这个周期市区均价起了110%，2009-2013这个周期市区均价起了77%，而这一轮起11%了，请问还有上升空间吗？
去年CDL新加坡一个老牌保守型的开发商买地买在Amber Park，地价是$1,515，创了东海岸的新高。以后开盘价是$2,500以上，请问东海岸$2,500你们可以接受吗？
我觉得市区还是可以投资。比如Marina One, 东海岸$2,500而Marina One $2,400, 是不是个good buy? 这是一个政府工程，我觉得是建得非常好，充满未来感，用料又很好，质感又很强的一个豪宅，$2,400我觉得很值得买！
有些房子例如：D’leedon $1,600, Reflections at Keppel Bay $1,600, Rochester $1,400，这一些的价格都远远低于周围的地价。比如说面包比面粉还要便宜，这些都是很安全的投资。
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