伦敦(1) - 为何资本狂涌入？
Kevin Feng 冯舟
地产观察者，思考者，投资者
号称“买下大半个英国”的香港首富李嘉诚，今年6月又以13亿英镑买下伦敦UBS瑞士银行总部大楼，投资在英国的总资产已超过4000亿港币！为什么脱欧以后，李嘉诚还坚定加码伦敦？
01
世界上没有哪个城市能比伦敦更吸引全球亿万富豪，《星期日泰晤士报》公布2016年度富豪榜，仅伦敦就有77人身价超过10亿英镑，全球近十分之一的亿万富豪定居在伦敦，这是是全球亿万富翁最多的城市，过去以中东，俄罗斯，印度居多，近年来中国和亚洲的富豪数量开始激增。
有数据表明：2018年5月后的3个月，中国富豪共花费超过人民币约310亿在伦敦购买房产。资本狂欢，为何热衷伦敦？是什么吸引了这些富豪？
我简单分析一下伦敦的基本面：
我们看世界权威的发达城市的竞争力排行榜，"The Big Seven"就是七个最发达的第一梯队城市，包括伦敦，纽约，巴黎，新加坡，东京，香港和首尔，其中伦敦跟纽约一直雄踞第一和第二的位置，第二梯队的挑战者(Contenders)包括洛杉矶,上海，北京，芝加哥等。
再研究深一点，把时间拉长看历史，看这些城市过去十年的排名，如下图所示:
不难发现前五名基本上是稳定不变，5名以后的排名轨迹上下波动大，这说明什么？
这个世界真正被经营很好的城市是很少的！
正如每个行业被经营的好的公司其实很少。
我经历了2013-2015在马来西亚和菲律宾的投资后，开始看清楚国家的本质，也就不再轻易投资新兴市场。新兴市场便宜是因为基础不好，过去20年的和平年代基础打不好，一定有深层的根本理由，这个理由过去20年不变，怎么能相信未来20年会变？
伦敦是雄踞竞争力第一最久的强大城市，这就是为什么大资金会青睐伦敦。
伦敦每十年增加约100万人口，目前约890万人口，贡献了英国24%的GDP. 伦敦从来不缺移民，除了富豪，大量来英国受教育的高材生选择留在伦敦，不断补充新鲜的血液。
根据仲量联行JLL的最新报告，伦敦持续缺乏住宅，伦敦每年需要6万多套房子，但实际的供应量不到3万套，所以过去十年累计缺房约22万套，供不应求。
人口增加，房子供不应求的城市，最好的投资就是房地产！
过去的30年，伦敦房价持续稳定增长，年平均增长大于股市的增长。伦敦地产价格每年增长5.7%到6.1%左右，高过股市指数平均5.3%的增长。这个模式和美国不一样：美国股市指数的平均增长是高过房市的，除了美国经济发达，另外一个原因是美国的房产税很高，所以资金被挤压进入股市；伦敦的地产持有税相对温和，加上大量持续外来移民，伦敦房地产价格的长期增长稳定！
伦敦是一个对外来投资人开放的城市，反观像香港，新加坡，甚至澳大利亚，已经对外国人征收了高昂的买房印花税，而伦敦对外国人和对本地人一样公平对待。最近英国总理已经提议要征收外国人的额外印花税，这样一个买房低税的有利条件，不知道能持续多久？要做资产配置的赶早不赶晚！这样的窗口机会不会太久！
购买英国地产，外国人页可按照当地利率，贷到房价的60-70%。目前利息在3.5%-4%。如果想降低月供，还可以申请只付利息，不付本金的一种配套 (Interest Only Loan)。
贷款一般由专业的贷款经纪协助完成，他们会按照你的背景和需求推荐适合的银行和配套。准备齐全贷款文件，一个礼拜左右即可拿到原则批准。
贷款一般所需文件：有效护照，最近三个月银行对账单，最近三个月工资单和最新的完税证明（个体经营者则需要最近2-3年的财务报表以及完税单），税收计算表格和存款说明。
此时一个重要的机会就是脱欧以后的英镑贬值，目前英镑比2015年时几乎便宜了18.9%，这是一个绝佳的入场点！
英镑贬值的另外一个意义是，市场的系统性风险释放了，所以现在进场风险相对很低。
很多人会问: “脱欧以后英国会保持竞争力吗?”
我的看法是脱欧是短痛长乐！
这个问题的答案见仁见智，认为脱欧以后英国会衰退的人大可不必投资英国，而认为脱欧是长期利好英国的人，应该投资英国，现在英镑低岂不是最好的时机？
在全世界前吸引外商投资的商业地产交易量排行榜，伦敦从2015/16年在第二名跳到了2017年第一的位置！为什么会从第二到第一呢？
因为2017年脱欧以后英镑贬值，大资金找到绝佳入场点 -大资金看好英国！
02
这是伦敦市区的房价均价图，Kensington是伦敦的豪宅区之一，这边的均价是差不多英镑每英尺2100 (£2100PSF)，而最顶级的豪宅都价格超过£4000psf。 与此同时伦敦金融区金丝雀码头的价格大概是£1000psf，另外一些Zone 3的价格才大概£400至£600psf，仅相当于市区20%的价格。
这一点和新加坡很不一样，新加坡豪宅区的新盘均价也就3000psf,而郊区，甚至靠近机场的位置，单价也要1500psf，价差仅仅50%；而伦敦价差会高到80%！
一个简答的投资逻辑：单价越高，风险越大，增长空间越小；单价越底，风险越低，增长空间越大！
对于伦敦，我认为单价低，未来有发展的地点，有很大的投资机会！
对于新加坡，我看好市区核心区豪宅市场，因为价格本来就不高，而且供应量有限。
JLL最新的数据研究认为,伦敦郊区的房价增速会大于市区，基本原因是因为伦敦市区Zone1价格已经升得太高了，伦敦的豪宅几乎是全世界最贵的豪宅。而Zone 2和Zone 3 还有很多机会！特别是伦敦即将迎来一个历史上最大型铁路项目的竣工。
Crossrail也叫横贯高铁，这是欧洲历史上最大的基建项目，总耗资实际超过200亿英镑，是一个联通伦敦东西，重新定义伦敦城市格局的项目！
这个横贯伦敦的高铁每年会运送2亿人次，极大缩短了从郊区到市核心区的时间！带来的效应是，随着市区周围越来越方便，市周围和核心区的价格差会逐渐变小。这个图上的粉红色部分是地下隧道，为什么要耗费更高的成本建地下呢？因为这些是Crossrail后伦敦的扩大的市区！一个简单有效的投资的策略就是：投资这些粉红色地铁口附近的项目，未来有很大的升值潜力。
如何选择一个好的投资项目在伦敦呢？以下是八个基本原则：
横贯地铁附近
金融或者商业中心附近
高品质的社区
交通便利
低入场价格
良好的教育资源
大型的基建
公园旁边
后记：
我的大本营在新加坡，当前投资新加坡地产，遇到一个困境：
要投资第二套房，假设房价100万新币，首付会要多少？
- 新加坡公民现金首付约是70万（16%印花税）；
- 新加坡PR的现金首付约75万（19%印花税）
如此高的首付和交易税，除长期非持，不然回报率很有限！
对于很多地产投资者，与其高首付投资新加坡的第二套，或者全款在国内买房，伦敦其实是一个更好的选择，仅30%的首付，银行可以贷款到70%，好的房子都有4%左右的租金回报！
未完继续，下篇：伦敦 (2) - 超低价大盘，低风险高回报！
我是谁
我是新加坡最大的上市地产经纪公司-新加坡博纳产业集团（Propnex Realty）区域董事(District Director) 冯舟(Kevin Feng)，新加坡南洋理工大学(NTU)电脑工程硕士。从事房地产12年，专注豪宅销售和地产投资，多次荣获销售冠军，是博纳产业的集团领袖和中文部门总监，也是博纳集团慈善大使。我的公众号“冯舟说地产”，与您分享各地投资和地产交易见闻，说地产，说市场，说行业，广交朋友，广结善缘。
我们是谁
我的团队是来自地产，银行，投资和移民领域中最专业，和最值得信任的一个跨行组合，给您不一样的深度和广度！我们专注以下服务：
- 新楼盘代理 (新加坡，伦敦）
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