2019新加坡房地产投资白皮书 - 数据, 趋势和策略 (演讲笔记和PPT)
Kevin Feng 冯舟
地产观察者，思考者，投资者
新加披博纳产业董事冯舟 Kevin Feng 1月17日演讲PPT和讲义。绝对干货分享，大量数据分析，思维导图，和投资策略系统，为您2019年新加坡的房地产投资打下基础！
很多人讲投资新加坡地产很难赚钱，因为新加坡增长慢， 我调查一下有多少人觉得投资新加坡很难赚钱？ 我们来看一个案例，同样是2010到2018年，同样是房地产的买卖，为什么有人赚600万，有人亏660万：
2018年5月2号，我一个重要的客户Dr Foo付医生，给我简讯上面这个新闻: Breadtalk买这个Six Avenue的一个店铺1250万，他对我画了一个苦笑，我也笑了，这是一个很有趣的案例，我们都是其中的参与者，要从8年前说起：当时一个客户找到我说有个店铺要卖，不可以登广告，只能发给我的熟客户，合同价320万，需要另外50万的现金。一个320万的房子要额外收50万的现金，是一个不容易的事情，但我还是抱着试一试的心态发给了我的客户群，当天有位医生就找到我，说这个店他要，很爽快的拿了1%的订金支票加上另外一张50万的现金支票，买到了这个店铺。 两年以后，医生卖给一位林先生，卖了680万，所以这位医生两年赚了大概300万新币。2017那位林先生，告诉我这个店铺他要卖，希望卖1250万。 我当时觉得有点夸张，笑了笑也没有怎么去推。去年5月，报出得出了新加坡的上市公司BreadTalk买了这个店铺，那这个店铺也从这个卖红酒的店变成了Breadtalk的旗舰店。那最后位买680万的林先生赚了多少钱呢？赚600万新币！
后来医生跟我喝茶聊天问我：这个物业，你赚了6万块，我赚了300万，而买最贵的林先生赚了600万，这说明什么问题？
认知不一样，格局不一样，思考体系不一样，结果完全不一样！
我多么希望2009年的时候我就懂我现在懂的东西，像这个店铺我也不会卖给医生，我自己就买了。其实我们周围有很多这样让自己发大财的机会，只是我没有看到，当然我们周围也有很多的坑。坑容易掉进去啊，但机会却很难看到。
再看上面第二个图片，这位买主在2010年时花了1280万买了圣淘沙的penthouse，在去年卖掉620万，亏了660万！ 同样是一个地产交易，几乎同样时间的买进和卖出，有人赚600万，还有人亏660万。你懂不懂这个市场，会不会分析，会不会把握机会，结果的差别是千差万别。
所以今晚我们好好的分析一下，2019年我们要如何思考，如何把握机会，好不好？
1.0
思维导图是宏观比较重要还是微观比较重要？等下我们来揭晓这个答案。这个一起探索和揭晓答案的过程，希望是各位今年的最有意义，最有价值的一场演讲。
1.1
新加坡房地产市场的周期新加坡过去30年经历了五个周期，每个周期平均上涨17个纪录，本轮上涨4个季度后政府出了降温政策。凡事皆有规律，万物皆有周期，那周期到底的意义在哪里呢？
请看上面的右图，这是JLL的一个新加坡2009-2018年交易数据的报告: 40%的人基本上是在一个周期的前期和中期买的，60%的人是在后期购买的。前期购买的人中呢，大都有很好的回报，在中间购买的人有48%是比较低的回报，有19%的人是亏钱是在尾期买的。
再看上图，当价格高的时候，交易量往往是高的，说明很多人是买在高价位；反而价格最低的时候买的人很少。 投资人的情绪是这样的，买涨不买跌，所以往往大多数人都买在高点，而市场悲观的低点没人敢买。
周期只告诉我们这几个字：逆向思维，反情绪投资。 那位医生朋友，是一个很好的投资教练，他教我，在市场交易赚钱太容易了，无论股市和房市，你只要去培养一种reverse的情绪： 就是当市场不好，大家很恐慌的时候，你很兴奋，你兴奋就容易做买入的动作；而当市场一片欢腾，大家都很兴奋的时候，你变得很谨慎，你谨慎的时候很容易做卖出的动作，这样你基本很容易赚钱。
1.2
价格与价值周期是看历史的结果，价格是比较结果，就像你买包一样货比三家，我把新加坡跟他周围的重要城市做一个对比，在过去八年的时间内各位可以看一下，基本上全世界只有新加坡的房价得到了很好的控制。因为在美国款式量化以后，新加坡政府很谨慎果断的对市场进行了大幅度的降温。、
因为新加坡提前把泡沫刺破了，所以未来几年，你看到别的城市房价下跌，新加坡房价却往上走，这是很平常，很合逻辑的事情。
各种数据显示新加坡是性价比最高的地方，在过去十年里新加坡的人均收入增加了60%，可是房价基本持平是非常难得的。
1.3
政府降温措政策政策层面过去24年里一共降温措施16次，升温措施8次，各位可以看到每一次房价在上升的开始，总会有一次降温措施，在过去的四个周期，每一次反转一定有一个降温措施。
那这次为什么要降温呢？各位看到07年因为降温动作太晚，2007一年暴涨40%，导致直接导致后面大选中选票的结果不理想，所以这次提前降温了! 在想想，政府如果不干预市场会怎样呢？两个字：失控。
增加5%的额外印花税，对市场影响大吗？有影响，会降低市场上涨的速度，但长期对幅度影响不大，因为每一轮市场的涨幅都是80%以上，这个5%的成本是个相对小的比例。
1.4
供与需上图是整个新加坡从2018到2020年的房地产住宅供应量，包括组合式公寓在一起，未来几年是25000的供应量，仅是2014-2016的一半，供应量是相对比较低的。
人口的增加，每年会需要大概17000套的私人公寓。如果只看私人房地产，现在供应量每年差不多一万套左右，在2011和2012年每年供应量都在2万多套，所以现在供应量相对也是低的。
1.5
基本面上升周期，没有泡沫，供需平衡
政策压制，价格合理，价值诱人
新加坡的基本面非常强，在世界论坛的这个竞争力上排名第二名，同时呢，新加坡的这个行业是蓬勃发展叫做资产管理行业，在新加坡是亚洲的瑞士，现在新加坡每年吸引增量的钱比瑞士还要多。
2.0
2019年的趋势我们看趋势，土地成本，土地的价格代表了未来市场的走向，在过去18个月土地均价增长百分之四十，2019年预计会持平，所以2019年会是个比较难的市场，因为成本高了。
2.1
土地 & 私宅市场土地价格的快速增加直接导致未来的成本价会增加，未来价格还是会再上的。
2.2
豪宅市场豪宅市场有一个好消息是租金终于开始反弹，租金从2011年开始下跌，几乎下跌了5年，现在基本上开始反转。
2.3
写字楼市场写字楼市场 新加坡的租金相对于同类的金融中心来说是相对比较低的，大家可以看到现在金融区租金的价格也开始反转上升，2018年的整个租金是上升的。可以注意看一下在新加坡，这些甲级写字楼的公司，科技公司现在占了很多像Google，Facebook，中国的阿里巴巴这样的巨头，海外的重要的总部都放在新加坡。
2.4
商铺市场新加坡商铺的平均租金很有竞争力的，基本上只有香港的1/4的价格，因为电商的持续冲击，商铺经过了很长期缓慢下跌，现在租金也到底了，从去年第二季度开始回升。
注意：商铺Retail和带地的Shophouse是不一样的概念。沿街带地的Shophouse，很多都是文物，可以做餐饮，酒店等不同沿街生意，在过去几年，是新加坡涨最多的物业形态，因为这个业态没有收到电商冲击，反而收益旅游的增长和到店消费的增长。从2012-2018年，牛车水的普通三层店铺，轻松从500万起到超过1000万
2.5
过去十年组屋过去十年组屋的均价起了约40%，私人公寓起了70%，其实在我眼中10年起40%，基本上每年的增长是低过4%，也就是说它的增长是低过经济增长加通货膨胀的，所以组屋需求上个保障，但投资上是个负债。 为什么会这样呢？因为你要知道组屋一个功能是维稳，私人公寓是满足人类人们对生活标准提升的要求。
摩根士丹利预计能到2030年，新加坡的房价会翻倍，那至于是2030年还是2025年我们不知道，但是翻倍这是肯定的事情，只是速度的快慢，所以，如果短期涨太快可能比较早翻倍，如果慢慢上升的话，反而更可能是时间更拉长的一个慢牛。
3.0
宏观与微观前面我们讲了这么多宏观的东西，请问各位，宏观跟微观哪一个更重要？您可以控制宏观吗？
逻辑思维的罗振宇，在19年跨年时就讲了这样一句话，这句话其实是巴菲特的合伙人查理芒格讲的，他说宏观是我们必须接受的，你接受就好，微观才是我们可以有所作为的，所以他说那你要专注在微观上面。
前面讲了这么多，给你只是一个参考，你的专注点，不需要这些数据上面，后面要讲的我觉得是各位要好好听。
其实市场每年都有爆款，给投资人带来非凡的回报的，所谓爆款就是品质极佳，性价比极高，给人给投资人带来超额回报的物业就叫爆款。大家看这个图，2017年开盘的时候单价2100psf，2018年涨到了是2900psf，在18个月的时间增幅35%，大家猜一猜是什么楼盘? 玛庭豪苑!
那地点真的是最重要的吗？我刚入行的时候参加一个三天课程，交了6000新币，这个这个老师呢非常有名，整个课上完了，我记住了六个字叫做: 地点，地点，地点。 后来做地产的时候我发现，这个不对呀！ 我看到太多的案例，客户买很好的地点亏钱，客户买普通的地点赚大钱。各位请看上面这个例子!
请问Scotts Square地点好不好？太好了，乌节路地铁！ 是不是永久？有没有地铁和购物中心？2007年开盘的时候啊，要抽签才能买到啊！买到的人赚钱吗？ 亏大钱啊！平均亏30%！
请问这个Boon Lay的项目，地点好吗？是不是永久？不是！ 买到的人反而赚大钱啊！平均赚一倍！
4.0
地产投资的十大黄金法则这应该是最重要的一趟课，十个点，每一个展开讲，需要讲两个小时。在做每一个地产投资的时候，对比这十大法则， 如果十个法则可以符合八个的话，你这个投资基本上是没问题的。 因为时间关系，我就讲几个重点，我们拿Jadescape做案例来分析一下.
第一点：房地产投资里面最重要的叫做：入场价格！ 您要关注两个价格：总价和单价！ 请问是总价重要还是单价更重要？在新加坡答案是总价更重要!
其实Jadescape的总价和单价都控制的非常好啊，因为在市区的环线地铁附近，土地均价已经$1100psf了，未来的成本价会是$1700psf以上，而这个设计最大气豪华的精品，因为开发商买地买的早，成本低，售价均价才$1600psf+, 很值得投资！
第六点: 产品品质. 精品在长期会给客户带来超额回报！
Jadescape这个项目开盘后，很多开发商都很震惊: 因为青建把市区核心区豪华设计概念带来了环线附近，卖了一个很亲民的价格。整个小区的风格，感觉上很像我家对面的豪宅Leedon Residence(LR) ，而配套设施总竟然比LR还更多。LR的3房要500多万新币，这个地点虽然不是第十邮区，但也靠近市区，三房180万以内，是很不错的！
我个人非常喜欢这个五房设计，这就是爆款： 私人电梯比很多市区豪宅还要宽敞，给人大气的感觉，走进客厅感觉这是一个280平米的豪华大平层，西式干厨房设计的很有品味，巧妙的扩大了客厅的空间，感觉非常棒。建议各位去参观一下！下一个开发商如果在这样的地点，做出这样的品质和配套设施，估计成本价也要1900以上。
讲了很多东西，最后总结五个重点，祝大家有一个丰盛的2019：
投资思维导图
5个维度的数据 （供需，成本，周期，价值，政策）
逆向思维，反情绪投资
关注微观，寻找爆款
投资的十个黄金法则
谢谢！
我是谁
新加坡最大的上市地产经纪公司-新加坡博纳产业集团（Propnex Realty）区域董事(District Director) 冯舟(Kevin Feng)，新加坡南洋理工大学(NTU)电脑工程硕士。从事房地产12年，专注豪宅销售和地产投资，是行业内豪宅成交数量最高的经纪之一，是博纳产业集团领袖和精英队总监，博纳集团慈善大使。冯舟深得投资者长期信任，多次荣获销售冠军。公众号“冯舟说地产”，与您分享各地投资和地产交易见闻，说地产，说市场，说行业，广交朋友，广结善缘。
我们是谁
博纳产业中文精英队，秉承诚待人，信为本，专立业的价值观，聚集业内高信誉的行业精英，以提升新加坡房地产中文资讯和服务的行业标准为使命，提供行业最高水准的房地产一站式服务，包括：
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