“闽系”百强12亿偿债危局：信托强平仓不够，又冻结上市股权！

来源：地产密探

10月26日以来，东方银星两个交易日被“封死”在跌停板，就因昨日披露了公司 控股股东“中庚置业集团”大笔股份被司法冻结，暗含着控制权易主风险。

这足以看出：此事“非同小可”。这意味着闽系千亿大鳄中庚陷入“麻烦”之中。

申请司法冻结的，同样来自闽系“金融大鳄” 厦门信托，其股东均为厦门国资，分别为 金圆金控（占股80％）、建发集团（占股10％）和港务集团（占股10％）。

厦门信托，申请司法冻结中庚置业集团持有东方银星6666.24万股流通股及孳息，该笔冻结股份占其所持东方银星的81.37%，占东方银星总股本的28.95%。

截至今年中报披露时，中庚置业集团持有东方银星约6881.3万股，持股比例32%，全部为流通股，但已全部被“质押”。质押的目的，显然是为了融资需要。

今年8月份，东方银星以6.55元/股的成本价向控股股东中庚置业完成定增募资近1亿元，新增股份约1526.7万股，自此其持有东方银星36.51%股权。

上述定增背后，却颇有些“硬着头皮往上冲”的味道，主要是东方银星最初定增方案是中庚置业带头，附带引入两位“战投”股东，但最终未能如愿，只好自己来做。

东方银星6.55元/股的定增发行价，相对于彼时股价及当前股价可谓存在巨大的套利空间，让中庚置业自掏近亿元资金自然颇有诱惑力。

如今，中庚置业占东方银星 总股本的 28.95% 被司法冻结，原因是其未履行与厦门信托开展的股票质押业务出现违约，后者向福州市长乐区法院申请财产保全。

2017年4月13日及6月14日，中庚置业与厦门信托签署了《厦门信托-汇金1728号股权收益权集合资金信托合同》，约定以信托资金受让中庚置业合计 持有东方银星约4096万股流通股收益权，信托期限36个月，中庚集团按约定时间、价格回购该股票收益权。

2017年5月份，5月26日，中庚置业集团将总部迁址上海的“中庚·城开中心”，与很多闽系黑马房企跃居千亿逻辑一样，试图再现中庚千亿黑马神话。

在去年中期债券报告中，中庚曾公开表态说，“未来，公司将持续深耕地产，以上海、福州为主体并做好现有已开发的区域。未来三年，中庚集团将通过进一步拓展产业区域发展布局与业态布局，实现综合实力进入地产行业前50 强的目标”。

去年4月10日，上述质押股票回购计划到期，中庚置业与厦门信托又签署《厦门信托-汇金1728号股权收益权集合资金信托合同之补充协议》，续期到去年底。

注意！信托收益权计划回购展期，说明融资方中庚置业“缺钱”。截至去年6月底，中庚置业总资产约641.6亿元，归母净资产约152.4亿元，扣除商誉及无形资产后的资产负债率75.28%，存货余额约203.5亿元。

注意！彼时，中庚置业账上货币资金10.74亿元，扣除受限资金2.73亿元后，可动用的现金及等价物8亿元，受净融资额减少影响，比去年初减少38.6%。

围绕“受限资产”，中庚置业进一步揭开了来自银行及信托、资产等诸多融资内幕，其中涉及厦门信托主债务余额10.97亿元。

但挤入“半导体”热门概念的风口，让中庚暂获得喘息。今年5月份，东方银星公告设立1000万元的半导体产业基金，股价迎来飞涨，对质押大笔股票的中庚置业来说，这显然是一笔越来越有安全保障的办法，信托收益权计划回购一再延后。

既然质押物充足，并且质押物的市值不断走高，厦门信托又为何不能继续维系这笔年化收益率不菲的投融资生意？

今年8月份，中庚置业完成实施东方银星近亿元定增计划，此后股价却进入下行通道，一路狂跌，到9月底触及强制平仓红线，不断被强制平仓股份达到215.04万股。

中庚置业占东方银星总股本的28.95%被司法冻结以来，如果中庚置业不能按期偿还股票质押融资的相关债务，这意味着上述持股比将随着司法拍卖而导致控股权旁落。

回望中庚置业“入主”东方银星之路，可谓代价不菲。

在上述股权收益权集合信托计划前述前的2017年3月，中庚曾以56.03元/股向东方银星彼时第一大股东晋中东鑫建材贸易有限公司协议收购3837.44万股，总代价21.5亿元，自此中庚掌控了东方银星且持股比达到29.98%。

按原计划，梁衍锋掌舵下的中庚集团，随着拿下东方银星这个壳，肯定要注入最核心的地产业务完成中庚地产上市，推动东方银星“大宗商品贸易供应链管理+地产”双主业发展战略。

但直到入主东方银星一年后的2018年中期，东方银星拟斥约1.39亿元现金向第三方香港瑞闽投资有限公司收购香港起帆投资40%股权，向FineMarkInvestmentLtd收购起帆投资11%股权，从而间接进入地产行业，特别是福州区域，也是中庚大本营。

然而，受房地产严厉调控及借壳上市大门关闭等影响，上述重大资产重组计划告吹。自此，作为地产百强的中庚置业，成为闽系房企中屈指可数的未上市 民资房企，这势必会影响到后续融资及扩张节奏。

地产密探注意到，2018年6月份，中庚曾集中发行过两笔小公募债，即 10亿元的 “18中庚G1”，票面利率8.5%，期限5年，以及4亿元的“18中庚F1”，期限3年，但随着年初上述债券退出竞价交易，进入上交所固定收益综合电子平台，至今无新公告。

据克而瑞监测统计，去年中庚实现全口径销售额143.7亿元，排名第146位，权益销售额104.6亿元，排名第156位，今年前9个月全口径销售额85.6亿元，排名第160位，权益销售额63.8亿元，排名第165位。

10月18日，温州首开中庚实业有限公司拟申请如下三笔融资：

（1）通过华泰资管，设立不动产债权投资计划融资10亿元，期限不超2年。（2）向中信信托申请10亿元信托融资，期限不超2年。

首开股份对以上三笔融资提供本息全额无条件担保，被担保人温州首开中庚另一方股东福建中庚置业及控股方中庚置业集团向首开股份提供反担保。

大家都知道，首开股份是北京实力国资房企，截至去年底，脚踩“三道红线”，如今资管、信托等高成本融资通道都用上了，足以看出当前即便是千亿国企，也遇上了融资难，更何况中庚这种民资中小房企。

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