@房地产，施工环节园林景观工程需要关注的两个税控点

Preface

前言

房地产企业开发周期长，各经营环节涉及的纳税税种繁多，税收征管方式复杂，计算难度大。对于企业的财务人员而言，要管理好房地产企业的税收成本自然也不是一件轻松的事情。

本文必信天诚阿牛哥就跟大家分享两个房地产企业在施工环节园林景观工程需要关注的税控点。

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税控点一

园林景观工程税控技巧

增值税是房地产企业的需要管控的重要税种之一，而对于园林景观工程的增值税成本的控制主要在合同签订环节。

园林景观工程项目成本由两部分构成，即购买苗圃的成本和植树劳务成本。跟成本支出的内容不同，存在以下两种签约方式：

 合同签订方式一（甲供材模式）

发生的苗圃支出为 A（可以取得13%的专票），植树劳务支出为B（可以取得3%的专票）分开签订或销售苗圃和植树劳务在合同分开列明。

 合同签订方式二（包工包料模式）

苗圃和植树劳务一起签订合同（取得9%建筑服务增值税专用发票）。

💡根据两种签约方式，我们可以找出苗圃占总支出的临界点：

13%*A/(1+13%)+3%*B/(1+3%)=(A+B)/(1+9%)*9%   

解得：A/（A+B）=62.20%

按照上述简易模型测算结果，是否采用甲供材模式是由成本结构中可以取得13%增值税专用发票的苗圃成本决定的，当成本构成中的13%税率苗圃成本达到62.20%以上时，选择甲供材模式对甲方是有利的，反之低于62.20%时，应该选择包工包料模式。

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税控点二

销售示范区发生可重复使用苗圃

销售示范区，在一定程度上可以理解为开发项目的现实模型，往往在项目完全竣工备案后被拆除。其中部分开发成本支出如：绿化景观的苗木等，在示范区撤除后，该苗木一定会移植到开发项目的其他区域，因此该部分成本支出由销售示范区（营销设施）的成本变为房地产的开发成本。

如该部分成本核算不清或移植环节相关资料保存不当，在土地增值税清算时，存在较大的被认为是营销设施（临时）的成本支出，只与项目销售相关而与项目开发无关，不得作为土地增值税清算的扣除项目在税前扣除的风险。

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建议

阿牛哥建议对于该部分可以重复使用的苗木，可不计入示范区成本（即：开发成本-基础设施费（绿化）【示范区】），而是直接计入“开发成本-基础设施费（绿化）【具体项目分期或公共成本】”或通过某个过渡科目（如：开发成本-基础设施费（绿化）【待归集】）先核算，待移植至具体项目地块上时再转入“开发成本-基础设施费（绿化）【具体项目分期或公共成本】”。相应的苗木采购合同、移植合同和苗木移植时所发生的人工支出等工作痕迹作为凭证附件保存好，以佐证业务的真实性。

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