花369万买房竟要交242万税 低价法拍房能买吗？

据南方都市报报道，最近有位深圳男子通过一种特别的买房方式，欲买一套学区房，结果万万没想到，原本以为市场价500多万的房子，只需要花369万就能“捡到的便宜”，在计算税费后，反而变成了超611万的“烫手山芋”……

这到底是一种怎样的买房方式？

这位深圳男子又经历了些什么？

阿奇（化名）最近留意到淘宝上的司法拍卖房，看起来价格绝对的划算，所以就计划拍下房子给小孩上学使用。

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19轮出价，以3692016元，将罗湖区的翠华花园一处房产收入囊中，这个价格仅比前一个出价者多3万元。

捡了这么大一个便宜

阿奇当然是十分开心

但万万没想到 本以为的好运

在12小时后变成了一场“噩梦”

因为这套竞拍价不足370万的房子

税费竟然高达242万

阿奇提供的税费清单显示，其中的土地增值税就高达218万。

你以为此时阿奇只需要弃权就可以了吗？并不是，阿奇已经交了一笔“学费”。

“估计25万定金没了”，阿奇告诉南都记者，在参与拍卖前，自己缴交25万定金获得拍卖资格，现在这25万要打水漂了。

3月18日，阿奇委托爱人到法院申诉，希望通过说明情况让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。

然而，在法院他们遇到两个和自己情况一样的买家，也是拍了同一个小区的房子。

“税费太不清楚了”，阿奇质疑拍卖信息公开中的税费部份不够明确，对于“小白”买家而言，相关负责单位有责任和义务公布税费说明，避免更多人“入坑”。

嘉宾：云南大韬律师事务所 贺攀科律师 

专长：公司法务 民事案件程序代理

方弘：369万的房子为什么要交242万税？

贺攀科律师：这个案例是一个非常典型案例。阿奇买的这套房屋本身有两个非常鲜明的特点。正是因为这两个特点，最终造成他所要面临的巨额税款。

第一、该房屋的产权人是企业，不是个人。

第二，该房屋上次交易的登记价为47000多元。

在这两个特点的基础上，结合深圳市当地的税收政策，这套房如果进行过户交易，必然要面临两个税种，一个是增值税，另外一个就是土地增值税。

需要向大家特别说明的是土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。

增值额就是纳税人转让房地产所取得的收入减去相应的应当扣除的项目后的余额。

以阿奇的这套房为例，阿奇所竞买的房屋，最终的成交价是369万多。这套房屋可以扣除的项目是上一次的交易登记价47000多元。

所以，这就不难解释为什么会有这么巨额的税费产生。369万减去47000元，这个数字就是计算土地增值税的基数。

由于本案中该房屋的增值额数额巨大，需要按照最高的税率计算即60%的税率来计算。

所以，仅仅土地增值税一项就需要缴纳218万元。

方弘：这样一个巨额的税费，为什么在拍卖的时候不能够公示给所有的竞拍者？如果参与拍卖的人知道有这么高的税费，这样一套高于商场价的房子，他（她）肯定就不会买。大家就会觉得法院在公示方面是欠妥的。甚至很多网友极端得认为，这就是诈骗。你怎么看？

贺攀科律师：我个人对于阿奇目前所面临的处境非常理解，同时也非常着急。我认为，他对该房屋的竞买行为已经构成重大误解！

根据《民法总则》第147条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院予以撤销。

阿奇完全是基于对该房屋相关信息，尤其是该房屋的税费的错误理解，做出了一种错误的意思表示。阿奇本想是以低于市场价的价格，购买一套想要的房屋。

但是，正是由于自己对法律的相关情况的一种错误的理解，导致他做出的竞买行为的后果与自己当初的行为目的截然相反。

另外，我认为造成阿奇作出重大误解行为的原因，除了其自身对税收政策的不了解以及对该房屋基本情况的错误认识之外，人民法院在该起案件当中也存在一定的过失。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第13条第九款的规定，人民法院有义务就拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担的方式进行公示。

本案中该房屋的交易税费如此巨额，应当属于该房屋的一个巨大的瑕疵。人民法院有义务就该情况在进行拍卖的时候，向公众进行说明和公示，以免给相关的竞买者造成不必要的损失。

方弘：其实，在没有明确公布这个房子的税费的情况下，还有一个背景。即在阿齐竞拍以前，已经有两个人拍到了同一个小区的两套房子，都是因为税费过高，而不得已违约了。让他们为此付出的代价同样是20多万块钱的定金没有了。

就是在这样的前车之鉴的情况下，法院在继续拍卖同样类型的房子的时候，竟然还是没有把相关的高额的税费公示给竞拍者。

所以，很多的网友会对法院的做法进行指责。

阿奇的25万块钱定金还能要得回来吗？

贺攀科律师：如果阿奇想要回自己交的25万定金，需要向人民法院提起请求撤销自己竞买该房屋的行为。

如果人民法院依法撤销了阿奇进行网络司法拍卖房屋的行为，相关的保证金就可以退回。

如果法院没有撤销阿奇的竞买房屋的行为，人民法院是不可能将定金退还的。

如果此次网络司法拍卖行为最终被人民法院撤销。阿奇认为人民法院的拍卖行为违法，致使其合法权益造成损害的，可以依法申请国家赔偿。

方弘：因为法院对相关的税费没有明确公示导致很多人参与竞拍。在这种情况下，这样的竞拍是不是一个有效的拍卖行为？

法院又是否应该主动得承担相应的责任以及及时得纠错并弥补给竞拍人带来的损失呢？

这是这个案件可能给我们带来的思考。

另外一个重要的问题就是大家非常关心法拍房到底能不能买。因为有些时候，法拍房确实是低于市场价格，购买法拍房的风险是什么？

贺攀科律师：如果大家想购买法拍房，必须要注意以下几点：

首先，需要对该房屋本身的权属情况进行了解。这其中最主要的就是该房屋是否已经办理了房屋产权登记证书。如果办了产权证，就要进一步了解是什么时候办的，距今有多长时间了。因为产权证的办理时间直接关系着房屋过户时可能产生的相关的税种以及税费。

一定要注意：如果房屋本身在交易时还没有产权证，可能还会涉及到需要补交相关的土地出让费用。如果土地出让费用没有补交完毕，该房屋的过户手续也是办不了的。

第二、一定要了解房屋产权人的相关情况。例如，该房屋是否属于产权人的唯一住房等相关情况，这直接关系着房屋交易过程中是否要缴纳的税种。

第三、需要对房屋的现状以及使用情况进行了解。举个例子，房屋目前是否有人在里面居住或者是否存在房屋已经被合法租赁给第三人的情况。如果房屋已经合法得租给第三人。那么，买卖不破租赁。

如果你交了相关的费用，甚至是办理了过户登记之后，该房屋还需要等第三人的租赁期到期之后才能将房屋的使用权转给购买人。

方弘：也就是说法拍房并不是不能买，它在价格上确实是有优势的。如果想买，建议您还是请专业的律师给您提供一些专业又可靠的建议。这样您竞拍下来，才会比较放心。

另外，我们也希望法院的工作在合法的基础上，也能够尽量的尽情尽理！

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