其他
新冠肺炎疫情期间广州市租金“缓、减、免”问题的法律分析及实操建议
背景
最近有商业地产运营商向承租人推出减免租金等优惠措施，与租户共同对抗此次疫情。
今年1月30日，广州市房地产租赁协会发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》，代表全市所有住房租赁行业经营业主向房东号召主动减租。随后，广东省公寓管理协会、深圳龙岗区以及福田区也纷纷响应。
疫情影响期间，租金缓交、减交或免交的优惠政策或倡议固然为承租人减少了损失，相反，出租方则承担了这部分损失。在此期间，租赁物业的租金是否应该“缓、减、免”？法律依据是什么？如果需要缓、减、免该怎么做比较好？接下来我们将从三个方面进行分析。
第一部分 全国有代表性的案例及分析
以下为非典期间有代表性的租赁合同纠纷案例汇总：
引发纠纷的原因大致可以分为两种：1.疫情期间虽可以继续营业，但是生意惨淡，换言之，租赁合同在客观上仍然可以继续履行，但是租金不作调整，对一方显失公平。
2.疫情期间响应政府号召或者应政府要求关门歇业的，换言之，此期间承租的物业虽然交付承租人，但由于疫情防控，政府采取行政措施导致承租的物业彻底无法使用。
而针对非典期间是否应该“缓、减、免”租赁物业的租金问题，司法判例中个案情况不同，没有一个统一的尺度。从以上判例来看，部分案件支持免租、部分案件支持减租，部分案件免违约金、也有部分案件不支持减免租金及违约金。大部分案件审判逻辑都适用了“公平原则”，法院从案件事实本身出发，结合疫情对使用承租物业的影响程度，出租人及承租人的利益和实际发生的损失等综合考虑。
从支持因非典疫情减免租金的判决文书分析可得出：在疫情发生之前，承租人没有违约，且绝大部分承租人因非典原因而被相关行政机关通知被迫停止经营活动。由此可见，合同目的是否可以实现、合同是否可以继续履行、继续履行是否存在对一方当事人造成极大不公平或者利益受到极大损害、承租人是否因传染病疫情而被迫停止经营、是否有替代经营方式、疫情持续时间、租金或违约金如果不作调整是否显失公平等等是法院是否酌情缓、减、免租金或违约金的重要考量因素。
第二部分 租赁合同纠纷涉及的主要法律依据
二、情势变更《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条确立了情势变更原则。即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
而在即将生效的《民法典（草案）》第五百三十三条里，情势变更原则表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
对于情势变更的适用，需要当事人主动提出适用，由法院判断是否满足情势变更的适用条件，法院并不能主动适用。
而且法院对于情势变更的内部审批程序严格，适用标准严格。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条提出，人民法院应慎重适用情势变更原则，要合理区分情势变更与商业风险，严格履行适用情势变更的相关审核程序。
《最高人民法院关于正确适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条提出，要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用情势变更原则。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。这很大程度上增加了情势变更制度的适用难度。
由此可见，法院对于情势变更的适用持谨慎态度。当事人如果主张适用情势变更，需要更加注意证明合同变更或者解除合同的公平性、必要性与合理性。
三、公平原则1． 《民法总则》第六条规定了公平原则：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
2. 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条规定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
该通知虽已因最高人民法院于2013年4月8日施行的决定（法释〔2013〕7号）而被废止，但该通知确立的审理非典时期的相关案件的思路对于新型肺炎疫情背景下产生的合同纠纷具有极大的参考价值和指导意义。
3. 2020年2月6日，广东省人民政府新闻办公室召开广东省政府新闻办疫情防控第十二场新闻发布会，关于合同是否解除、租金延期支付和减负问题，广东省高级人民法院副院长胡鹰作出官方回答：“因政府采取防控措施导致合同无法履行，或者由于疫情影响致使合同目的无法实现的，首先要依法保障相关当事人的民事请求权；同时要根据具体案情，结合当事人约定、所在地疫情的影响程度等因素，综合考虑合同是否解除及损失承担，总体应当适用公平原则处理。对于旅游、住宿、餐饮、运输等服务合同，因疫情致使合同目的无法实现，当事人一方请求解除合同、返还已支付的费用的，在查证属实后一般应考虑依法予以支持；对于租赁合同，因疫情致使合同权利义务显失公平的，可根据实际情况依法予以调整。”
4. 2020年2月9日，广东省高级人民法院发布《广东疫情防控民事行政审判通告》，通告指出要妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。
四、相关租金减免政策（一） 2020年2月6日，广东省政府正式印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》（下称《复工复产措施》），其中第（九）条明确了减轻企业租金负担，即“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”
（二） 2020年2月6日，广州市人民政府第15届100次常务会审议通过《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》（下称《中小微企业十五条措施》），其中第八条、第九条明确了降低中小微企业的房租成本、降低专业市场租金。
具体为：第八条“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。对于因疫情所减免的租金，在国企年度经营业绩考核中予以剔除。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金，对执行情况较好的视情况予以奖励，并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。”
第九条：“承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。对租用其他物业经营的，鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金，鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。对执行情况较好的由市商务发展专项资金给予重点扶持，并在今后的市场转型升级中加大支持力度。”
结合以上案例及相关法律法规、政策，我们认为，对于新冠肺炎疫情期间租赁物业的租金是否应该“缓、减、免”的问题，不能一概而论，应当综合考虑疫情对个案的影响程度、是否有因政府采取疫情防控行政措施介入导致合同不能履行、是否有可替代方式经营或使用物业的方式等情况，且有导致合同不能履行、因疫情无法履行、或不调整租金或违约金会显示公平的情形，另外还要看证据和实际损失情况等进行综合分析，不宜对出租人进行道德绑架，但承租人的诉权也应当受保障。
特别提示：个案是否适用不可抗力、情势变更或公平原则调整，最终由法院进行判断，承租人个人主观判断有误并拒付租金，可能需要承担违约责任。
第三部分 启动“缓、减、免”的程序及协商谈判注意事项
（一）承租人角度1. 查看合同条款仔细检查签订的租赁合同中是否有关于不可抗力、情势变更、租金减免等内容的条款，例如是否有“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营应减免该期间租金的约定”等，为主张租金的调整寻找合同依据。
2. 及时通知，积极协商对于因新型冠状病毒肺炎疫情而导致承租人经营困难等情形，承租人应尽快将承租人遭遇到的经营困难信息通知出租人，同时提供相关的如被行政机关通知歇业的通知书、疫情期间与去年同期对比的收入支出证据资料等证据，以书面方式通知出租人。同时，向出租人寄发《租金缓交/减免申请书》，表达想要积极协商“缓、减、免”租金的意愿。
出租人发送以上通知最好是在租金支付日期之前，避免产生不必要的违约纠纷。
最后如果双方协商一致，就双方达成的协议内容签订《补充协议》，将双方意思固定下来，以免日后发生争议。
3. 进一步函告或通过法律途径解决如果双方协商不成，出租人确有证据证明应当“缓、减、免”租金的，可以委托律师向对方发送律师函进行函告，以期进一步协商。出租人也可通过诉讼、仲裁等法律途径解决争议。
（二）出租人角度1. 先行通知对于国有资产类经营用房的出租人，根据2020年2月6日，广东省政府正式印发的《复工复产措施》的规定，对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，应当书面通知免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。
对于属于市属和区属国有企业的出租人或属于承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，根据2020年2月6日，广州市政府通过的《中小微企业十五条措施》第八条、第九条的规定，对用于线下商业实体店经营的中小微企业或专业批发市场内的租户，应当书面通知进行两个月租金的减免。
对于其它性质物业的出租人，有主动给予租金“缓、减、免”优惠的意思的，可将优惠方式通知出租人。
2. 达成书面协议如果出租人与承租人对租金“缓、减、免”达成协议，最好签订一份《补充协议》固定双方意思；另外还要约定减免租金后对应的税费承担主体，因为减免租金后税费仍然存在。
二、谈判与和解的注意事项对于租金“缓、减、免”的问题，我们希望租赁双方能够通过谈判协商与和解的方式和平解决，双方在谈判与和解过程中应当注意以下事项：（一）充分明白疫情出现并非导致所有租金都应缓减免，真实表达双方遭遇的困难及诉求。疫情面前，全社会的经济活动都将受到影响，经营收入下降不可避免，租赁双方是相互依存的共生体，只有在疫情面前互相体谅、共同扶持才可能在疫情过后共同发展。
（二）时刻关注国家及地方政策文件。2020年2月6日，广东省政府正式印发的《复工复产措施》，仅对少部分物业的租金减免作出了规定，对其他物业租赁租金仅仅是倡议，广州市政府审议通过的《中小微企业十五条措施》也是如此，大家可时刻关注政府是否出台其它相关文件，为谈判协商提供现实的政策依据。
（三）时刻沟通疫情对物业使用和自身经营的影响，合法合规使用物业。承租人及时向出租人报告经营情况，例如自己是否营业、如何经营、客流、营业收入、经营支出、损失等；出租人也要及时向承租人了解经营情况，如果承租人租赁物业作商场、餐饮等人员聚集的场所使用的，要提示承租人使用物业经营期间，要按政府要求的疫情防控措施合法合规经营。
结 语
当前新型冠状病毒肺炎疫情形势严峻，广州市宣布启动一级防控措施，应急救灾是当务之急，这需要租赁双方齐心协力应对疫情。建议明显不符合缓、减、免租金条件的承租人不要执意要求租金缓减免，也建议出租人积极对符合条件的租户进行租金缓减免，宽容对待疫情中的民事争议和损失。如果产生租金争议，建议租赁双方采取温和的协商方式，相互理解，共克时艰。
1
作者简介
张伶娟律师
盈科广州房地产法律事务部 主任
盈科全国房地产专业委员会第一届、第二届、第三届 副主任
广州市律师协会第九届房地产法律业务专业委员会 秘书长
广东省律师协会执行与不良资产专业委员会 委员
盈科全国房地产与建设工程十佳律师
专业领域：
房地产（包括城市更新）、大型基础设施建设（包括PPP）、金融（包括不良资产）、公司事务
·国内直投、直营、直管的一体化管理律师事务所
·《THE LAWYER》杂志蝉联亚太地区规模最大律师事务所
·联合国南南合作全球智库五大创始机构之一
·在中国大陆拥有76家分所
·盈科全球法律服务网络覆盖海外81个国家的140个国际城市
致力于在全球范围内为客户提供“一站式”商务法律服务，努力发挥国际化商务律师事务所的优势，整合全球资源，提供优质、高效、满意的法律服务。
【招聘优秀法律人】
盈科律师事务所是我们共同的家，有超过8862名中国执业律师共同选择盈科！如果您与我们一样，勤奋、专业，怀揣着法律人的情怀与梦想，坚定律师专业化发展道路、立志于创新法律服务产品、开拓法律服务市场，请与我们联系！
诚信 开放 包容 共享
联系电话：
胡女士13750027487
翁女士13631469378
招募邮箱：
guangzhou-hr@yingkelawyer.com
欢迎关注我们
地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号
凯华国际中心7.8.9楼（510623）
喜欢的就点个赞吧~~~