杭州一TOD项目濒临倒闭？9万方体量营业品牌仅10家 | 伪命TOD
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编者按
项目基础信息
项目名：谋·立方
开业时间：2018年6月
项目体量：9万㎡
项目地址：杭州临平区南苑街道乔莫西路285号，地铁9号线翁梅站
从“时尚魔方中心”到“谋·立方”
3次更名并不奏效
作为杭州余杭最早的地铁上盖综合体，谋·立方自出生起，就不顺遂。
项目从2010年开始拿地开发，2014年8月完工后，就有消息称商场将于2015年年底正式开业，后因招商等问题，硬生生被搁置了几年。
直到2017年4月，绿地接手，将项目从时尚魔方中心更名为绿地艺尚魔方，并且重新进行装修改造，准备将它打造为一个具有超级IP泰迪熊主题的游乐商业中心，集合影院、精品超市、真冰场、儿童游乐、餐饮、娱乐等众多业态。
据相关媒体报道，2018年6月底绿地艺尚魔方正式开业当日，吸引客流5万人次，营业额近千万。
有消费者回忆，绿地艺尚魔方的开业，确实在一定程度上填补了翁梅一带商业空白。但好景不长，开业一段时间后，绿地艺尚魔方客流下滑明显；反倒是相距2站地铁的余之城，因其强大的品牌矩阵，区域首个真冰溜冰场等首创场景，以及稳定的运营能力，表现可圈可点。
新商网此次探访，发现项目又已更名，如今名为谋·立方。
9万㎡体量营业品牌仅10家
再开业或遥遥无期
据谋·立方公众号披露，项目全新定位全国品牌企业渠道赋能中心，是一个全国首创的采用互联网模式产商深度融合的综合体，由70%产业+30%商业配套组成；总建面90000㎡，招租面积58000㎡，其中商业面积约20000㎡。从其宣传海报可知，商业定位方面，谋·立方主打“潮趣体验 时尚零售聚合地”。
此前，已有媒体透露，谋·立方将于今年5月开业，但现实情况是：再开业或遥遥无期。
新商网实探发现，项目目前只有10家品牌正常营业，分别为一楼的霸王茶姬、瑞幸咖啡、牛福爷、肯德基、可乐叔叔便利店、三大营、稻状元，3楼的张亮麻辣烫、新发现，以及5楼的开乐迪KTV。
从交通便捷性方面考虑，项目其实很占优势。从翁梅地铁站下来，便可直达谋·立方3F，但半掩着的卷闸门似乎在说：“我还没准备好迎接客人。”
事实如此，三楼入口处开了家小面积的张亮麻辣烫，且预计平时靠外卖为主。再往里走，就仅剩一家新发现。往上，通往4楼的扶梯均设置了止步关卡；向下，二楼更是漆黑一片，仅在一楼有些许生机。
新商网联系项目方询问何时开业，对方回复暂未确定。
商业“趋同效应”下
“邻居”泽怀广场面露难色
一街之隔的泽怀广场几乎和谋·立方拥有同样地段、同样体量。
2019年开业之初，凭借麦当劳、星巴克、永辉超市、海底捞等知名品牌的引入，可谓风头无两。据新商网了解，其还从谋·立方挖走了些许品牌。
时至今日，麦当劳、星巴克、永辉超市、海底捞依旧，但项目人气已大不如前。
新商网实探时发现：
1、周三下午3时-4时，全场客流不足百人；
2、场内动线混乱，光纤昏暗，很多冷区死角；
3、开业率低，仅剩60余家门店正常营业；
4、品牌级次偏低，大部分为不知名品牌；
5、业态规划混乱，寸土寸金的一楼，空铺率高，还有一大批打折工厂店；
6、营销活动小打小闹，影响力偏弱；
7、联通地铁的出入口欠缺场景营销......
（图注：没有工作人员的服务台）
（图注：黄金一楼的打折店铺）
（图注：货架空荡的母婴店）
（图注：较为简陋的母婴室）
（图注：毫无特色的地铁联通出入口）
长此以往，泽怀广场怕是会愈加趋同谋·立方？
精细化运营能力欠缺
TOD也并非“万金油”
其实，从交通区位出发，不管是谋·立方，还是泽怀广场，都是较早一批抢占地铁红利的项目；且项目周边居住氛围浓厚，商业竞争又相对较弱；如今沦落至此，归根结底还是欠缺商业的精细化运营能力。
先看项目硬件设施，两个项目都存在较多的动线死角，这为后期招商埋下了隐患；装修满满的廉价感，也是消费者一大槽点：“商场内到处是脏脏的，门口停满电瓶车，场内很多空铺也不管，很多店员休息就睡在公区的长椅上，商场没人管理，比较影响购物体验。”有消费者向新商网反应。
再看品牌矩阵，泽怀广场虽说优于谋·立方，但从目前大面积空铺可知，消费者其实并不买账，要想令项目立足市场，顺势的品牌调改是必经之路，实时洞察目标消费者需求，匹配市场最新趋势，半年一小调，三年一大调，需不断给予消费者新鲜感和品质感。
据首店早知道报道，2023年上半年，包括杭州湖滨银泰in77、杭州西溪印象城等头部项目调改品牌均达40家以上，可见调改在购物中心后期运营中的重要地位。
营销后劲不足，也不利于项目蓄势，辐射更广群体。毕竟，在这个人人自媒体的时代，任何一场活动都有可能在互联网发酵，最终“引爆”市场，凭借极强话题度，持续为项目引流。在本次实探过程中，泽怀广场正在推《暑期电影节》活动，但不管是活动的推广，还是现场落地，都略显随意。
（图注：略显简陋的暑期电音节场地）
在商业地产竞争内卷严重的今天，仅靠TOD已不足以作为项目凸显竞争力的核心，区位、定位、规划设计、招商、运营......等每个环节环环相扣，缺一不可。
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