货值8100亿，这家房企怎么做到的？
3月6日，福晟集团举行了25周年庆典暨战略发布会，同时交出了一份漂亮的成绩单：2017年进入全国房企45强，新增土地储备跃居全国第七；2018年1月11日，福晟国际正式登陆香港资本市场；2020年冲刺千亿。
”过去的这一年，福晟从默默无闻到一鸣惊人，在业内被贴上了很多标签，比如“黑马”、“土地收割机”、“地产+建筑”双轮驱动模式……
为何福晟能够收获如此多的标签？千亿目标的提出基于哪些考虑？支撑福晟爆发式增长的保障体系是如何建设的？
近日，乐居财经走进这家黑马房企，破解出了这家企业不一样的优秀基因。
战略：弯道超车做大规模 目标直指行业30强
相关研究机构统计数据显示，2017年房地产行业已有17家企业达到千亿规模。展望未来，进入千亿俱乐部的将不少于30家。
老司机会说，当你以200英里时速拐弯超越的时候，千万别看墙，一定要盯着路。所以，在这场地产行业赛道上，谁能把路看清楚了，谁就能获得先机。
路就是企业战略。好的战略，能使企业不至于彷徨在荒野里，也不至于钻在牛角尖里迷茫。
很多房企制定的战略都是三年或者五年，很少有十年以上的战略布局。但是福晟不一样，做好中长期规划，下定决心在地产行业内扎根，扩大版图、做出实力。
福晟制定了具有有可持续性十年发展战略，为做大企业保驾护航：2016-2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，且力争2020年进入千亿阵营。其中，从2016到2020年是企业战略“突围年”，从2021年到2025年是企业战略的“升级年”。
对此，福晟的逻辑是——未来中国房地产30强或将占据行业50%甚至70%的市场份额，行业集中度加剧下，未来房企没有规模，就将没有话语权。其次，未来3到5年后，没有1000亿规模，你就不能说自己是大型开发商，1000亿是大房企的门槛，更是企业的未来安全边界。
福晟强调，未来房企没有小而美，福晟选择是“坚定做大规模。”千亿不是终极目标，福晟的终极目标是基业长青。
在3月6日的发布会上，福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强首次将地产板块未来三年的销售目标公开：2018年600亿、2019年900亿、2020年1300亿。福晟坚持“H+4”（一区两湾四核心）聚集、深耕战略。（H：粤港澳大湾区、环杭州湾大湾区是左右的“|”，海西城市群是中间的“—”；4：长沙、武汉、郑州、天津。）
如何实现三年连级跳的增长？福晟集团战略着力点分解非常细，每一年每一步都很扎实。2018年做实“产品线、销售、体系搭建、品牌完善”；2019年做深“城市占有率、区域深耕、产品优化、资本形象提升”；2020年做强“多元化和产业链”。
福晟战略布局，不仅在地产板块，在建筑、金融、商业等相关领域也在不断拓展，从而形成多板块的协同发展，“地产+建筑”双轮驱动，提升整体竞争力，未来也将走得更为稳健。
土储：8100亿货值 为冲刺千亿提供了充足的弹药
千亿销售，始于土储。2017年，福晟集团横空出世，就是凭借拿地王牌军“飞虎队”让全行业知晓。
克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜中，福晟新增土地货值达到了3199.4亿元，位居榜单第7位，新增土地建面1786.9万平方米，主要分布在一二线城市，占比近80%。
两年多时间，福晟一举拿下107个项目，总占地面积约2000万平方米，总建筑面积5500万平方米，总货值达8100亿元。
福晟主要采取收购的方式拓展项目，2017年新增的54个项目中，有36个为收购项目，收购项目的新增建面占到了总量的86%。2014年福晟进入深圳后，迅速在惠州、中山等地完成多个项目落地，加速粤港湾区域落子。通过收购拿地，福晟也能更好的控制成本。
能够在短时间内并购大量项目，主要是因为福晟成立了一支以并购拿地为主要职责的飞虎队。福晟飞虎队成立于2015年9月，目前已经有300多名队员。
福晟的“飞虎队”共分为十个大队，福晟集团董事局主席潘伟明任飞虎队队长，相当于把董事会最快的决策放到了投资现场。飞虎队共有八个区域分队，负责不同区域具体的收并购事宜；支援大队负责审核、支持等功能。当区域大队与支援大队意见发生分歧时，由机动大队做进一步调研与评判，以给予董事长决策。这样的组织架构保证了福晟能够在握住机遇的同时，实现快速决策。
在拿地的边界和纪律上，福晟也有一套自己的打法。大方向上，福晟要求项目80%来自于收并购，20%来自于招拍挂市场。具体拿地上，福晟拿地有3大准则：在业态选择上，坚持优先收购住宅项目，截止目前，福晟并购项目80%是住宅项目，20%为商业项目；在城市选择上，强调进入一二线城市的拿地要占总货值的80%，而剩余20%则为二类三四线城市，即部分优质三线城市，以及部分一线城市的溢出市场，事实也是如此，福晟8100亿元的货值中，有80%来自一二线城市，20%来自三四线城市；在并购类型上，主要面向两种项目，一是郑州和深圳的大型旧改项目，相对来说周期较长，但福晟考虑的是这些旧改大多利润相对不错；另外一种是二级开发项目，飞虎队拿下的，多数是在3到4个月内就能开工的高周转标准项目。
“建筑+地产”双轮驱动，多板块互相支撑更为稳健
福晟不仅在地产板块，在建筑等相关领域也在不断拓展，从而形成双轮驱动、多业务协同、全产业链的生态圈。
2017年，福建六建建设集团已位居中国建筑行业22强。这家2006年被福晟集团收至麾下的工程施工总承包企业，施工项目遍及福建、河南、重庆、江苏、山东、新疆等十余个省市。建筑板块除了给福晟集团带来业绩的直接贡献之外，还给地产业务带来强有力的支持。
首先，从设计到施工的产业链一体化，可以加快整体开发进度，促进高周转运营；其次，一体化的运作下，能更好的确保工程质量和进行成本控制；第三，在目前行业集中度不断提升的情况下，凭借六建的优势，或将给福晟带来更多的并购与发展机会；最后，能够和地产行业形成行业周期的互补，弱化风险，让福晟集团走得更为稳健。
在商业板块，福晟2018年将开始发力。福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋在会上发布“officetree”商务智慧体。这个产品以“智慧、连接、共享、生长”为理念，激发商务生活的新场景和新可能，为企业和白领员工创造更具体验感、更多彩、更快乐的办公生活模式。它以福晟集团旗下的写字楼项目为承载基础，覆盖从写字楼开发、运营、创新的全过程，企业、客户及潜在商务集群在此共生长、同发展。
Officetree是一个不断生长的生命体，它有着清晰的发展目标。未来五年，福晟计划新增商办体量超过200万平方米，业务遍及粤港澳大湾区、环杭州湾大湾区、海西城市群、长沙、武汉、郑州、天津及其他有发展潜力的城市。
人才：“千亿千人千房” 打造发展永动机
进入千亿时代，房企“抢人”大战也是一触即发。
福晟秉承着“人才储备高于土地储备”的战略思想，以战略为牵引，人才为基石，把人才引进与培养当做福晟发展的永动机。
目前，福晟集团已形成由“福星、福鹰、福相、福将、福帅”构成的“五福”计划多层次人才培养体系，五者按照“3691”为时间跨度，缔造了一条“立体化、高运转、多层次、全体系”的人才供应链。
以“福帅计划”与“福星计划”为例：最近五年，最常提的就是怎么做合伙人机制，但很多都仍停留于“跟随者”层面之上。而“福帅计划”则强调要与帅才共享硕果，通过少有的“送股权”“高授权”形式实现目前业内“唯一的”“真正的”合伙人机制，以共享胸怀吸引地产精英。
首先在知识型时代下，福晟真正视员工个人知识与能力为资本，为福帅合伙人送出10%干股，让福帅真正把福晟事业当作自身梦想，全力以赴，共同打拼；其次是给予他们高度授权，福帅有权自己选用麾下优秀的“福相”“福鹰”等，组建其自身强力团队。
因此，福晟对于福帅的人才素质要求相应也就极高，提出福帅应是行业顶尖人才的再升级，能够直接担任前沿部队的总指挥，他们不但拥有行业多年的征战经验，还对未来行业极具洞察能力，应是高精尖的综合性人才。
而 “福星计划”作为福晟集团面向国内外一流高校精英学子开展的管理培训生专项招聘培养计划，强调优速成长。旨在通过三年重点培养与经验积累，让“福星”们在短期内即可走上管理或专业岗位，迅速成为福晟集团未来发展的中坚力量。
目前“福星计划”培养硕果颇丰，近三年中高层破格提拔成功人员中，85%以上均来自于福星队伍，“3年升中层，6年成为中心负责人，9年当高管，一心一意与福晟共成长。”已成为无数福星成长案例的缩影，为福晟未来发展提供了坚实保障。
福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁吴继红表示，在人力资源已逐渐上升至人力资本的新时代下，福晟将致力于打造赋能型组织，坚持赋能员工，让员工在福晟提供的平台上创造自己的所求，让有思想、有创意的人，能够在福晟这个大平台上掌握资源，将自己的想法和创意，变成真实的商品，同时与企业共享利益。人力资源与企业战略之间的协同效率至关重要，因此福晟需做的一个非常重要的事，便是让员工和组织之间创造一个共享的平台，将企业需求，转化为他们需求，从而形成大家的共同事业所需。
资本：拓展融资渠道 未来发展驶入快车道
2018年1月11日，福晟国际登陆香港资本市场，迈向新里程。同时也预示了福晟未来融资渠道将更加通畅，可以获得更多的资金来源，而福晟的发展也无疑进入到了快速车道。
除此之外，2018年福晟还将与各大金融机构成立各种形式的并购基金拿地基金，为福晟提供充足资金，也为其飞虎队的开疆拓土提供更多动力和资本。庆典仪式当天，福晟集团就与十多家大型金融机构签订了战略合作协议。
文化： 与战略伙伴共赢 与优秀员工共享
一个企业，短期看产品服务，中期看战略，长期看文化。除了漂亮的业绩，留给社会的一定是它的企业文化和价值观。
在3月6日的福晟25周年庆上，现场播放了一部纪录片——《福晟芳华》，福晟集团董事局主席潘伟明看完感动得哭了。
一位大型房企掌门人，此刻流露出了他最真实的一面，也道出了他的价值观和福晟的文化理念：“与战略伙伴共赢，与优秀员工共享”。
潘伟明回忆起1993 年“下海”经历的那段没有资金、没有资源的艰苦岁月，坦言不易。
上世纪九十年代，钢筋市场正从计划经济向市场经济转轨，大大小小的钢厂很多，钢材质量参差不齐。当时质量好的钢筋 2000 块一吨，质量差的每吨可以便宜500块。在福晟创业初期，资金非常有限，但去购买钢材的时候，他亲自去钢材市场买，都是挑质量最好的。晚上还会亲自去工地施工现场看工人浇筑楼板到天亮。因为楼板浇筑必须一气呵成，否则楼板就会出现裂缝渗水。
“我们宁愿自己辛苦一点，工程进度慢一点，也一定要保证工程质量，让百姓买到放心的好房子。福晟就是这样一步一步地走过来。一些人做生意很多时候是你算计我、我算计你，你坑我、我坑你，每天在琢磨怎么“下套”。25 年来，我则从没这样做过，我每时每刻提醒自己，福晟宁愿发展慢一点，都不能骗人、坑人、害人，不能做违背良心的事。”
吃亏是福，是潘伟明经常和员工提到的一个词。“刚开始很多福晟员工不一定理解，会觉得被欺负了，现在回过头来看这个是非常对的。我常跟团队讲，一定不能让合作伙伴吃亏，不能让合作伙伴后悔。我们要跟合作伙伴共同把事业做强做大，去赚取更多合法合规的钱、对得起自己良心的钱。凡是合作伙伴做不到的，我们不要强求人家做到；凡是合作伙伴有困难的，我们要主动担当；凡是合作伙伴需要帮助的，我们主动伸出友谊的手去帮助。这样我们与合作伙伴才会走得更远，才能实现共赢。”
虽然福晟的土地储备量已经遥遥领先，但是潘伟明认为，人才战略高于土地战略，人才储备重于土地储备。企业要走得长远、要打造百年老店，就必须找到一批志同道合、有活力、有战斗力、愿意跟着福晟去干一番事业的人。
“用好人、分好钱”，也是潘伟明经常挂在嘴边说的一句话，他希望有更多智者、能人、达人加盟福晟，让他们在福晟不会感到失望，让他们在福晟感到幸福，让他们在福晟感到有奔头。
可以看出，福晟的千亿机会不是一蹴而就，它已经建立了一个多板块相互支撑的完整体系。
随着资本运作的不断成熟，人才与土地储备的不断充实，产品运营能力的不断提升，福晟的千亿之路无疑将会更加通畅。
福晟，不仅是一批黑马，更是一匹继续加速奔跑的骏马。此刻，正向着千亿方向狂奔。
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