地铁车辆段上盖首秀初露真容，官湖旧村改造细节独家曝光！

进入传统的楼市旺季，大家总是盼着能有新项目为楼市带来新的兴奋点。

会是它吗？

如果当市面上别墅、复式产品也变得司空见惯，旧改项目遍地开花，产城项目也开卖住宅，交通枢纽项目会是一个更好的噱头吗？

去年年底拿地的地铁十三号线官湖车辆段上盖项目据说很快就要来凑黄金周热闹了。

实地探营

项目位于地铁十三号线官湖站附近，可从市区乘坐地铁五号线到鱼珠站，再转乘十三号线，9站到官湖站。

官湖站目前只有A、B两个出口，均位于环城路的南侧。

楼盘就位于两个地铁口的西面位置。

据称，因为地下需预留地铁车辆摆放位置，所以某些建筑首层会被抬高。

东面一座约3-4层高、平台逐层递进、最靠近地铁的建筑是未来的售楼部。

北面几座高层塔楼，就是未来要开售的首期住宅了。售楼部和塔楼距离地铁站的距离大约在500-800米左右。

53栋23层洋房+8栋叠墅

据了解，品秀星图项目规划有53栋23层的洋房和8栋叠墅。

洋房2梯6户，户型从78㎡两房到121㎡四房不等，其中三房单位有109㎡和111㎡两种户型。

▲项目户型图

小区规划有两所幼儿园，一所公立初中，一所公立小学。

粗略估算小区建成之后，整个小区共有住宅7000多套，数量相当大。

按每户3人计算，未来这个社区将至少入住2万人以上。

项目价格未定，会参考周边，大概幅度在2万-3万之间。

▲项目效果图

周边环境尚待改善

尽管有未来可以憧憬，但项目周边环境仍处于乡郊的状态。

除了地铁，附近没有见到公交车。

小编沿着环城路走了接近1公里，沿路基本是修车店，找不到日常消费的商店。

目前项目周边，除了比较大的住宅小区锦绣天伦、中海联睿品外，其他用地多数为工业及仓储所用。

项目不远处有新塘牛仔城、物流产业园、货运市场、永和工业园等大型的批发、运输、生产场地。

目前，周边整体的建设和生活、商业、文化配套还非常缺乏。

年底要开业的万达广场，在距离项目大约3.4公里，驾车需要8分钟。

其它的配套则要等新塘TOD周边的配套建成后，整体的环境才会有所改善。

地铁必然是附近居民出行的主要交通工具，但除了连接市区的轨道交通之外，项目周边近距离的交通也非常需要有公交系统支持。

让居民的生活跟周边的环境像血管一样连接自如，才会带来深度的舒适感。

项目周边最近的二手楼锦绣天伦均价为2.1万元/㎡，富雅都市华庭均价在1.8万/㎡。

距离项目3公里的一手楼招商臻园售价3.3万-3.5万/㎡。

附近官湖村旧改细节独家曝光

而当小编穿过灰尘滚滚的马路，进入项目正对面的官湖村的时候，才感觉到一丝生活气息。

在官湖村的村口，设立了官湖村旧村改造展示中心。

但小编要进入参观的时候，却被工作人员告知只有本村村民才可以看沙盘。

▲微信公号旧改沙盘示意图

根据官网提供的资料，官湖村的改造总面积507亩，其中旧村约206亩，现状建筑面积约26万平方米；旧厂约301亩，现状建筑面积约40万平方米。

这些土地分布在环城路的南北两侧。

品秀星图正对面，是村庄，南侧则以厂房为主。

至于改造后的地块安排，沙盘信息则包括了艺术公园、联合办公、公寓、牛仔博物馆等花样繁多的功能。

但这一规划并未经过规划局审批，不知最终执行情况如何。

如果官湖村旧改进行顺利，在品秀星图和旧改的同时带动下，未来官湖板块或将成为增城下一个楼市热点。

项目背景

1、2017年7月10日，由越秀集团牵头，广州地铁集团、珠江实业共同参与发起设立“广州轨道交通城市更新基金”，总规模2000亿元，首期规模200亿元。

同时由越秀地产和广州地铁成立项目公司，对具体项目进行操盘。

项目开发完成后，再借助越秀地产旗下的商投和房托两个平台，对项目商业部分进行运营或资产证券化。

2、2017年12月1日，由广州地铁通过拍卖，以132亿元总价拿下土地，地块成交楼面价15937元/平米。成为当月全国成交面积最大、总价最高的地王。

3、2018年8月17日，项目开工奠基仪式举行。

专家说法：全盘考虑最重要

洪圣奇

香港的地铁是全世界唯一一个从建设到运营都不需政府补贴能盈利的地铁公司。

品秀星图是广州首个车辆段上盖项目，能有什么借鉴经验吗？

易居企业集团克而瑞香港首席分析师洪圣奇表示， 港铁成功的经验，得益于从拿地初期开始到物业开发、设计、后期管理过程的一系列细致的考虑。

在拿地之初，他们会对政府地块规划的密度、人流进行考量，预算有足够的盈利才规划物业开发。

而在物业开发的种类上，会尽量考虑多种功能，有酒店、办公楼、住宅，满足不同层次的市场需求。

▲地铁十三号线一期终点站-官湖车辆段远景

此外，如果在项目开发前期能跟规划部门商议好，地铁开通后怎么样跟周边的社区进行结合。

整个区域的交通网络，怎样跟公交车接驳，绿地、教育、医疗、公共用地综合利用等问题都完整统筹和考虑，效果才会更好。

目前广州还有多达34个新地铁枢纽在建，日后周边项目的开发模式，拭目以待。

采写 by  瞬间、大熊

本文版权归“广州地产派”所有，如需转载请在文后留言，允许后方可转载，并在文首注明来源。

你错过的

最近微信改版了

如果你错过了之前的推送

戳底部“阅读原文”

即可查看往期文章

点

阅读原文了解更多