广州首盘！区域首作！地价一万，楼价两万 ？

9月18日 南沙湾

9月21日 榄核

9月29日 庆盛

近期，不仅有建议要将南沙广州副中心的地位进一步提升为粤港澳大湾区中心。

南沙新区各个分区的最新控规也不断新鲜出炉。

除了核心的南沙湾片区，庆盛、榄核以及更早时候，今年1月份通过控规的东涌片区，这些板块的规划同样吸引人仔细研究一番。

从地理位置而言，无论是南沙旧城区金洲商圈还是蕉门河—新区府、南沙客运港板块，原本都是跟广州中心城区更加割裂、距离也更远的板块。

而南沙与番禺交界的东涌、鱼窝头这些片区，虽然更加靠近市中心，但事实上原本确是两区相交的真正郊区地带。

无论基础建设、配套还是人气都无法与核心区相提并论。

▲人烟稀少的鱼窝头体育文化广场

那么，最新的控规出来之后，原来无人关注的片区，会有新机会吗？

你知道吗？未来这些区域将会有更加多的住宅用地供应，而“先知先觉”的开发商也已经提前进驻。

这里即将有首个楼盘推出，同时最新的地价已破一万六！

目前南沙鱼窝头片区的首个商品住宅项目，是来自广东街坊都挺熟悉的“美的”。

为美的置业（前身为美的地产、美的旗下的地产公司）进驻广州首盘。

恰巧，它再过两天，11日还将正式在香港联交所主板挂牌交易。

看看它在广州交出来首份作业吧。

美的云筑

地址：南沙区东涌镇鱼窝头大道同兴路

发展商：美的置业

规模：占地面积4.5万㎡

             建筑面积约10万㎡

1

交通：距离庆盛枢纽约4公里

项目位于南沙区北部的东涌镇鱼窝头片区。

从天河中心区走南沙港快速或者华南快速、番禺大道基本上车程都可以控制在1小时内。

如果使用公共交通，最近的地铁站是直线距离约4公里外的四号线庆盛站。

从地铁站转乘公交还需要约20分钟才能到达。

2

配套：旧镇中心 各种配套完善

项目所在地原为鱼窝头镇中心（该镇2006年并入东涌镇），各种镇级的配套较为齐全。

比如鱼窝头农贸市场，以及番禺、南沙一带乡镇比较主流的商场天汇百汇等都在项目几分钟步行距离内。

▲项目周边的鱼窝头中心

既然是镇中心地段，教育资源也是相对集中的。

周边除现有的鱼窝头中心幼儿园外，项目还将在东南角配建公立幼儿园。

另外，根据2018年南沙区义务教育阶段招生办法，项目周边的鱼窝头社区、鱼窝头村、东深村等对口的小学是东涌二小，对口初中则是鱼窝头中学。

医疗方面，目前周边只有鱼窝头医院。

较大型的医院，如南沙、番禺两区的中心医院，驾车前往都要20分钟左右。

3

户型：有小面积赠送

楼盘分南北两区，中间以规划双向2车道的市政路分隔。

总共规划9栋住宅，其中北区5栋，南区4栋，均为23层高。

首期推出的是北区的1、2号楼，产品有90㎡三房和115㎡四房，两梯六户设计。

而目前开放了样板间的是90㎡三房户型，且为位于销售中心的异地样板间。

顺带一提，作为美的在广州的首个项目，美的云筑在交楼标准上也下了一点功夫。

项目采用了近年来新楼盘比较流行的智能家居：

90㎡三房

该户型为01、02、04、05单元，其中01、02单元朝南，04、05单元朝北。

而且，南向户型望小区湖景或园林，北向户型望其他建筑，景观差异较大。

以01单元为例，该户型客厅开间约3.5米，进深约7米，带约1.6米宽南向景观阳台。

厨房为“U”型布局，不带工作阳台，交楼时带趟门。

赠送的3件套（抽油烟机、燃气灶、消毒柜）都采用美的自家品牌。

卧室方面，两个次卧均约8㎡。

距离公卫较近的次卧报建时一半为阳台，按照阳台赠送一半面积来算，该卧室有四分之一的面积是赠送的。

值得一提的是，该卧室门口正对着公卫的镜子和洗手盆，可能会有买家介意。

另一个次卧则是带飘窗设计，可使用的空间相对多一点。

而两个次卧在01、05单元都是西朝向，可能会受到西晒的影响。

主卧为带衣帽间和卫浴的套房设计，带南向采光飘窗。

主卫和公卫一样赠送暖风型浴霸。

115㎡四房

该户型为03、06单元，目前暂未有样板间。

该户型带入户花园，并采用横厅设计。

带景观阳台的客厅与主卧都是南向，三个次卧为北向，餐厅和所有卧室都带飘窗。

主卧同样带衣帽间与卫浴，但卫生间正对着卧室的床。

4

价格：周边楼盘2万元/㎡左右

据销售介绍，楼盘在国庆期间开放了样板间，但目前由于还没拿到预售证，所以暂未开始销售。

预计将在10月底或者11月初开盘，并可能参考周边楼盘价格来定价。

小编查了一下，发现项目所在的鱼窝头片区一二手楼盘都比较稀少。

而在距离地铁更近的东涌镇中心，二手房源基本都在2万元/㎡以下。

距离稍远一点的黄阁板块，南沙保利城、方圆合景南沙水恋等一手项目均价约为2万-2.3万元/㎡。

楼盘所在地块在2017年10月由美的以11280元/㎡的楼面价夺得，周边东涌镇中心也有地块在今年初被中海以16549元/㎡的楼面价夺下。

地价都不低！

可见，未来，或者3万大关才会是发展商预期的市场价格。

▲东涌“一核、两城、两片、三带”规划结构

另外，项目销售人员表示，项目将以双合同方式销售是大概率的事情。

如果项目最终售价2万元/㎡左右，90㎡三房的总价大约200万元，按照双合同交易总首付普遍5成来估算，首付约100万元。

注意

项目周边除了东侧现有的市政路同兴路以及南北区之间规划的两车道市政路以外，西侧也规划有40米的次干道。

也就是说，整个楼盘都被市政路包围，可能会受到道路噪声影响。

▲项目东侧的同兴路

此外，项目在销售中心也公示了红线外的一些不利因素。

风评

项目最大的卖点之一，莫过于毗邻新兴的庆盛枢纽区块。

该区块目前有广深港高铁庆盛站与地铁四号线庆盛站，但周边土地尚处于待开发的状态。

▲庆盛高铁站与地铁站，目前两站客流量都偏少

而且，庆盛站目前只有6对高铁列车停靠，其中短途、跨省长途各3对，也从侧面反映了目前周边的发展程度并不高，缺乏人气。

▲庆盛站每日只有一对往返香港西九龙的列车，单程用时1小时

而近日公示的庆盛枢纽区块规划图，可见有不少规划利好。

▲庆盛枢纽区块批示公示图

根据公示图，区块内共规划了19宗高等院校用地以及多宗商务、商业设施用地，包括新鸿基今年5月夺得的商业服务业设施用地。

备受关注的广州交通大学选址之一也在区块内，而早前也有消息指香港科技大学将在庆盛建设分校……

如果这些都最终确定落实，这是又一个“大学城”的节奏？

此外，该区块还规划有11宗居住用地，规划居住人口2.1万人。

而未来该区块总的人口规模为19.6万人，说明有一部分居住人口将外溢到周边地区，美的云筑是近期可见的最近距离的一手项目之一。

虽然庆盛的规划利好众多，但是从目前较荒凉的状态发展为近20万人口的城市形态，并非一朝一夕的事。

是要等到发展逐渐成熟有更多的选择，还是现在就值得抢占先机投资未来？

   采写  by  小谷

   编辑  by  小谷

本文版权归“广州地产派”所有，如需转载请在文后留言，允许后方可转载，并在文首注明来源。

你错过的

最近微信改版了

如果你错过了之前的推送

戳底部“阅读原文”

即可查看往期文章

点

阅读原文了解更多