长租公寓PK产权公寓，首付两成起“1”字头，你买吗？
集体性质长租公寓可以化零为整出售几十年的使用权。而产权商业公寓则一度禁售个人。
只有使用权的长租公寓也可以贷款，但以企业法人名义购买的公寓却只能一次性付款。
去年12月20日起，广州扭转一度用力过猛的商服物业政策，规定2017年3月30日以前拿地的项目可以恢复个人购买。
就如上文所说，商业公寓的“心里不平衡”，也终于消除……
那么新的问题又来了，既然个人可以选择有产权的公寓，那些只有使用权的，会不会又没有人pick了呢？
第一站寓见汉溪
从地铁三号线汉溪长隆站A口出来后往左走，穿过立交桥约8-10分钟后便抵达项目售楼部。
其实项目就在汉溪村里面，属于汉溪村集体用地。其为发展商包租下来，售卖30年使用权，并由碧家国际社区（碧桂园）代为物业管理及返租运营。
周边基本是自建房出租公寓，同地段新建商品房小区的一房一厅小面积单位，月租金从2500-5000元不等(部分为小复式单位)。
汉溪村里面同样为集体性质用地并由物业包装后出租的小单身公寓，租金在1000-1800元/月不等。
折后单价1.6万-1.7万元/㎡
目前在售建筑面积约25-38㎡平层小户型，均带独立小阳台，基本上是单面采光，据说北楼跟南楼两栋楼共剩一百多套房源。
△现场仅一两台买家，与刚开售时门庭若市差异大
价格如何？目前买家购买可享受96折、99折以及5万抵8万的优惠，打完所有折扣后单价超1.7万元/㎡。
以在售返租类型的公寓单位，面积最小的24㎡单间为例，折后总价约43万元。
至少首付三成，约13万元就可以入手。最长可做5年期贷款（须有缴存公积金凭证），月供约5300元。另外，交楼时还需缴纳2.1万元的家电装修费用。
△单位计价单
虽说现场还有搞特价单位，但是也便宜不到哪里，均价都超1.6万元/㎡。
管理费也不便宜，为4.5元/㎡/月。
据介绍，项目返租的租金是77元/㎡/月。以24㎡户型为例，每月租金约1848元。
另外，还规定物业管理费用第6年开始每年递增3%。
买30年使用权 合同租赁期限20年？
虽说是对外售卖30年使用权，但是合同上的租赁期限却是20年，其余10年则写明为“承租人有权利在出租人享有使用权的剩余年限里继续使用租赁物至2049年9月27日止”。
根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。
因此，如果在不受法律保护的期限内，出现发展违租约或者遭遇拆迁等情况，买家就得重新通过诉讼来保障自己的权益。
且有酒店返租的房源，是每5年续签返租协议，要承担一点风险。
第二站公园汇
位于市桥迎星中路番禺儿童公园对面，也是一个出售使用权的集体性质公寓项目。
项目由番禺本地开发商与东沙村共同开发，于2012年3月26日签订协议，租赁期限为33年。目前出售的是25年的长租权。
个人购买了单位使用权后，既可自住也可由机构管理统一出租。目前项目已基本建好，最快可以在今年收楼。
小编在工作日下午到达项目，现场人气还不低。
复式单位1.3万-1.4万元/㎡ 首付2成起
对比第一个项目，这里人气高得多，也许跟项目的价格有关？
楼盘目前在售40-45㎡左右的复式单位，均价约1.3万-1.4万元/㎡，并且首付最低只要两成起！
以面积约45㎡的单位为例，折后总价约59万元。前三年租金为3600元/月。
需要指出的是，楼盘实际上规定的首付是最低五成。但具体操作为首笔款项两成，剩余三成可在两年内免息分期付清。
△项目计价单
如果按照使用面积计算，该户型均价约为8000元/㎡。
土地租赁合同13年使用权？
租赁期限是20年，但有效期是从2012年到2032年，实际使用权只剩下13年？
其实，还有一个补充协议就是续租13年，即截至2045年3月31日，也就是说共有约25年使用权。
第三站锦麟万博
第三个项目锦麟万博位置也不差，位于南大路边上，属于番禺万博板块的范围。但与目前万博其他在售的产权公寓不同，它属于集体性质用地，出让的也是使用权。
小编抵达该项目时已经是下午五点多。刚从样板房下来，就看到一男性买家豪爽地连续砸了好几个金蛋。据说他一口气入手了10套南向的单位！
目前，同一板块的商业性质复式公寓，如招商城市主场、同创誉城等，单价要去到3万元/㎡。而这里则号称，单价甚至不用过万？
因为价格低，使得这里的人气也更旺？
据了解，项目单位25年的使用权，最低单价只要9000多一方，均价1万元/㎡。
只有使用权的公寓与同板块周边的产权公寓，价差如此之大？怎么肥事？
其实，通过产品的户型图可以看到，单位均为5米层高的复式设计。但33㎡的复式单位，是以一个整体出售的。另外一个户型则名曰双钥匙户型，实际上是把一个复式，拆分成两个平层来出售。
单价最低不过万则是都按照使用面积计算的。
即33㎡的复式单位，总价60多万元。按使用面积66㎡计算，均价约为1万元/㎡；按建筑面积计算则为2万元/㎡。
△33㎡单位户型图
而另外47㎡的平层户型其实是复式单位的上层或者下层，价格也是约1万元/㎡。如果按照整套复式单位来购买，则均价1.7万元/㎡。
也就是说总价最低不到50万元。
47㎡户型下层（左）、上层（右）
据称，项目的付款方式可以首付最低三成，剩余的七成3年内免息分期付清。
楼盘47㎡的平层单位可以选择委托酒店管理，首年租金3000元/月，第二年3300元/月，第三年3600元/月。三年过后，再做协议。
什么人会pick？
在众多产权公寓产品恢复可售个人后，自住买家无论是选择商业性质的公寓或者住宅，均偏向于有产权的单位。
反而，只考虑租金回报的投资买家会更看重产品的低门槛、低首付等特点。
最后来看看专家是怎么说的：
肖文晓
克而瑞广州区域首席分析师
对于自住者的建议：购买只有使用权的长租公寓，可能是没有选择的选择。只有使用权的物业增值空间没有产权房大，以后换房，能否实现卖一买一，要打个问号。
对于投资者的建议：如果手中有闲钱，投资回报率还可以，开发商也有信誉的话，作为资产配置篮中的一个鸡蛋，可以考虑下。
采写 by 小吴
编辑 by 小谷
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