百万总价一手三房出现了！下定前让人犹豫的却是……
“纵里寻她千百度，暮然回首，那人却在灯火阑珊处”用这句话来形容楼盘并不恰当，但它的确是广州百万预算能买到的一手三房。
在哪里？从化。
百万预算是总价？是的，三房面积超小。
接下来不用再猜，直接进入主题。
保利花城纪
建筑面积约108万㎡
交通：距离地铁站3-5公里
楼盘位于从化江埔街灌村路，与温泉镇交界。从天河珠江新城驾车经华快、京港澳、大广等高速前往项目，需时约70分钟。
车程超过一个小时的原因，除了距离超过70公里外，主要就是楼盘距离最近的高速路出口还有约9公里，这段路的耗时也比较多。
如选择公共交通出行，从市中心搭乘地铁到达项目附近的东风站约1小时。不过，从该站到项目须绕行约5公里路，并且缺少能接驳项目的公交。
此外，在市内部分客运站也保留有往返从化汽车站的广从线班车，到从化汽车站可换乘公交到达项目附近。
项目周边公交站仅有约700米外的福上下社（御湖城）站，途经有从化13路公交线，可前往从化汽车站（距离从化客运站地铁站约800米）、增城白水寨等地。
△从化公交
小区还将配建约1.9万㎡公共交通场站，包含公交首末站及机动车/非机动车停放场，未来交通出行条件或将有所改善。
项目南侧大门外为双向两车道的灌村路（S355省道），是其目前与外界沟通的唯一必经之路。
根据规划，从化城区“三横三纵”主干路网格局组成之一的迎宾大道将会分别向东西延伸，其东延线将从项目南侧经过。道路建成通车后，项目与东风地铁站之间路程将拉直至3公里左右。
2
配套：两幼儿园+九年一贯制学校
楼盘是从化一个全新的百万大盘。可以说目前楼盘所在的区域并不在地铁14号线沿线，附近也只能是从化乡镇风貌。
但除了交通外，幼儿园、小学、医院等“三大件”在楼盘自身或者附近都有规划。
△项目规划效果图
另外，楼盘总体抬高一层，地面层为车库，第二层开始才是楼栋一层中空层，楼栋二层为物业管理用房，三层以上为住宅。
目前已开放位于销售中心旁的异地样板间，或于5月前后开盘，预计2022年开始交楼。
项目距离从化现有的街口广百商圈、江埔欣荣宏商圈均在5公里以上。据现场销售介绍，楼盘内部将建设1.45万㎡底层商铺以及1.6万㎡商业中心，日后在小区内也能满足部分消费需求。
△江埔欣荣宏商圈
教育方面，小区规划配套有两所幼儿园、一所45班九年一贯制学校，并且销售人员称配套园、校均为须移交从化区政府的公办教育资源，但目前并不确定会否是名校。
须要注意的是，学校或将于项目收楼前（预计2022年收楼）开始投入使用。但由于目前周边生源并不多，买家如有子女须在未来两年入读小学则要先核实清楚学校具体开学时间。
△学校效果图
目前从化较好的医疗资源，南医五院、从化区中医医院、从化区人民医院等均集中在距离项目约5公里以外的街口城区一带。
从目前已公布的从化区规划医院信息一览表来看，直达楼盘的迎宾大道东延线南侧、G105国道东侧地块将会是从化区中医医院（从化区人民医院）的新院址。
同时，附近还将新建从化区妇女儿童医院，但道路延长线与医院何时动工则暂不明确。
△迁建后从化区中医医院规划图
3
户型：68/77/90㎡都是三房
会有选择困难症？
楼盘占地约29万㎡，建筑面积约108万㎡，包含50栋高层洋房、180套联排别墅，规划总户数超8000户。
小区分为南、北、西三个地块，即将开售的是西地块的61㎡两房、68㎡三房、77㎡三房，以及南地块的90㎡三房、107㎡四房，为两梯四户或两梯六户布局，楼高均为27层。
刚听说楼盘有这么多超小面积的紧凑三房时，我们都挺好奇的。项目直接把目前市面上最流行的90㎡三房下调两档，变成80方以下的77㎡三房和70方以下的68㎡三房。
遗憾的是，68㎡三房没有样板房，所以除了图纸，我们没办法一赌这个可能是目前市面上最小面积三房单位的真容。
下面先重点说一下77㎡三房户型。
首先不能忽略的是，这个户型朝向为东南或者西南，在小面积户型中算是不错。
该户型单阳台设计，客厅面积不大，但比较神奇的是主人房还带有独立套间。
△客厅与餐厅
但不足之处则是其中一个卧室面积真的比较小，估计放不下正常尺寸的床。该房间的门还正对洗手间门口。
现场销售提供建议，买家可将书房开门方向改在主卧一侧，改造成主卧的衣帽间等用途。
△小书房
所以这个三房到底实不实用，具体还要看未来业主是否有三代同堂的居住需求了。
68㎡的三房又是怎样？
户型大致上跟77㎡三房相仿，但没有主人套房。还有就是朝向就没有那么好了，只能是东北或者西北向。
△主卧同样有大景观飘窗
连续说完两种三房户型之后，可能90㎡三房已经有点审美疲劳了？
那么就只说一句话好了。该户型有一个房间在进门处，报建时为入户花园（只算一半面积），与其他两个房间分离。
△靠近入户门的房间
该楼盘的户型还是挺有趣，不是市面上的“大路货”，说不定还会给你带了选择困难症。
除了刚刚说完的90㎡三房，还有一个91㎡四房！
相差一个方，如果是你会怎么选呢？
毫不犹豫选四房，无论是否二孩未来都妥妥地有备无患？
△部分户型样板间
该户型是横厅设计，十分紧凑，的确是市面上难得一款小面积四房户型。
不过有一点需要泼一泼冷水，就是户型为东西朝向。对于夏天超长“待机”的广州来说，基本上就是早上晒完、下午晒。
4
均价：预计1.6万元/㎡以上
作为广州的价格洼地，从化楼价除街口城区周边破2万元/㎡以外，普遍还是“1”字头。
楼盘目前价格未定，但若参考其东面项目碧桂园御湖城，目前二手报价多为1.5万元/㎡左右。
楼盘所在江埔街江埔果场地块由保利发展分别于2017年12月、2018年6月拿下，楼面地价分别为8479元/㎡（南、北地块）、8000元/㎡（西地块）。
“面粉”价格如此，预计“面包”价格将会为1.6万元/㎡以上，比周边二手单位价格稍高。
以最小面积61㎡两房户型来算，总价还不到100万元，三成首付30万元搞定，对刚需买家而言还是具有一定的吸引力。
注意
由于距离市中心较远，对于在中心城区的上班族而言，每天通勤路程较为辗转，花费时间也较长，这首先就是摆在面前的客观现实。
周边商圈尚未形成，人气还是相对缺乏。
从目前市场情况分析，虽然门槛较低，但以自住为目的的刚需买家未必就会将此地作为上车点。而从化区不限购的政策将吸引更多的投资持有买家。
未来要多久楼盘才能拥有浓厚的居住氛围，或者是须要注意的地方。
风评
去年年底，地铁14号线一期开通，从化正式进入地铁时代，交通发生了质的变化。
从化似乎正在摆脱以往“度假区”的印象，越来越受刚需买家青睐。
楼盘的定位也是主打刚需（或者说最终住进来的将是刚需购房者）无疑。
但在现行的限购、限贷政策之下，将自己在广州的第一套房，选在哪？还是有讲究的。
将交通、通勤时间、再次购房按揭成本一并计算，会是一个更加理性的购房成本。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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